Цены на жилье в старом жилом фонде, скорее всего, снизятся из-за поднятия ключевой ставки до 9,5 %. Центробанк повышает ключевую ставку в восьмой раз – теперь ставка повысилась до 9,5%, то есть, на 1 процентный пункт. Как закономерный итог такого повышения, поднимутся и ставки по ипотечным кредитам. К сожалению, в 2022 году аналогичные повышения еще будут. Разберем влияние роста ипотечных ставок на цены недвижимости в старом жилом фонде.
Стоимость квадратного метра на вторичном рынке изменится
Чем выше ипотечная ставка, тем ниже спрос на покупку жилья. Стоимость квартир на вторичном рынке из-за оттока покупателей изменится в меньшую сторону, но это произойдет очень медленными темпами. Не стоит ожидать быстрого падения цен, поскольку вторичный рынок сам по себе не склонен к резким скачкам ценовых показателей.
Уже в конце весны – начале лета цены на недвижимость на вторичном рынке значительно снизятся. Для этого есть и другие причины:
- значительно увеличилось количество продаваемого жилья с начала этого года - количество предложений увеличилось аж на 8%;
- значительно уменьшился спрос на квартиры – запросов, касающихся покупки недвижимости, стало на четверть меньше;
- за последний месяц уменьшилось количество консультаций по ипотечным кредитам, хоть ставка тогда еще не была повышена.
Существует и другое мнение экспертов, в соответствии с которым цена изменится в зависимости от качества предложений в каждом конкретном районе. Таким образом, в районах, где меньше хороших квартир, намного больше вероятность повышения цены на те лоты, к которым нет претензий. Но в локациях с неудачной транспортной развязкой и для квартир, находящихся на первых двух этажах многоэтажек, скорее всего, произойдет снижение стоимости. Также эксперты напоминают, что на продажу жилья на вторичном рынке по завышенной стоимости нужно намного больше времени, чем на продажу по стандартной цене.
Если цена на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с экономически обоснованными факторами, такими как затраты на строительство, уровень прибыли и бизнес-модели, цены на вторичную недвижимость устанавливаются только собственником и иногда не подчиняются законам рынка.
Учитывая, что на первичном рынке есть много возможностей попасть в программу финансовой помощи или получить субсидию, повышение ипотечной ставки больше влияет именно на рынок недвижимости в старом жилом фонде. Таким образом, благодаря разнообразию программ покупатели квартир в новостройках не ощутят значительного изменения ставки по ипотеке. Например, в конце 2021 года кредиты на квартиры в новых домах выдавались под 5,9% годовых, хотя ключевая ставка на тот момент составляла 8,5%, а стандартная ставка – 9-9,5%. Благодаря этому возможно поддерживать уровень спроса на первичном рынке, а у вторичного рынка нет таких возможностей по снижению ипотечных ставок, поэтому именно здесь предполагаются низкие темпы повышения цен.
Вторичный рынок станет популярнее
Эксперты согласны в том, что некоторая часть покупателей, ориентированных на новые квартиры, присмотрится к жилью в старых домах как раз во время снижения его стоимости в конце 2022 года. Ожидается, что в этом году стоимость недвижимости и покупательская способность наконец-то обретут баланс.
На сегодняшний день количество проданных квартир в новостройках пока намного больше, чем в старом жилом фонде, но это скоро изменится. Снижение цен на вторичку с середины лета неизбежно создаст конкуренцию новому жилью. Самые прозорливые застройщики уже закладывают в бизнес-стратегии на 2022 год риски, связанные с уменьшением цен на квартиры.
При формировании стоимости недвижимости учитываются абсолютно все факторы, влияющие на развитие нового строительства жилья: средняя стоимость квадратного метра, количество и скорость постройки новых объектов, полное соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку застройщикам важно не уменьшать количество покупателей, а только увеличивать, вполне вероятно, что они смогут сами субсидировать ипотечные ставки. Такая тактика обеспечит некоторый приток клиентов. Также есть вероятность, что застройщики обратятся с аналогичным предложением о субсидировании ставки к государству, поскольку принятие такого решения могло бы значительно улучшить положение строительной отрасли.
Первым российским банком, поднявшим ставки по кредитам на приобретение жилья в 2022 году, стал ВТБ Банк – он поднял свои ставки до 10,3 % годовых в январе. Следующим стал Сбербанк – он поднял ставки до такого же уровня в феврале этого года.
