В 2020 году экономика столкнулась с жесточайшим кризисом, предсказать который заранее было невозможно. Из-за коронавирусных ограничений наблюдалось падение большинства отраслей экономики, и в этих условиях кто-нибудь из числа инвесторов в недвижимость просто обязан был остаться ни с чем на фоне банкротства застройщика. Однако удивительным образом за год до этого в России приняли законодательство, согласно которому покупатель гарантированно защищен – он просто не может вложить деньги в новостройку никак, кроме как через счет эскроу. Переход на проектное финансирование пока не повлиял на застройщиков – крупных банкротств в строительной сфере за последние два года не отмечено, но будущее пока остается туманным.
Что принесла реформа?
С лета 2019 года покупатель не имеет права платить за будущее жилье застройщику напрямую – вместо этого оформляется счет эскроу. Для тех, кто не в курсе, это трехсторонняя сделка с участием банка или нотариуса. В договоре заранее прописываются условия, при которых счет, открытый плательщиком, автоматически переходит в собственность исполнителя. Иными словами, за обещания теперь уже ничего не платят – застройщик ищет финансирование на строительство где угодно, только не в карманах будущих владельцев квартир. Соответственно, исключена ситуация, при которой неудачливый покупатель останется ни с чем – если свои квадратные метры он так и не получит, значит, деньги автоматически вернутся ему. Кроме того, счет эскроу в любой момент можно перепродать, если планы изменились – и это куда более ценный актив, чем эфемерная надежда на то, что вклад в строительство когда-нибудь себя окупит.
Российские граждане за два года внесли на счета эскроу, связанные с недвижимостью, порядка 2,6 триллионов рублей. Сейчас застройщики финансируют свои проекты за счет кредитов, но при этом набрали их примерно на треть меньше, чем лежит денег на счетах эскроу. Соответственно, банки не сомневаются в перспективности такого кредитования, и охотно дают кредит на девелоперские проекты, причем по заниженной ставке – в среднем, 1,6-4,7%. Точный размер кредитной ставки зависит от региона, однако на другие нужды юридическим лицам выдают займы под 8-9%.
Парадоксально, но новшество, заставляющее обязательно использовать счета эскроу, как раз и спасло подрядчиков, а заодно – и покупателей, оставшихся платежеспособными. Весной 2020 года, на фоне резкого падения платежеспособности части населения, был велик риск того, что многие сооружения так и останутся недостроями, но банковские кредиты никуда не делись, потому строительство продолжилось. Получается, нововведение обеспечило девелоперам более стабильное финансирование.
Кроме того, с введением в действие новых правил на рынке стало намного меньше случайных игроков, не способных доводить до конца начатые проекты. Желая получить кредит на проект, застройщик обязан выглядеть безупречно. Опять же, банк – не рядовые граждане, он имеет все шансы отыскать злостного должника и взыскать с него по полной программе, потому мошеннические схемы, когда девелоперу проще «выйти из игры», стали практически нереальными.
Несмотря на новшества, пока не стоит говорить о полном переходе рынка на торговлю недвижимостью исключительно через счета эскроу. Некоторый процент проектов пока что все-таки финансируется альтернативными методами, а не проектным финансированием. Сейчас специалисты считают полностью перешедшими на счета эскроу семь регионов, плюс еще пять могут похвастать показателем проектного финансирования, превышающим 90%. Среди топовых застройщиков, обладающих портфелями минимум по 500 тысяч «квадратов» на этапе реализации, пока только четыре уже работают только со счетами эскроу.
Крупные девелоперы получают преимущество?
Аналитики считают, что в целом переход к новым условиям на рынке недвижимости уже состоялся. За последний год в каждом следующем месяце общая квадратура запущенных проектов была более высокой, чем в предыдущем. В августе 2021 года новые проекты ориентированы на будущее введение в эксплуатацию 3,1 миллиона квадратных метров, общий рост за год (август к августу) составил 23%.
Если суммировать восемь месяцев 2021 года, получится, что за этот период по всей стране начали строить чуть более 28 миллионов «квадратов». Тут разрыв с тем же периодом 2020 года выражен очень ярко, ведь разница составляет 91% - в пользу 2021 года, естественно. Такой разгон не был бы возможным без интенсивного выхода на рынок новых компаний: в 2021 году собственные проекты запустили сразу 534 новых девелопера. В прошлом году за те же восемь месяцев их было примерно в полтора раза меньше. Однако молодые компании, как правило, не показывают большого размаха строительства – все вместе они начали строить менее 8,5 миллионов «квадратов», то есть, даже не треть всех проектов.
Для сравнения, всего двадцать крупнейших компаний запустили 28% всех проектов. Остальные 72% распределены между 3,3 тысячами фирм, каждая из которых может строить только на кредитные средства – своих просто нет. Подобный путь, как правило, ни к чему хорошему в долгосрочной перспективе не приводит, и девелопер либо обзаводится собственными фондами, либо рано или поздно исчезает.
У эскроу тоже есть недостатки?
Из всего перечисленного выше складывается идеальная картина: дескать, от обязательного внедрения счетов эскроу выигрывают и покупатели недвижимости, и девелоперы. Но можно ли сказать, что новшество приносит только преимущества, и не предполагает никаких недостатков? Безусловно, нет.
Начнем с того, что создать компанию-застройщика с нуля стало намного труднее. Новичок в отрасли должен пройти все круги ада, чтобы банк в него поверил и выдал кредит под проект. Если возводимый объект еще и небольшой (его успешность сильно зависит от каждой проданной квартиры), это только усугубит ситуацию – следовательно, тормозится развитие маленьких городов.
Зато количество бумажной работы существенно увеличилось – застройщик вместо прямых обязанностей распыляет собственное внимание на подробную отчетность, стремясь на будущее обеспечить себя новыми кредитами. Внедряются новые отчеты, сдаваемые раз в квартал и даже раз в месяц – девелопер обязан показать, что мы постоянно что-то строим и продаем, работа кипит, мы знаем, как правильно потратить кредитные деньги и вернуть их с процентом. Это, опять же, дополнительный риск для малых компаний, а для больших – потенциальное раздувание штата с некоторым ростом цен на недвижимость.
Немаловажно, что рынок пока работает удивительно стабильно, и за последние два года не случилось крупных банкротств ни среди застройщиков, ни среди банков-кредиторов. Иными словами, система со счетами эскроу показывает себя неплохо в идеальных условиях, но пока сложно спрогнозировать, что же случится, если много проектов сразу все-таки не будут завершены. Долгосрочные последствия в случае банкротства крупного девелопера могут оказаться очень серьезными, а отзыв лицензии у банка, выполняющего функции посредника, вообще может оказаться катастрофой для всех.
Кроме того, сейчас счета эскроу открывают далеко не все банки, а перевести такие счета из одного банка в другой априори невозможно, хотя это может понадобиться в ходе рефинансирования строительного кредита.
Впрочем, все минусы пока что перевешивает один жирный плюс: похоже, строительная отрасль в эпоху пандемии просела бы куда сильнее, если бы не переход на эскроу-счета. Оптимисты обоснованно отмечают, что в некоторых зарубежных странах через эскроу строится чуть ли не любая торговля, начиная с мебели, так что систему пока не стоит трогать – она работает, и это уже хорошо.
