Сохранение ключевой ставки на уровне выше 13–15% создает дополнительные риски для девелоперов и может привести к задержкам ввода жилья в России. Об этом говорится в отчете аналитического центра ДОМ.РФ.
По оценке экспертов, жесткая денежно-кредитная политика повышает стоимость заемных средств, увеличивая процентную нагрузку на застройщиков. В результате возрастает вероятность переноса сроков строительства, необходимости реструктуризации кредитов и изменения структуры контроля над отдельными проектами.
Если базовый прогноз Центробанка на 2026 год не реализуется и средний уровень ставки останется выше 13–15%, давление на отрасль сохранится. Уже сейчас риски недостаточного спроса зафиксированы в 23% проектов и в трети российских регионов.
Замедление ипотеки и рост нераспроданных объектов
Высокая ставка негативно влияет на ипотечное кредитование. На фоне снижения маржи банков по льготным программам и возможной дифференциации условий по «Семейной ипотеке» выдачи жилищных кредитов сокращаются.
По итогам прошлого года количество выданных ипотек уменьшилось на 26% — до 968 тыс. кредитов. В денежном выражении снижение составило 9% — до 4,5 трлн рублей. Основной спад пришелся на рыночные программы. При этом ипотека с господдержкой сохранилась почти на прежнем уровне: 611 тыс. кредитов (–4%) на 3,5 трлн рублей (+2%).
На фоне нестабильного спроса девелоперы осторожнее запускали новые проекты. За год начато строительство 41 млн кв. м жилья, что на 12% меньше, чем годом ранее. Общий портфель строящегося жилья вырос лишь на 2% — до 116,6 млн кв. м, в том числе из-за переноса сроков ввода объектов.
«Первичная вторичка»: масштабы проблемы
По оценкам ряда независимых экспертов, в текущем году до 40% квартир в новостройках могут остаться нераспроданными. Речь идет о так называемой «первичной вторичке» — лотах в уже сданных домах, которые не нашли покупателей и не вышли на вторичный рынок.
К 2026 году объем таких объектов может достичь 19 млн кв. м, что соответствует примерно 1,7 тыс. жилых проектов. В настоящее время около 20% всего первичного жилья находится в зоне риска нераспроданности.
Если в 2022–2023 годах средняя распроданность к моменту ввода составляла 87–90%, то по итогам 2025 года показатель снизился до 60%. На конец года девелоперам оставалось ввести 15,2 млн кв. м, из которых 37% (5,6 млн кв. м) оставались нераспроданными.
Региональные дисбалансы
В отдельных регионах ситуация значительно сложнее. Наибольшая доля нераспроданного жилья зафиксирована в Краснодаре — более 60%. В диапазоне 40–50% показатель находится в Красноярске, Самаре, Новосибирске, Уфе, Волгограде, Воронеже и Ростове-на-Дону.
Высокая доля нереализованных квартир в готовых домах увеличивает финансовую нагрузку на девелоперов. После ввода в эксплуатацию такие объекты уже не могут продаваться с использованием льготных ипотечных программ, а рыночные ставки остаются высокими.
Позиция застройщиков и долговая нагрузка
Крупные девелоперы заявляют об отсутствии критических финансовых проблем. Так, компания Самолет сообщила, что обращалась к государству за поддержкой в форме субсидирования процентной ставки, а не за прямым финансированием.
Ранее девелопер рассматривал возможность получения льготного кредита объемом до 50 млрд рублей для рефинансирования дорогого корпоративного долга. Представители компании подчеркивают отсутствие кассовых разрывов, риска дефолта и планов по наращиванию задолженности. По оценкам аналитиков, долговая нагрузка остается высокой, но управляемой.
Эскроу-счета и рост себестоимости
Существенное влияние на отрасль оказывает система проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Девелоперы фактически зависят от банковских кредитов, а средства дольщиков аккумулируются на счетах до завершения строительства.
В условиях высокой ключевой ставки обслуживание кредитов может достигать до 30% себестоимости проекта. При этом около 80% сделок на рынке новостроек совершается с привлечением ипотеки. Слабый спрос замедляет наполнение эскроу-счетов, усиливая финансовую нагрузку.
По оценкам участников рынка, более 20% портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам свыше 16%, что существенно снижает рентабельность проектов массового сегмента.
Адаптация отрасли и прогнозы
В текущих условиях девелоперы пересматривают стратегии: сокращают запуск новых очередей, фокусируются на завершении действующих объектов, предлагают покупателям инструменты снижения финансовой нагрузки и корректируют продуктовую линейку под более сдержанный спрос.
Несмотря на перенос сроков ввода по ряду проектов, задержки, как правило, не превышают шести месяцев. Часть экспертов ожидает стабилизации ситуации при смягчении денежно-кредитной политики и снижении ставок по проектному финансированию.
Дополнительным стимулом для соблюдения сроков стало прекращение моратория на штрафы за перенос ввода объектов. При этом отсрочка применения санкций продлена до конца 2026 года, что позволяет девелоперам выстроить финансовую модель с учетом возможного снижения ключевой ставки.
В целом устойчиво высокая ключевая ставка остается ключевым фактором риска для строительной отрасли, влияя одновременно на себестоимость проектов, доступность ипотеки и темпы ввода жилья.
