+7 (499) 110-28-83
119121, Москва, Ружейный пер., дом 6

Заказать обратный звонок
×

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АГЕНТСТВА ЗАСТРАХОВАНА!            logoma2

полис № 39-000056-09/13
Главная \ Статьи и публикации \ Как не купить квартиру с плохой историей?

Как не купить квартиру с плохой историей?  

« Назад


26.08.2019 15:23

Начало следующего 2020 года ознаменуется введением в действие нового закона, согласно которому люди смогут получить денежную компенсацию в случае утраты права собственности на недвижимое имущество. Выплаты будут полагаться даже тем, кто купил жилье у недобросовестных собственников до выхода закона, то есть, законодательное нововведение будет иметь обратную силу. К недобросовестным относятся такие собственники, которые получили свое жилье в ущерб другим претендентам. Едва ли предусмотренная законом компенсация покроет временные и финансовые затраты на ремонт и благоустройство, поэтому будущие собственники должны постараться тщательно проверить историю приобретаемой квартиры, чтобы избежать потенциальных проблем.

Покупаем квартиру с хорошей историей

Изданию стали известны подробности одной истории, которой поделилась женщина, представившаяся Мариной. По ее словам, она купила квартиру у человека, которому та досталась по наследству от отца. При проверке документов подтвердилось, что наследник один. 1,5 миллиона рублей было вложено в ремонт квартиры, который длился около полугода. Вскоре после того, как семья закончила обустройство и зажила нормальной жизнью, в квартире раздался звонок от… дочери покойного! Оказалось, что бывший владелец недвижимости знал о существовании сестры, но поскольку с отцом она не общалась и вообще долгое время жила в другой стране, не принял это в расчет. По суду было принято решение в пользу откуда ни возьмись объявившейся наследницы, и сделка была аннулирована. С такой же проблемой сталкиваются многие граждане по всей стране. Если обнаруживаются нарушения при получении права собственности, последующие сделки с недвижимостью признаются недействительными и аннулируются.

В масштабах рынка недвижимости данная проблема стоит достаточно остро, ведь в России порядка 36000 квартир, у которых имеется проблемное прошлое. Такие цифры привел председатель Государственной Думы Вячеслав Володин, подтвердив, что новые владельцы таких квартир рискуют потерять и вложенные деньги, и само жилье.

По идее, после аннулирования сделки суд обязует недобросовестного собственника вернуть деньги несостоявшимся владельцам, однако на практике получается, что денег у него уже нет, а доходы, из которых можно было бы удерживать причитающуюся сумму, мизерны. Именно поэтому и пришлось внести поправки в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества нового закона

Србуи Иващенко, ведущий юрист ЕЮА (Европейская юридическая служба), пояснил изданию, что благодаря введению поправки добросовестный покупатель получит право на единовременную компенсацию из государственной казны в связи с необходимостью вернуть жилье предыдущему владельцу. Выплата однократной компенсации будет осуществляться после того, как вступит в силу судебный акт об истребовании жилья. Получив такой акт, приобретатель недвижимости должен будет обратиться с иском к Российской Федерации с требованием компенсации. Размер выплат устанавливается в ходе судопроизводства либо на основании суммы реального ущерба, либо на основании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

При этом очевидно, что даже в случае возврата денежных средств, покупатель уже затратил силы и средства на ремонт, результатами которого ему не придется наслаждаться. Время на судебные разбирательства тоже уже не вернуть.

В связи с этим потенциальные покупатели жилья должны четко понимать, что проверка истории квартиры должна производиться в обязательном порядке во избежание проблем с экс-владельцами.

Как обезопасить себя от рискованных сделок?

Безопасность сделки по купле-продаже недвижимого имущества существенно повышается, если совершать ее через нотариуса. Таким советом поделился с изданием Дмитрий Лесняк, один из руководителей юридической компании BMS Law Firm.

Нотариус обязан будет запросить данные Росреестра о конкретной квартире, из которых он сможет узнать, имеются ли у нее обременения. Кроме этого, нотариус гарантирует чистоту сделки, таким образом, она будет считаться добросовестной. Можно совершать сделку и без нотариуса, однако в этом случае придется проверять историю квартиры и все документы на нее либо самостоятельно, либо с помощью юриста. Вот список того, что нужно обязательно проверить перед покупкой жилья:

  • нет ли у квартиры обременений;
  • нет ли притязаний третьих лиц на право собственности;
  • были ли нарушения при совершении предыдущих сделок.

Особенно актуальна такая проверка для вторичного жилья, которое было получено путем приватизации или вступления в наследство. Без подобной проверки покупатели рискуют оказаться жертвами серийных мошенников, для которых подделка документов и различные махинации с жильем стали источником хорошего дохода. Главное правило при покупке жилья - не торопиться и соблюдать осторожность. При этом настороженность должно вызывать жилье, у которого часто менялись собственники. Об этом напоминает главный аналитик Центра аналитики и финансовых технологий (ЦАФТ) Антон Быков. По его словам, условия на нынешнем рынке недвижимости диктует покупатель. То есть, дефицита жилья нет, предложение превышает спрос. Поэтому мошенники используют прием создания искусственного ажиотажа и предлагают слишком уж заманчивые условия сделки.

Первое, на что нужно обратить внимание, - это цена. Она не должна быть значительно ниже среднерыночной. Специфика региона также играет роль, поскольку в современной России динамика рынка жилья определяется распределением потоков трудовых мигрантов и экономическим положением того или иного субъекта РФ. Неоднородность рынка недвижимости приводит к тому, что в некоторых регионах могут полностью отсутствовать тенденции, характерные для всей страны, а дефицит жилья или падение спроса может наблюдаться только локально, в пределах конкретного района.

Юристы единогласно советуют избегать сделок по доверенности. Все необходимые документы продавец должен подписывать самостоятельно. Как минимум, можно будет не опасаться, что бывший владелец «вдруг» окажется не осведомлен о существовании доверенности. Снизить риски поможет и такая простая мера, как оценка времени владения недвижимостью. Чем дольше квартира в собственности у одного владельца, тем выше вероятность того, что неожиданных претендентов на нее не возникнет.