Правительство одобрило подготовленные Минфином поправки в Налоговый кодекс, которые устанавливают механизм расчета налога на доход при обмене жилой недвижимостью. До настоящего времени порядок налогообложения подобных сделок оставался недостаточно урегулированным, что нередко создавало спорные ситуации.
Согласно новым правилам, доходом будет считаться разница между кадастровой стоимостью объектов недвижимости, участвующих в обмене. Если одна из сторон дополнительно выплачивает денежную компенсацию, эта сумма также войдет в расчет налоговой базы.
Когда придется платить налог
Обязанность по уплате налога возникнет у того участника сделки, который с учетом денежной доплаты получил имущество большей стоимости, чем передал второй стороне.
Например, собственник двухкомнатной квартиры с кадастровой стоимостью 5 млн рублей меняет ее на однокомнатную квартиру стоимостью 3 млн рублей и получает доплату в размере 1 млн рублей. В этом случае стоимость полученного первым участником имущества и денежных средств составит 4 млн рублей.
Второй участник передает квартиру стоимостью 3 млн рублей и доплачивает 1 млн рублей, а получает недвижимость стоимостью 5 млн рублей. Таким образом, стоимость приобретенного имущества превышает стоимость переданных активов на 1 млн рублей. Именно эта сумма будет признана доходом, с которого необходимо уплатить налог.
Почему вводятся новые правила
По словам налогового консультанта и генерального директора группы компаний «ЮрФинанс» Ольги Ботовой, изменения являются ожидаемыми. В действующем законодательстве сделки мены недвижимости долгое время оставались недостаточно урегулированными, чем в отдельных случаях пользовались для снижения налоговой нагрузки.
Эксперт отмечает, что использование кадастровой стоимости позволяет установить понятные правила расчета дохода, однако этот подход имеет и свои недостатки.
Возможные сложности для собственников
Основная проблема заключается в том, что кадастровая стоимость далеко не всегда соответствует реальной рыночной цене недвижимости. Из-за этого даже при обмене равноценных по рыночной стоимости объектов у одной из сторон может возникнуть обязанность по уплате налога.
По этой причине специалисты рекомендуют заранее рассчитывать возможные налоговые последствия и обращаться за профессиональным сопровождением сделки. Это позволит оценить финансовые риски еще до подписания договора и избежать неожиданных расходов после регистрации обмена.
Окончательный порядок налогообложения станет известен после принятия поправок и их официального вступления в силу. Однако уже сейчас можно говорить о том, что сделки по обмену недвижимостью станут более прозрачными, а кадастровая стоимость будет играть ключевую роль при определении налоговой базы.
