Согласно представителям риелторских агентств в Москве и Подмосковье, на рынке вторичной недвижимости наблюдается отложенный спрос. Это связано с тем, что Центробанк стимулировал покупку как новостроек, так и вторичного жилья, увеличивая ставки по ипотеке для покупателей с первоначальным взносом менее 20%. В результате возросло количество сделок на рынке вторичной недвижимости, однако цены на квартиры не растут, а предложение остается высоким.
Данные управления Росреестра по Москве показывают, что в мае зарегистрировано значительное увеличение числа сделок по продаже жилья по сравнению с прошлым годом. Однако стоит отметить, что прошлогодние данные некорректны для сравнения из-за особых обстоятельств, таких как пандемия COVID-19. Тем не менее, сравнивая с текущим апрелем, число сделок в мае 2023 года сократилось всего на 4,5%, что является положительным показателем. Обычно спрос на рынке недвижимости падает гораздо сильнее в преддверии лета. Например, в предыдущие годы было замечено снижение числа сделок на 20% и более. В целом можно сказать, что активность на рынке сохраняется и даже выше, чем обычно бывает в это время года.
Риелторские компании также сообщают о росте интереса к вторичной недвижимости. Например, компания "Этажи" отметила увеличение интереса к вторичному жилью в московском регионе на 4% в мае по сравнению с предыдущим месяцем. Количество сделок также превысило прогнозные значения на 15-20%. Компания "Инком-Недвижимость" также сообщила о росте числа авансов и сделок в мае по сравнению с апрелем.
Директор компании "Этажи Прайм", Ригина Гордеева, отмечает высокий потенциальный спрос в последние месяцы и предполагает, что этот тренд продолжится в летний период, поскольку покупатели, учитывая цикл сделки, выберут объект для покупки в течение 1-2 месяцев. Также отмечается увеличение продаж и интереса к вторичной недвижимости в начале июня.
В первой половине июня наблюдался рост звонков в агентстве недвижимости "Pro Обмен" на 14% по сравнению с маем. Это вызвано новой волной спроса на вторичный рынок недвижимости, по мнению руководителя агентства, Екатерины Никитиной.
По словам Никитиной, данная ситуация необычна для летнего сезона и обусловлена несколькими факторами. Во-первых, причиной является отложенный спрос. Многие потенциальные покупатели опасались совершать сделки, ожидая снижения цен на рынке недвижимости. Однако ожидания не оправдались, и рынок не обвалился. Кроме того, в июне Центробанк пересмотрел надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, что повлекло повышение минимального первоначального взноса. Однако не произошло повышения ключевой ставки, что могло бы привести к росту ипотечных ставок. В результате многие потенциальные покупатели решились на оперативные действия и начали активно выходить на рынок.
Кроме того, переток покупателей с первичного рынка продолжает поддерживать спрос на вторичном рынке. Новостройки обычно стоят дороже вторичного жилья, но не всегда предлагают лучшее качество. В этом году структура спроса на рынке недвижимости изменилась, и вторичная недвижимость стала популярнее первичного жилья.
Сокращение времени продажи квартир и быстрое принятие решений также свидетельствуют о наличии спроса на рынке. Люди быстро реагируют на предложения и готовы активно обсуждать условия сделки, если квартира им нравится.
Эксперты департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" даже предполагают, что во второй половине 2023 года может возникнуть дефицит ликвидного жилья комфорт-класса (одно- и двухкомнатных квартир стоимостью 7-15 млн рублей). Портфель лотов компании в этом сегменте цен уже реализован на 65%.
Аналитический центр "Инком-Недвижимость" предоставил данные о рынке вторичной недвижимости в Московском регионе. Объем предложения "вторички" остается высоким: в "старой" Москве представлено 87,83 тыс. лотов, в ТиНАО - 8,50 тыс. лотов, а в Московской области - 72,80 тыс. лотов.
Сергей Шлома, эксперт в области недвижимости, отмечает, что рост количества предлагаемых объектов объясняется наличием менее востребованных лотов.
Тем не менее, огромный объем предложения, кажется, обеспечивает стабильность цен на вторичном рынке. Несмотря на повышенный спрос, цены на метр квадратный остаются стабильными. Сергей Шлома подчеркивает, что продавцы ведут себя рационально, стремясь заключить сделку, а не экспериментировать с ценами и много рекламировать свои квартиры.
Екатерина Никитина замечает, что цены на вторичное жилье даже незначительно снижаются каждый месяц, примерно на 0,5-1%, в зависимости от местоположения и качества ремонта.
Хотя размер скидок сократился по сравнению с прошлым годом, скидки остаются распространенной практикой. По оценкам "Инкома", 80% квартир продается со скидкой в 3-5%, а остальные 20% предлагаются по оптимальной стоимости, без возможности торга.
Ожидается, что с уменьшением спроса снова возрастут размеры скидок. Это может произойти уже в ближайшем будущем, так как лето является низким сезоном для рынка. По прогнозу Евгения Шавнева, генерального директора инвестиционной компании "Флип" на рынке недвижимости, объем сделок сократится примерно на 7-10% в июне-июле и начнет расти к августу, достигнув пика спроса к ноябрю-декабрю.
Ожидается, что спрос также снизится в связи с увеличением стоимости ипотеки с первоначальным взносом менее 20% с 1 июня. Это нововведение может существенно повлиять на количество сделок. Тем не менее, вторичный рынок менее зависим от ипотеки, чем первичный, но примерно 3/5 всех сделок все равно осуществляются с использованием ипотеки.
В ситуации экономического ограничения, люди стараются сократить побочные расходы. Сейчас все больше людей ищут квартиры самостоятельно и обращаются за юридической помощью только при заключении сделки, вместо комплексного сопровождения процесса подбора и покупки объекта.
