Анализ рынка недвижимости Москвы за август 2023 года  

Средняя цена за м2 в августе 2023 года:

• Изменение по сравнению с июлем 2023 года
• Индекс стоимости жилья в рублях за м2 260 653 +1,4%
• Индекс стоимости жилья в долларах за м2 2 737 -3,7%
• Индекс стоимости жилья в евро за м2 2 503 -2,6%

В последний месяц лета наблюдался продолжительный подъем цен на жилье на вторичном рынке Москвы. Средняя стоимость квадратного метра в "старой" Москве увеличилась на более чем 1%, что стало вторым месяцем подряд такого роста. Однако стоит отметить, что данный рост касается в основном более доступного жилья, в то время как цены на жилье в более престижных сегментах остались практически на прежнем уровне.

Исследование проведенное аналитическим центром выявило, что цены на квартиры в Москве поднялись на 1,4% и достигли средней отметки в 260 650 рублей за квадратный метр. Следует отметить, что заметный рост цен начался в июле, когда стоимость жилья увеличилась на 1,1%. Этому предшествовал период, когда цены на недвижимость практически не менялись в течение полугода.

Особенно активно росли цены на более доступное жилье. Рассчитанный индекс дешевого жилья IRN.RU за месяц вырос на 1,4%, что соответствует общей динамике рынка, в то время как индекс для дорогого жилья прибавил всего лишь 0,2%. Этот рост можно увидеть и в разбивке по типам жилья, количеству комнат и географическому распределению. Квартиры в старых панельных пятиэтажках и советских домах подорожали на 1,8-2,2%, старинные кирпичные постройки поднялись в цене на 2%, однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 1,5%, а бюджетные районы внутри МКАД поднялись на 1,8-2,1%. С другой стороны, стоимость квадратного метра в современных монолитно-кирпичных зданиях увеличилась лишь на 0,3%, в многокомнатных квартирах – на 0,6%, а в элитных районах – на 0,8-1,2%.

Значительным побудительным фактором, придающим дополнительную динамику покупательской активности в августе, стало повышение ключевой ставки Центрального банка. Этот шаг был совершен дважды в течение месяца: в конце июля мегарегулятор увеличил ставку с 7,5% до 8,5% годовых, а 15 августа еще на 3,5 процентных пункта до 12%. В предсказуемой реакции банков на удорожание ресурсов проявилась динамика роста ипотечных ставок. Например, даже крупнейшие банки установили начальные ставки для приобретения вторичного жилья на уровне 13,7%, причем психологически значимой границей считается планка в 12%. Заметно, что банки не моментально повысили ставки, предоставив клиентам возможность получить одобрение на ссуды по прежним тарифам. В настоящее время мы видим реализацию этой предварительно согласованной ипотеки: множество людей, планирующих приобрести квартиры в ближайшие месяцы, активно вступили на рынок, стремясь заключить сделки до того, как ставки по ипотеке возрастут еще более существенно.

Интересно, что ипотека становится главным стимулом спроса на жилье в массовом сегменте. Покупатели жилья высокой ценовой категории значительно менее зависимы от кредитных ресурсов, что объясняет относительную стабильность цен на роскошное жилье. В отличие от июля, когда дорогие квартиры также активно подорожали в связи с резким ускорением девальвации рубля.

Представляется вероятным, что повышенная активность на рынке сохранится и в сентябре: сроки действия банковских одобрений для ипотечных ссуд составляют три месяца. Кроме того, спрос поддерживается предстоящим введением с 1 октября ограничительных наценок на ипотеку с низким первоначальным взносом и для клиентов с высоким уровнем кредитования. Несмотря на то что эти наценки, главным образом, затрагивают субсидируемую ипотеку от застройщиков, вторичный рынок также ощутит их воздействие.

Однако уже в октябре обороты на рынке недвижимости могут снизиться из-за предварительной реализации спроса и роста стоимости ипотечных кредитов. Следом будут следовать падение цен.