Льготная ипотека повлекла за собой рост цен на жилье и уменьшила его доступность, но это не сподвигло правительство к её отмене, несмотря на убеждения Центрального банка и Министерства финансов. Однако сейчас, при повышении ключевой процентной ставки до 13% годовых, льготные ставки становятся неустойчивыми для бюджета, и это заставляет власти уменьшить субсидирование, говорит Олег Репченко, глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU".
Бюджетные расходы на субсидирование государственных программ ипотеки, таких как льготная ипотека для всех, семейная ипотека, IT-ипотека и другие, зависят от уровня ключевой ставки Банка России. Например, максимальная фиксированная ставка для населения по льготной ипотеке составляет 8% годовых. Это ниже рыночных ставок, поэтому государство компенсирует банкам потери. Размер компенсации рассчитывался на основе формулы: ключевая ставка плюс 2,5 процентных пункта, минус 8%. Таким образом, при ключевой ставке 7,5% максимальная компенсация для банка составляла 2 процентных пункта, а при ключевой ставке 13% - уже 7,5 процентных пункта. С точки зрения льготных ипотечных программ, банки выгодно смотрели на повышение ключевой ставки и даже просили правительство увеличить субсидии банкам, когда ЦБ снизил ключевую ставку до 4,5% летом 2020 года (тогда ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а дополнительный коэффициент - 3 процентных пункта). Но для бюджета ситуация обратная: повышение ключевой ставки на 5,5 процентных пункта, как это произошло за последние два месяца, привело к росту расходов на субсидирование льготных ипотечных программ.
Поэтому правительство решило сократить субсидии банкам на 0,5 процентных пункта с 20 сентября, что немедленно привело к увеличению фактических ставок по льготным кредитам. Формально власти не повысили ставки, но до 20 сентября банки предоставляли льготные ипотечные кредиты с более низкими ставками, скидками, а после этой даты они отменили эти скидки и установили ставки на максимальном уровне.
К примеру, в начале сентября в Сбербанке минимальная ставка по программе "Господдержка" составляла 5,5% годовых, по семейной ипотеке - 3,5%, по IT-ипотеке - 2,5%. После 20 сентября ставки выросли до 8%, 6% и 5% соответственно, то есть на 2,5 процентных пункта.
В то же время правительство увеличило минимальный первоначальный взнос по льготным программам с 15% до 20%, так как льготные заемщики, получавшие кредиты с низким первоначальным взносом по сниженным ставкам на покупку жилья по завышенным ценам, ухудшали качество ипотечных портфелей банков, что вызывало беспокойство Центрального банка. В перспективе застройщики, вероятно, будут вынуждены компенсировать увеличение первоначального взноса скидками, но в настоящее время, в условиях повышения ключевой ставки и пересмотра условий льготного кредитования, скидки скорее уменьшаются, чем увеличиваются.
По всей видимости, правительство будет вынуждено продолжать сокращать расходы, так как даже с учетом снижения компенсаций банкам, бюджетные затраты на субсидирование льготных ставок растут астрономически. По данным проекта федерального бюджета на 2024 год и плановый период 2025-2026 годов, расходы на программу льготной ипотеки в 2024-2025 годах вырастут на 251,6 миллиарда рублей по сравнению с объемами, предусмотренными в действующем бюджете на тот же период, а на программу семейной ипотеки - на 216,6 миллиарда рублей. Кроме того, есть и другие программы, такие как дальневосточная ипотека, IT-ипотека и т. д.
Помимо этого, Госдума также предпринимает шаги в целях экономии бюджетных средств. Члены комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предложили ввести запрет на получение льготной ипотеки без регистрации в регионе, где планируется покупка жилья. По мнению авторов законопроекта, это поможет сократить количество людей, использующих госсубсидии для приобретения активов.
Возможно, в будущем будут предложены и другие меры для ограничения спроса на льготные ипотечные программы.
