В России большинство людей, приобретающих жилье, ограничены финансовыми возможностями и вынуждены выбирать небольшие квартиры, такие как студии, однокомнатные или евродвушки. Строительные компании, соответствуя этому спросу, предлагают больше таких вариантов. По данным «Дом.рф», в настоящее время 53% предложения на рынке жилья приходится на однокомнатные и малогабаритные квартиры, в то время как только 15% составляют многокомнатные квартиры.
Однако среди покупателей жилья преобладают семейные люди. Из-за ограниченности доступных вариантов они вынуждены жить в тесных жилплощадях, которые соответствуют их финансовым возможностям. В результате такого сжатого проживания, люди мало рожают детей. Когда вынужден платить ипотеку за маленькую квартиру, физически и финансово становится тяжело справиться. Это не способствует увеличению числа детей в семьях.
Такое положение дел не устраивает государство, которое должно заботиться о демографической ситуации и создавать условия для семей с детьми. Для стимулирования приобретения более просторного жилья, государственная корпорация «Дом.рф» предложила снизить процентную ставку на ипотеку для больших квартир (площадью от 55 квадратных метров) на 1-2 процентных пункта. "Эта инициатива была представлена президенту, и в настоящее время наше предложение рассматривается правительством", - заявил генеральный директор "Дом.рф" Виталий Мутко в интервью "Российской газете".
Пока эта идея обсуждается в высших кругах власти, эксперты портала "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" решили обсудить ее. Как считают комментаторы, это предложение связано с возможностью дополнительной субсидии в рамках государственной программы "Семейная ипотека". Однако стоит отметить, что застройщики сами снижают процентные ставки по государственным программам. Интересно, будет ли новая субсидия от государства действовать параллельно с "ставками от застройщика" или же заменит их? Учитывая последовательные действия Центробанка в отношении ипотечных программ, скорее всего она заменит их. "Однако, если меры поддержки будут дополнять друг друга, это будет только в пользу всех участников рынка", - считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (застройщика жилого квартала "Прайм Парк").
Эксперты также согласны с утверждением Виталия Мутко о том, что структура предложения на рынке недвижимости является несбалансированной в пользу малогабаритного и однокомнатного жилья. Более того, рынок также захватывает жилье в европейском формате. Это не является внезапным развитием событий - доля больших квартир постепенно сокращается, а площадь доступных вариантов уменьшается на протяжении нескольких лет. Это связано, конечно же, с снижением доходов покупателей, которые стремятся купить компактные квартиры с оптимальной планировкой и экономить на бюджете. За последние пять лет доля малогабаритного жилья (студии, однокомнатные и евродвушки) выросла на 19%: с 32,3% в 2018 году до 51,3% в 2023 году, согласно Валерии Цветковой, управляющему директору компании "Бон Тон". Кроме того, средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 20% (14 квадратных метров) и 19% (12 квадратных метров) соответственно.
Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD, напоминает, что этот процесс начался еще в 2014 году, и хотя снижение процентных ставок по ипотеке замедлило эту тенденцию, оно не полностью переломило ее. "Доля небольших квартир, которые не являются подходящими для семейного образа жизни, явно растет", - заключает эксперт.
Существуют и выгодоприобретатели в этом процессе. Частные инвесторы, занимающиеся "мелкой нарезкой", получают хороший выбор лотов. Строительные компании также выигрывают. "Строительство однокомнатных квартир и студий выгоднее для застройщиков, поскольку меньшая площадь объекта приводит к повышению цены за квадратный метр", - комментирует Руслан Сухий, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед" (см. "Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали").
Ситуация на рынке новостроек в Москве не является трагической, поскольку все еще есть предложение просторного жилья. Около 32-44% от общего объема предложения составляют квартиры площадью от 55 кв. м, что составляет примерно 20 тысяч квартир, согласно данным Optima Development и "Бон Тон". В Новой Москве доля таких квартир в продаже составляет 35% предложения, по данным RDD.
Однако наблюдается отчетливый тренд на снижение доли больших квартир в предложении. Год назад доля таких квартир составляла 47,7%, два года назад - 57,6%, а три года назад - 62,9%, согласно агентству Est-a-Tet.
Средняя площадь строящегося жилья в Москве также выше общероссийского показателя: 53,9 кв. м против 49 кв. м, по данным Optima Development и RDD.
На данный момент в Москве не требуется дополнительное проектирование больших лотов, поскольку существующее предложение таких квартир может удовлетворить растущий спрос. Однако эксперты предупреждают, что для успешной реализации предложения руководства "Дом.рф" необходимо выполнение некоторых важных условий. Одно из главных - увеличение максимальной суммы кредита. В настоящее время максимальная сумма кредита в столичном регионе ограничена 12 миллионами рублей, и если ставка по кредиту на большие квартиры будет снижена до 4%, то потенциальным покупателям понадобятся квартиры большего размера, стоимость которых превышает лимит в 12 миллионов рублей.
Также отмечается, что семьи рассматривают в качестве альтернативы большим квартирам другие форматы жилья, такие как таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Ипотека на строительство домов также играет роль, привлекая часть покупателей в сегмент больших квартир.
Если предложение "Дом.рф" будет успешным, сниженная ставка будет стимулировать спрос на большие квартиры. Дополнительная субсидия снизит ежемесячные платежи и позволит семьям экономить значительные суммы денег. Однако стоит отметить, что уже высокие цены на жилье в Москве возросли благодаря различным льготным ипотечным программам, и прежде чем вводить новую программу, следует тщательно обдумать ее необходимость.
Где найти просторные квартиры: советы экспертов
Редакция IRN.RU обратилась к специалистам, чтобы узнать, от чего зависят размеры квартир в девелоперских проектах и что посоветовать покупателям, ищущим жилье для семей.
Интересно, что не существует нормативов, которые бы требовали от застройщиков соблюдать определенные пропорции площадей в квартирах. Однако, как поясняет Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея», есть определенные закономерности в планировке квартир, которые изменяются в зависимости от класса проекта. В общем, по словам эксперта, средняя площадь квартир в жилом комплексе увеличивается с ростом класса дома.
Многое также зависит от местоположения. По наблюдениям Романа Родионцева из компании Est-a-Tet, застройщики часто проектируют большое количество студий и однокомнатных квартир в комплексах, расположенных рядом с крупными транспортными узлами и деловыми центрами. Эти районы мало привлекательны для семейного жилья. В то же время проекты, расположенные рядом с большими зелеными зонами и в тихих спальных районах, больше ориентированы на семьи, нуждающиеся в просторных квартирах.
Что привлекает покупателей
Застройщики сами предпринимают усилия, чтобы привлечь семейных покупателей с помощью различных бонусов, акций и сотрудничества с банками для ипотечного кредитования.
Например, компания «Мангазея» предлагает семейную ипотеку с расширенными лимитами от 15 до 30 миллионов рублей и средней процентной ставкой 5,7-6%. Федор Ушаков уточняет, что в некоторых случаях застройщик компенсирует сверхлимиты сверх стандартных 12 миллионов рублей, при этом субсидия не влияет на цену квартиры, и покупатель получает стоимость, которая указана на сайте. Например, в проекте бизнес-класса «Интонация» (расположенном в Шукино) треть квартир, включая трехкомнатные и четырехкомнатные, предназначены для больших семей, и стоимость начинается от 42,3 миллиона рублей за трехкомнатную квартиру площадью от 98,1 квадратных метров.
Для семейных покупателей, которые ищут квартиры в ГК «Инград», в настоящее время предлагаются скидки до 15%, субсидированные ставки от «Инград» начиная с 4,8% и программа кредитования с выплатами в несколько этапов в некоторых проектах компании. Во время первого этапа покупки клиентам необходимо будет выплачивать низкие аннуитетные платежи. Например, при покупке трехкомнатной квартиры стоимостью около 11,5 млн рублей в ЖК «Новое Пушкино» с минимальным первоначальным взносом от 15% и сроком ипотеки до 30 лет, клиент будет платить всего 2,6 тыс. рублей ежемесячно в течение первых 21 месяца до завершения строительства.
Дмитрий Голев, представитель компании Optima Development, говорит о предоставлении клиентам индивидуальных скидок и субсидировании ипотечных ставок. В ЖК Prime Park в настоящее время доступны квартиры различных типов: двух-, трех- и многокомнатные. Средняя площадь квартир составляет 113,3 кв. м, а средняя цена за квадратный метр составляет 644 тысячи рублей. Минимальная стоимость двухкомнатной квартиры в «Прайм Парке» составляет 32,2 млн рублей за квартиру площадью 55,3 кв. м.
Для покупателей крупных квартир стоимостью от 30 млн рублей в жилом кластере RDD в Новой Москве доступна комбинированная ипотека с процентными ставками от 5,5%.
Подобные программы с субсидированием семейной ипотеки и щедрыми скидками в настоящее время применяются во многих московских проектах, что дает клиентам возможность приобрести жилье по выгодным условиям. Кроме того, стоит отметить, что в Москве есть достаточно большое количество квартир большой площади, и многие застройщики ориентируются на семейную аудиторию, предоставляя разнообразные инфраструктурные возможности.
Хороший выбор для семей можно найти в районах Даниловского и Нагатинского, а также в Нагатино-Садовниках недалеко от реки Москвы. Например, в жилом комплексе «Шагал» в Даниловском районе предлагаются квартиры различных форматов: трех-, четырех- и пятикомнатные площадью от 80 до 199 кв. м. и стоимостью от 27,9 млн рублей.
В Нагатинской пойме расположен проект бизнес-класса Nagatino i-Land, включающий корпуса переменной этажности от 5 до 34. Здесь представлены трех- и четырехкомнатные квартиры, а также редкие варианты с окнами от пола до потолка, мастер-спальнями, отдельными входами, патио и террасами. Площадь больших квартир начинается от 82 кв. м, а цены — от 31 млн рублей.
Также стоит обратить внимание на ЖК «1-й Нагатинский», состоящий из трех башен. Площадь трехкомнатных квартир в комплексе составляет от 83 до 108 кв. м, а стоимость начинается от 32,6 млн рублей.
ЖК «Level Нагатинская» включает в себя три корпуса высотой до 27 этажей. Здесь представлены трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры с площадями от 53 кв. м. Бюджет покупки начинается от 21,9 млн рублей.
В жилом комплексе «Зиларт» в Даниловском районе предлагается уникальная инфраструктура, включая детские сады, школы и парк. Корпуса комплекса имеют этажность от 3 до 40. Здесь можно подобрать трех-, четырех- или пятикомнатную квартиру с площадью от 72 кв. м и стоимостью от 37,5 млн рублей.
ЖК Wave у Борисовских прудов также может быть привлекательным вариантом для семей. Комплекс отличается различными типами строений, включая башни (14-52 этажа), среднеэтажные и малоэтажные дома. Рядом расположено несколько парков. В «Wave» можно выбрать трехкомнатную квартиру площадью 71-93 кв. м по цене 21,2 млн рублей и четырехкомнатную квартиру площадью 102-108 кв. м по цене от 34,4 млн рублей.
Хорошим вариантом для семейного проживания является жилой комплекс «Level Мичуринский» в Очаково-Матвеевском, расположенный на западе Москвы с большим количеством зеленых зон. В комплексе представлены квартиры от трехкомнатных до шестикомнатных с площадью от 59 до 249 кв. м. Цены на большие квартиры начинаются от 23,7 млн рублей.
В районе Раменки находится ЖК Hide — ансамбль из трех небоскребов с вертикальной инфраструктурой. Площадь трехкомнатных квартир составляет 99-101 кв. м, а цены начинаются от 63,2 млн рублей.
Более доступные варианты можно найти в масштабном жилом комплексе «Новые Ватутинки» в Новой Москве. Здесь предлагаются трехкомнатные квартиры с разумной площадью (66-81 кв. м) и четырехкомнатные (87-91 кв. м) с ценой от 12,2 млн рублей. Действуют скидки и программа субсидированной семейной ипотеки.
В ЖК «Лучи» в Солнцево можно рассмотреть просторные двухкомнатные квартиры (53-65 кв. м) и трехкомнатные (74-87 кв. м) с ценами от 13,5 млн до 22 млн рублей. Комплекс состоит из девяти панельных домов серии «Евро'Па» высотой от 6 до 25 этажей и предусматривает наличие школ и детских садов.
