+7 (499) 110-28-83
119121, Москва, Ружейный пер., дом 6

Заказать обратный звонок
×

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АГЕНТСТВА ЗАСТРАХОВАНА!            logoma2

полис № 39-000056-09/13
Главная \ Статьи и публикации \ Ипотека тормозит, ставки растут

Ипотека тормозит, ставки растут  

« Назад


02.07.2014 00:09

ипотека тормозит Основную часть рынка недвижимости в первом квартале 2014 года представляют покупатели новостроек с помощью ипотечного кредитования. Но весной большинство банков приступили к торможению кредитных процессов, что, по мнению девелоперов, угрожает рынку стагнацией.

Самое начало года было связано с политической и экономической нестабильностью, поэтому многие граждане начали вкладывать средства в недвижимость, в том числе с использованием кредитных средств. Тенденцию роста сделок подтвердили риэлторы, застройщики и банкиры.

Кредитование новостроек после кризиса 2008 года полностью восстановилось, и в 2013 году произошел даже некоторый бум – кредитов было выдано на 1,3 триллиона рублей. Центробанк отмечает, что за январь 2014 года граждане взяли кредиты на приобретение жилья на 51% больше денег, чем в январе прошлого года, а в феврале число кредитов выросло на 48%.

Ипотечные сделки выросли во всех сегментах рынка недвижимости, даже в премиальном. Так, в ЖК комфорт-класса Vesna 50% жилья продается по ипотеке, а в премиум-класса ЖК «Парк Рублево» - почти 30% Элитные застройщики начинают с банками совместные программы и они пользуются популярностью: число сделок с использованием ипотечных кредитов неуклонно растет. О приросте в 30-40 процентов сделок с привлечением ипотеки информируют практически все компании, которые занимаются строительством элитного жилья. Количество банков, поддерживающих эти кредитные программы, также растет. Появились также сделки, которые ранее не были характерны, например, ипотечное приобретение машино-мест.

Девелоперы встревожены

Некоторые девелоперы обеспокоены принятыми банками мерами, проведенными в конце марта. Так, «ВТБ 24» сообщил о повышении базовой ипотечной ставки на величину 0,4 – 0,6% в зависимости от категорий клиентов. Другие банки также ужесточили условия, на которых они готовы выдавать ипотечные кредиты. По словам Андрея Осипова, директора департамента ипотечных кредитов и вице-президента банка «ВТБ-24», Банк России первым повысил ключевую ставку, после чего практически все банки подняли ставки как по депозитам, так и по кредитованию. Ипотека подорожала на 0,5%.

На рынке ипотечного кредитования традиционно главным игроком является Сбербанк, который ставки пока не поднимал. Более того, банком было принято решение о продлении акции «12-12-15», при помощи которой имеется возможность получения кредита на новое строительство под 12%, для чего требуется выполнения ряда достаточно сложных условий.

Тот факт, что условия ипотечного кредитования начали ужесточаться, сегмент новостроек может столкнуться с дефицитом покупателей. Руководитель службы ипотечных кредитов «ЮИТ Московия» Сергей Китаев считает, что именно на первичном рынке сейчас возрастают объемы выдачи. В основном рынок определяют два банка – Сбербанк и «ВТБ 24», а все остальные равняются уже на них. От того, каким образом будут действовать эти два банка, зависит ситуация на рынке: они и разогнать его способны, и спустить к показателям докризисного уровня. Сбербанк от комментариев своей пресс-службы воздержался.

По словам Андрея Осипова, «ВТБ 24» не проводил никаких изменений в своей кредитной ипотечной процедуре: «риски имеют минимальный уровень, в 1014 году они не менялись».

Но с февраля 2014 года участники рынка жилья отмечают признаки наступления «заморозков», поскольку стали более жесткими как правила кредитования покупателей, так и условия аккредитования новостроек.

Внушает тревогу и рост количества отказов банков потенциальным клиентам. Если ранее с первой попытки получали кредит 80% будущих покупателей, то теперь эта цифра сократилась до 60%. Соответственно, порядка 40% клиентов теперь подают вторичные заявки, случается, что им приходится обращаться с заявкой и в третий раз.

По мнению председателя совета директоров фирмы «Бест-новострой» Ирины Доброхотовой, условия получения кредитов действительно ужесточились. «Банк должен рассматривать заявку за 2-3 дня, но ни один не укладывается в эти сроки, требуют 6 или даже 10 дней. Это связано с тщательным изучением банками кредитной истории заемщиков: «ранее в бюро кредитных историй отправлялись запросы только на отдельных клиентов, сейчас это стало для всех обязательным порядком».

Прежде, чем принимать решение о выдаче кредита, банкиры начали регулярно звонить будущим клиентам и если они не могут ответить на вопросы службы безопасности или аналитиков, в кредите им отказывают. Увеличилась и доля людей, получивших отказы: если раньше их было не более 2-3%, сейчас уже 5%.

Практически все застройщики из числа работающих в регионе Москвы, отмечают, что банки стали настороженно относиться к ипотечному кредитованию. В результате и статистика и сами участники рынка отмечают колебания ставок.

Ставки продолжают расти

Месячная средняя ставка за январь и февраль, выданная в январе и феврале, увеличилась с 12,1% до 12,3% при кредитовании в рублях. В марте данный показатель снизился практически до того уровня, который наблюдался в декабре – 12%. Центробанк России опубликовал данные, согласно которым процентная средневзвешенная ставка по кредитам, которые выдавались в рублях, накопительным итогом с начала года на 1 апреля 2014 года составила 12,4%, что на 0,4% меньше аналогичного прошлогоднего периода.

Наиболее популярная тема для обсуждения между девелоперами – это рост ставок по различным банковским программам. Так, на один процент поднял ставку Газпромбанк, а «Кредит Европа Банк» - с 16,% до 19%, то есть на целых 2,5 %. Инвестторгбанг приостановил ранее действовавшую программу, с использованием которой была возможность получения кредита без первоначального взноса.

С первых числах марта КБ МИА изменил условия ипотечного кредитования, увеличив ставку с 11,5 до 12%. Банк «Возрождение» объявил об отмене своей продолжавшейся в течение года акции, в ходе которой ставка была зафиксирована на уровне 12,5%. Теперь, как и раньше, величина ставок приведена в зависимость от размера первоначального взноса и от срока кредитования и может варьироваться от 13 до 14%.

В конце февраля бант «Балтика» заявлял о продлении существующих условий до конца марта, но уже 11 марта поменял свои тарифы, во всяком случае в части тех объектов, которые пока еще находятся в стадии строительства. Если раньше ставка равнялась 12%, то теперь – 12,5%. В мае ставки по кредитам подняли еще несколько банков: «СМП банк» - на 1-2%, Транскапиталбанк – на 0,5%.

Эмма Пономарева, директор службы розничного обслуживания Инвестторгбанка комментирует, что кредиты «Фундаментальный» и «Надежный» повысили ставку с 7 апреля в среднем на 0,5% годовых и отмечает, что повышение кредитных ставок является общим трендом рынка. «Требования к клиентам мы сохранили на прежнем уровне, но теперь намного тщательнее, чем в прошлом году, относимся к проверке платежеспособности наших заемщиков».

Банкиры считают, что большинство обращавшихся за кредитом клиентов предполагают покупку жилья в целях инвестиции. «На фоне выросшего количества заявок на кредитование банк принужден более тщательно анализировать как обратившегося клиента, так и качество предлагаемого залога. Банк должен исходить из перспектив сохранения доходности на время длительного срока ипотечного кредитования», - говорит Пономарева.

Многие банкиры сходятся на том, что покупки все больше имеют инвестиционный характер. Но инвестиции инвестициям рознь – большинство людей просто пытаются сохранить свои денежные средства.

Застройщики не страдают

Весеннее «похолодание» на ипотечном рынке гораздо меньше сказалось на застройщиках, чем на потребителях. Требования к аккредитации новостроек практически нигде не были ужесточены и банки, как и прежде, готовы кредитовать строительство нового жилья, причем находящегося на любом этапе строительства, вплоть до нулевого. Банки не ужесточают свое отношение к заемщикам, а просто проявляют к ним повышенное внимание. Похоже, что они просто готовятся к предстоящему периоду финансовой нестабильности, поскольку не хотят иметь в будущем просрочки по платежам.

По мнению Константина Шибецкого, директора службы ипотечного кредитования ГК МИЦ, те девелоперы, которые сооружают уже не первый объект, вообще не испытывают с аккредитацией никаких сложностей. Проблемы могут возникнуть только у начинающих, готовящихся к своей первой стройке девелоперов или у тех, кто пытается обойти закон о долевом строительстве.

Кредитование элитного жилья

Доля ипотечного кредитования в сегменте элитного строительства составляет от 15 до 205 и во многом определяется проектом. При этом цифра 20% относится к относительно недорогим элитным новостройкам с бюджетом порядка пяти миллионов долларов, а 15% - к более дорогим объектам. Минимальна доля сделок с участием ипотеки в люкс-сегменте – не более 3-5%, а премиум-проекты с бюджетом до полутора миллионов долларов имеют 15% сделок с ипотекой.

В качестве альтернативы ипотечному кредитованию покупатели дорогого жилья используют рассрочку платежей, поскольку она происходит с меньшими хлопотами по сбору документов. Заемщику в этом случае не приходится проходить общепринятые в ранках процедуры оценки.