В большинстве регионов с активным жилищным строительством квартиры в недавно введённых домах стоят дешевле, чем жильё на этапе строительства. По итогам 2025 года максимальный разрыв зафиксирован в Башкирии и Ленинградской области: стоимость квартир в домах возрастом до трёх лет здесь в среднем на 13% ниже, чем в новостройках. Такие данные приводят аналитики компании «Авито Недвижимость».
Исследование охватило десять регионов с наиболее развитым вторичным рынком. Эксперты сравнили цены на квартиры в домах, построенных в 2022–2025 годах, со стоимостью аналогичных объектов на первичном рынке.
В семи из десяти регионов «новая вторичка» оказалась более доступной. Помимо Башкирии и Ленинградской области, существенная разница отмечена в Московской области, где квадратный метр в недавно сданных домах дешевле на 11%. В Новосибирской области этот показатель составляет 9%.
Иная ситуация наблюдается в крупнейших городах. В Москве новостройки дешевле вторичного жилья на 3%, а в Санкт-Петербурге — на 12%. Также первичный рынок оказался выгоднее в Ростовской области (разница около 2%). В Свердловской области цены практически сопоставимы: расхождение не превышает 1%.
Средняя стоимость объектов «новой вторички» минимальна в Ленинградской области (около 5,4 млн руб.), Ростовской области (6,4 млн руб.) и Башкирии (6,5 млн руб.). Наиболее высокие цены зафиксированы в Москве (35,3 млн руб.) и Санкт-Петербурге (13 млн руб.).
По оценке аналитического центра IRN.RU, квартиры в недавно сданных домах могут стоить на 10–20% дешевле предложений от застройщиков. Это связано с особенностями ценообразования: на вторичном рынке стоимость формируется под влиянием спроса и предложения, тогда как на первичном сегменте цены искажаются из-за субсидированных ипотечных программ, рассрочек и других маркетинговых инструментов.
В условиях высокой ключевой ставки и снижения спроса девелоперы вынуждены стимулировать продажи за счёт дополнительных условий — увеличения сроков рассрочки, субсидирования ставок и снижения первоначального взноса. Эти меры повышают издержки, которые в итоге закладываются в цену квадратного метра, формируя разрыв с вторичным рынком.
В Москве разница между сегментами варьируется в зависимости от округа. В ряде локаций первичное жильё заметно дороже: например, в Центральном, Восточном, Южном и Юго-Западном округах превышение достигает от 12,8% до 26,8%. В таких районах покупателям зачастую выгоднее рассматривать квартиры на вторичном рынке.
Доля «новой вторички» на рынке также растёт. По итогам 2025 года она достигла 10% против 6% в 2021 году. Это связано с увеличением объёмов строительства и сокращением общего предложения на вторичном рынке.
Рост сегмента имеет ряд преимуществ. Покупатели получают доступ к готовому жилью в современных жилых комплексах с развитой инфраструктурой, зачастую с ремонтом и мебелью. Это позволяет сразу использовать объект без дополнительных вложений. Кроме того, увеличение предложения усиливает конкуренцию, что способствует более объективному формированию цен.
Однако рынок остаётся разделённым. На первичном сегменте сохраняются более высокие цены, компенсируемые льготными ипотечными программами. На вторичном — более адекватная стоимость квадратного метра сочетается с высокими кредитными ставками, достигающими 20%. В таких условиях ключевым фактором становится не конкуренция продавцов, а финансовые возможности покупателя и его доступ к мерам государственной поддержки.
