Из-за введенного запрета на строительство квартир площадью менее 28 квадратных метров в Москве и Подмосковье, стоимость таких объектов на рынке новостроек неизбежно возрастет. Однако эксперты полагают, что существует предел для их удорожания.
В Москве и Подмосковье теперь запрещено возводить квартиры площадью меньше 28 кв. м. Это может привести к значительному увеличению минимального порога входа на рынок новостроек в этих регионах, который, по прогнозам специалистов, может вырасти на 30–40%. Как только запасы мини-квартир у девелоперов иссякнут, такие квартиры останутся только на вторичном рынке.
Мы расскажем, как изменятся цены на оставшиеся мини-квартиры в новостройках и насколько быстро они могут исчезнуть.
Запрет на постройку маленьких квартир
Минимальные нормы для различных типов квартир существуют давно: 28 кв. м для однокомнатных, 44 кв. м для двухкомнатных, 56 кв. м для трехкомнатных, 70 кв. м для четырехкомнатных и 84 кв. м для пятикомнатных. Даже для шестикомнатных квартир предусмотрен минимальный размер — не меньше 103 кв. м.
Эти нормы закреплены в действующем СНиПе «Здания жилые многоквартирные», хотя допускаются отклонения в зависимости от демографической ситуации и уровня обеспеченности жильем. В Московском регионе, однако, такие отклонения для однокомнатных и двухкомнатных квартир теперь отменены. Это изменение вступило в силу 1 августа согласно постановлению правительства Москвы. Два типа квартир: однокомнатные площадью меньше 28 кв. м и двухкомнатные до 44 кв. м, будут разрешены только в проектах, которые получили положительное заключение до 7 мая. В Подмосковье аналогичные меры ожидаются в ближайшее время.
Объем мини-квартир в Москве и Подмосковье
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на середину августа 2024 года в строящихся новостройках Москвы запроектировано 34,1 тыс. мини-квартир площадью до 25 кв. м, что составляет 10% от общего числа квартир. В Подмосковье таких квартир 17,9 тыс. (9% от общего объема). Всего по столичному региону в проектных декларациях застройщиков значится около 52 тыс. мини-квартир, а также несколько тысяч квартир площадью 26–27 кв. м. Стоит отметить, что это данные по ранее запроектированным проектам, многие из которых уже проданы или еще не выставлены на продажу.
Реальное предложение мини-квартир на рынке значительно меньше. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, на середину августа в Москве и Подмосковье на продажу выставлено 13,6 тыс. квартир площадью до 28 кв. м. Из них 5,3 тыс. — в старых границах Москвы (12% от всех выставленных квартир), около 3,3 тыс. — в Новой Москве (16,2%), и почти 5 тыс. — в Подмосковье (11,8%).
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», прогнозируют, что запас мини-квартир в новостройках может быть исчерпан в течение двух лет. Однако высокий спрос может ускорить этот процесс. «При сохранении текущего уровня сделок, весь объем мини-квартир будет распродан до конца года», — считает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. Также на продажу мини-квартир влияет общественное внимание к запрету на их строительство, отмечают в агентстве «Миэль».
Кто строит и продает больше всего мини-квартир
Среди крупнейших застройщиков в Москве наибольшее количество мини-квартир строит ГК «ПИК». В новостройках этой компании насчитывается 10,1 тыс. таких квартир (18% от общего объема). На середину августа 2024 года на сайте ГК «ПИК» доступно менее 2 тыс. квартир площадью до 28 кв. м. Минимальная площадь у застройщика составляет 19,1 кв. м, стоимость начинается от 8 млн рублей. Эти квартиры предлагаются только в новом проекте на юге Москвы, который вышел на рынок в июле 2024 года.
Второе место по числу мини-квартир занимает ЛСР с 6,7 тыс. объектов. Около трети всех квартир компании в Москве имеют площадь до 28 кв. м, но в продаже осталось всего 1,1 тыс. Минимальная площадь таких квартир — 19,9 кв. м, стоимость начинается от 8,4 млн рублей.
На третьем месте — «А101» с 5,1 тыс. мини-квартир. На них приходится 17% от общего объема жилья компании, однако в продаже их меньше 1,8 тыс. Минимальная площадь — 19,1 кв. м, а стоимость начинается от 6,4 млн рублей.
Цены на мини-квартиры
По данным «Яндекс-Недвижимости», на середину августа 2024 года самые дешевые мини-квартиры в Москве стоят от 4,1 млн рублей. При этом квадратный метр в таких квартирах дороже, чем в новостройках в целом. В Новой Москве разница составляет 35,4%, а в Подмосковье — 23,5%. В Старой Москве, напротив, квадратный метр в мини-квартирах дешевле на 9,1%, что связано с большой долей высокобюджетного жилья в новых проектах.
В последние пять лет стоимость квартир площадью до 28 кв. м выросла более чем вдвое (с 5,3 млн рублей в 2019 году до 10,9 млн рублей в 2024 году).
Введение запрета на строительство таких квартир может существенно увеличить минимальный бюджет на покупку жилья. «Если сейчас на рынке новостроек представлены квартиры от 19 кв. м, то после запрета минимальный размер вырастет до 28 кв. м, что приведет к росту бюджета на 30–40%», — прогнозирует Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость».
По мнению Ольги Гусевой, генерального директора консалтинговой компании Key Сapital, пока запасы мини-квартир не иссякнут, их стоимость будет расти быстрее, чем у более крупных квартир. Однако рост цен будет ограничен, чтобы сохранить интерес покупателей, считают эксперты.
Влияние запрета на рынок новостроек
Ирина Пешич, управляющий директор агентства недвижимости «Миэль», считает, что запрет на строительство маленьких квартир вряд ли изменит ситуацию для застройщиков, но приведет к росту цен для покупателей. «Застройщики заменят 100 квартир по 20 кв. м на 70 квартир по 28 кв. м, что повысит цены», — говорит она.
Запрет затронет не только тех, кто искал жилье до 28 кв. м, но и тех, кто рассчитывал на квартиры большей площади. «Ограничение строительства малогабаритного жилья приведет к общему росту цен в нижнем сегменте рынка недвижимости», — отмечает Ольга Гусева.
«Скорее всего, в новых проектах увеличится доля квартир минимального размера — 28–30 кв. м. Спрос на такие квартиры будет расти, особенно среди тех, кто ищет жилье для постоянного проживания», — считает Ирина Доброхотова, основатель компаний «Бест-Новострой» и bnMAP.pro. В «Инкоме» также предполагают, что это может сократить спрос со стороны региональных покупателей, заинтересованных в недорогих квартирах в новостройках.
За покупкой недвижимости обращайтесь в компанию Адресъ-недвижимость, а так же для получения подробной информации и организации выгодного кредитования.
