В истории московской недвижимости может впервые наступить ситуация, когда цены, действующие на рынке вторичного жилья, могут стать ниже, чем на новостройки. Департамент вторичного рынка Инком-Недвижимость отмечает, что в 2016 году сформировалась тенденция, способная привести к глубоким изменениям в области жилой массовой недвижимости: стоимость объектов вторичного рынка впервые приближается к цене предлагаемых в новостройках квартир, во всяком случае, на этапах начала продаж и активного строительства.
Вторичный рынок отзывается на экономические реалии и на нем проявился потенциал дальнейшего понижения стоимости объектов. При этом новостройки в ценовом отношении имеют жесткое ограничение с точки зрения себестоимости строительства, продолжающей возрастать. В итоге «первичное жилье» становится заложником этой ситуации. В самое ближайшее время квартиры вторичного рынка могут в массовом порядке снижать цены ниже, чем на их аналоги в новостройках. Имеется вероятность того, что все это может перераспределить покупательский спрос на рынке жилой недвижимости.
Традиционно цена новостроек держалась на уровне на 20-30% ниже аналогичного вторичного жилья, и это было основным преимуществом новостроек, позволяло им конкурировать на рынке, привлекая покупателей, получавших возможность быстро решить вопросы с жильем, а также инвесторов, которые получали возможность быстро увеличить свои капиталы.
Благодаря дешевизне жилья на первичном рынке оправдывались и недостатки его, субъективные и объективные, как например риск незавершения строительства или его задержки, невыполнения застройщиком обязательств по формированию социальной и транспортно инфраструктуры, длительное ожидание переезда, возможные проблемы с оформлением документов на собственность. Часто человек болезненно воспринимает изменение места своего обитания, поскольку новостройки строятся в Подмосковье или на окраинных районах столицы.
Все эти недостатки компенсировала более привлекательная в сравнении со вторичным жильем цена, вследствие чего баланс спроса между первичным и вторичным жильем устойчиво находился на соответствии 30% - 70% (если считать и территорию Новой Москвы).
В течение многих лет новостройки продолжали лидировать на рынке жилья, поскольку между себестоимостью строительства и ценой реализации существовала большая разница. В пределах современной истории отрасли жилье непрерывно дорожало, и у застройщиков оставался немалый «запас прочности», позволяющий при эпизодическом снижении спроса производить регулирование ценовой политики, используя бонусы, акции и другие маркетинговые решения. Преимущество низких цен, особенно привлекательное для потребителей, удавалось все время поддерживать. Сегмент первичного жилья влиял и на рынок жилья вторичного, а в кризисные моменты корректировал поведение продавцов-физических лиц, которые при смещении спроса в сторону доступных новостроек были вынуждены соглашаться на снижение цен.
В этот установившийся порядок существенные корректировки внес кризис 2015 года. На первичном рынке жилья повышение себестоимости строительства больше не компенсируется ростом отпускных цен. Ситуация усугубляется снижением этих цен. У застройщиков пропадает «пространство для маневра», они больше не могут поддерживать привлекательную для потребителя разницу в ценах со вторичным рынком. А поскольку на вторичном рынке понятия себестоимости и рентабельности отсутствуют, то и жестких границ торга не существует.
