На рынке московских новостроек отсутствует обычное снижение продаж, характерное для мая. Более того, в Новой Москве наблюдается значительный рост на 12% по сравнению с апрелем. Forbes исследовал причины этой необычной активности в конце весны и попытался определить ее длительность.
Количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Новой Москве значительно выросло в мае. Согласно данным сервиса Dataflat, рост составил 12%, достигнув 1785 ДДУ. В то же время в пределах старой Москвы наблюдается незначительное снижение на 2%, до 5582 ДДУ. По данным Циан (доступны Forbes), аналогичная тенденция отмечена и в Новой Москве, где рост составил 12,5%, достигнув 1800 ДДУ, и в старой Москве, где снижение составило 3,5%, до 5700 ДДУ.
Данные сервиса "Домклик" также свидетельствуют о росте спроса на новостройки. По их данным, в мае по всей стране наблюдается увеличение спроса на семейную ипотеку (на 8% по сравнению с апрелем), а Москва является одним из лидирующих регионов по объему выдачи (6,1 млрд рублей). В Москве по этой программе можно приобрести жилье только у застройщика.
«У нас наблюдается положительная динамика в сфере ипотеки в Москве, что подтверждают объемы выдачи по льготным программам - 7000 кредитов на сумму 55,8 млрд рублей», - приводит данные Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра "Дом.РФ". "Из них 3100 (рост на 5% по сравнению с апрелем) пришлись на 'Льготную ипотеку' (всего кредитов на сумму 23,5 млрд рублей), 3200 (плюс 3%) - на 'Семейную ипотеку' (25,4 млрд рублей), и 576 кредитов (плюс 1%) - на 'IT-ипотеку' (6,9 млрд рублей)".
Странность
Май обычно является одним из наименее успешных месяцев для продажи квартир из-за долгих праздничных выходных. Поэтому результаты, сравнимые с апрельскими продажами или даже их превышающие, как это было в Новой Москве, называются аномалией. "Прошлый май оказался необычным, мы заметили много обращений и посещений даже в праздничные дни, хотя обычно люди используют их для отдыха на даче или путешествий", - отмечает Вера Стефан, коммерческий директор Asterus. "В этом году многие потенциальные покупатели решили использовать майские праздники для решения вопросов с жильем". Этот май отличается от показателей мая прошлого года, так как долгие выходные не оказали негативного влияния на спрос, удивляется Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости".
"Количество обращений по сравнению с апрелем сократилось на 11% из-за длинных выходных, но количество просмотров и фактических сделок, наоборот, выросло на 2%, а с учетом бронирования на первичном рынке - на 6,5%", - приводит свою статистику Евгений Затонский, директор компании "Этажи" в Москве.
"Мы заметили разнонаправленную динамику спроса в зависимости от региона, сегмента и местоположения", говорит Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК "Гранель". "Однако в целом покупательская активность в прошлом месяце оставалась на уровне апреля, поэтому, учитывая сезонность и майские праздники, можно сказать, что первичный рынок в Московском регионе фактически вырос".
Участники рынка, опрошенные Forbes, подтверждают неравномерную динамику спроса. В пределах МКАД спрос либо оставался на прежнем уровне, либо немного снижался, в то время как в Новой Москве наблюдался уверенный рост. "По нашим данным, в мае продажи на первичном рынке Новой Москвы выросли на 7%, в то время как в старой Москве и Московской области они снизились на 2% и 5,6% соответственно", говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор "НДВ Супермаркет недвижимости". В мае спрос на строящееся жилье в Москве действительно вырос на 3% по сравнению с апрелем, подтверждает Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD. "В Новой Москве было заключено на 12% больше договоров долевого участия, чем в предыдущем месяце. В старой Москве также был небольшой рост, но символический - всего 0,5%".
У экспертов, опрошенных о нетипичном майском спросе и его неравномерном распределении по сегментам, было выявлено несколько различных причин, которые сработали одновременно. Согласно их мнению, в Новой Москве покупатели заинтересовались новыми проектами и более доступными ценами.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум", объясняет существенный рост сделок на рынке Новой Москвы запуском интересных акций местными застройщиками. Дмитрий Долгов, генеральный директор агентства недвижимости Dolgov pro, добавляет: "Рост спроса на новостройки Новой Москвы в мае был обусловлен выводом на рынок рекордного количества лотов по очень привлекательным условиям".
Представитель "Циан.Аналитики" уточняет, что в апреле и мае в Новой Москве было запущено в продажу 29 новых корпусов общей площадью 425 000 квадратных метров. Это составляет почти 40% от всех новинок, представленных на рынке Москвы, в то время как обычно доля новых объектов в ТиНАО составляла не более 25%. Корпуса на начальном этапе всегда продаются быстрее благодаря привлекательным ценам.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", добавляет: "За предыдущие три месяца (январь-март) в Новой Москве было выведено на рынок всего шесть новых корпусов. На старте продаж в мае цены начинались от 4,4 миллионов рублей за лот или от 123 500 рублей за квадратный метр. В то время как средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Новой Москве варьируется от 140 000 до 250 000 рублей, в зависимости от района. Вероятно, активное предложение новых объектов на рынке в сочетании со скидочными акциями застройщиков стимулировали спрос".
Доступные вторички
Покупатели направились не только в Новую Москву, но и на вторичный рынок в поисках доступного жилья, сообщают источники Forbes. Сергей Шлома, директор направления "Вторичный рынок" в "Инком-Недвижимость", указывает, что спрос на вторичном рынке в мае (предварительные заявки и сделки) превысил апрельский уровень на 2% и в 2,5 раза превысил уровень мая прошлого года. Оживление на вторичном рынке связано с отложенным спросом и переходом клиентов из сектора новостроек во вторичный сегмент. По оценкам, примерно 20% покупателей перешли на рынок вторичной недвижимости. В настоящее время 80% продавцов без проблем предлагают скидки в размере 3-5%, а остальные изначально устанавливают оптимальные цены, которые не предусматривают дополнительных скидок.
В этом году рынок активно развивается в направлении вторичной недвижимости из-за сокращения субсидированных программ и программ с отсрочкой платежей в новостройках, добавляет Затонский из "Этажей". Кузнецова из "НДВ. Супермаркет недвижимости" подчеркивает, что на вторичном рынке также происходит постепенное снижение ипотечной ставки на 2,35 процентных пункта за год, что составляет 10,23%.
Олег Репченко из IRN.RU подводит итог, отмечая, что спрос на вторичном рынке поддерживается перетоком покупателей с первичного рынка, где, несмотря на все льготы и скидки, цены на жилье остаются высокими.
ЦБ перепугались
Третьим фактором, который повлиял на майский спрос, согласно источникам Forbes, стало анонсированное повышение минимального первоначального взноса по ипотеке Центральным банком. С 1 июня требуется внести не менее 20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.
Сергей Кропанев, заместитель коммерческого директора ГК "Садовое кольцо", отмечает, что основным фактором, способствующим росту активности покупателей, стала новая политика Центробанка. Ужесточение условий для получения льготной ипотеки побудило клиентов, которые сомневались и откладывали покупку недвижимости на будущее, заключить сделку сейчас.
Влияние решения регулятора на спрос подтверждается Стефаном из Asterus, который считает, что некоторые покупатели решили ускорить процесс совершения сделки, чтобы успеть получить ипотеку по старым условиям. Например, рекордные показатели декабря 2022 года были результатом как сезонных факторов, так и "подогрева" рынка сообщениями о возможной отмене льготной ипотеки с государственной поддержкой.
Некоторые источники Forbes ожидают, что рынок скоро войдет в новый период снижения. Павел Лепиш, коммерческий директор ГК "МИЦ", рассуждает о том, что после экономических и политических потрясений 2022 года люди снова рассматривают перспективы покупки недвижимости. В летний период клиенты будут продолжать наблюдать за динамикой строительства и посещать офисы продаж, но ожидать роста сделок в ближайшем будущем не стоит, так как это является следствием отложенного спроса. Стефан из Asterus заключает, что ужесточение условий по ипотеке, вероятно, отсечет определенную часть покупателей.
