До недавних пор торговля недвижимостью в РФ происходила по довольно простой схеме - продавцу и покупателю надо было лишь договориться между собой, подписать договор купли-продажи и передать его вместе с прочими необходимыми документами в МФЦ «Мои документы» или Росреестр. В течение 7-9 рабочих дней после этого ЕГРН регистрировал переход права собственности, и на этом сделку можно было считать завершенной.
Теперь же Росреестр нередко сообщает сторонам о том, что сделка приостановлена, а на повторную подачу документов после исправления ошибок у них есть 90 дней. Ранее причиной для такого казуса могли быть только серьезные опечатки или отсутствие где-нибудь подписей одной из сторон. Сейчас к перечню причин для возврата бумаг добавилась еще одна: наличие исполнительного производства относительно одной из сторон.
Риелторы сообщили, что раньше перед заключением сделки обязательно запрашивалась выписка из ЕГРН, которая сообщала о запретах на передачу права собственности, если таковые есть. Ввиду этого приостановки по причине задолженностей отсутствовали. Теперь, когда запущена ФГИС, Росреестр видит любые исполнительные производства, так что долги по алиментам или невыплаченный вовремя штраф могут стать поводом для приостановки сделки. Если ранее ФССП должна была сделать соответствующий запрос, чтобы Росреестр приостановил куплю-продажу недвижимости, то теперь это может быть сделано в автоматическом режиме. Это представляет серьезную угрозу для тех, кто в принципе не согласен со справедливостью взыскания и участвует в судебной тяжбе, способной растянуться на долгие годы.
Таким новшествам особо рады банки, потому что у них появляется отличная возможность лишний раз нажать на должников. Ограничение на операции с недвижимостью теперь может задеть даже тех, кто затягивает с возвращением потребительского займа или не вылезает из долгов по кредитной карте.
Как решать проблему?
Заморозка оформления сделки на срок до 90 дней – крайне нежелательное развитие событий и для продавца, и для покупателя. Государственные органы обязаны выдать уведомление о приостановлении регистрации заявителю лично, в качестве альтернатив допускаются размещение на сайте Росреестра, отправка адресату в электронной форме либо передача через приставов. Ключевой момент – вовремя получить такой документ и немедленно на него отреагировать.
Если должник выступает в роли продавца, а в уведомлении сказано, что приостановка обусловлена исполнительным производством или требованиями ФССП, пристав, инициировавший производство, может пойти вам навстречу - ведь после продажи вы получите те деньги, которые могут помочь закрыть долг. Свяжитесь с приставом и изложите ему свою логику, но будьте готовы, что он потребует произвести расчет с зачислением денег на ваш банковский счет, дабы часть суммы тут же ушла на погашение задолженностей.
Если в роли взыскателя выступает банк, то ему подобная схема наверняка понравится, а вот кто точно не будет в восторге, так это покупатель - особенно тот, кто приобретает недвижимость в ипотеку от другого банка. Тут продавцу придется подключать дипломатические способности - договариваться с приставом о частичном погашении долга еще до продажи с тем, чтобы он приостановил исполнительное производство до перерегистрации имущественных прав. Пристав тоже не дурак – взамен он возьмет обязательство, согласно которому в течение месяца с момента заключения сделки должнику придется полностью закрыть оставшиеся долги. Если обе стороны такой вариант устраивает, пристав вынесет специальное постановление, которое следует передать в Росреестр.
Есть ряд случаев, в которых нельзя рассчитывать на какую-либо договоренность с приставами, и совершать сделку купли-продажи недвижимости можно разве что на авось - вдруг повезет. Несговорчивыми приставы станут в том случае, если ваши долги представляют собой неоплаченные штрафы, налоговые задолженности, обязательства по алиментам или платежи в связи с банкротством.
