Более чем в 30 регионах России наблюдается значительный дисбаланс между предложением и спросом на квартиры в новостройках. Во многих субъектах объемы вводимого жилья существенно превышают платежеспособный спрос населения, и даже сокращение числа новых проектов не помогает исправить ситуацию. Единственной надеждой застройщиков остается возможное снижение ключевой ставки ЦБ, которое могло бы оживить ипотечное кредитование.
Кризис перепроизводства: где риски наиболее высоки?
Согласно исследованию Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), в 28 регионах вероятность кризиса перепроизводства оценивается как «довольно высокая». В зоне особого риска оказались Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области. В целом по стране ситуация также характеризуется как нестабильная.
В пяти субъектах (Орловская, Пензенская, Челябинская области, Карачаево-Черкесия и Красноярский край) риск перепроизводства признан высоким, а в 21 регионе, включая Московскую область и Санкт-Петербург, — средним. Лишь в немногих областях угроза затоваривания остается низкой.
Причины и последствия дисбаланса
По словам Алексея Гусева, гендиректора «Главстрой-Недвижимости», в некоторых городах кризис уже наступил. Застройщики активно запускали проекты, рассчитывая на устойчивый спрос, но столкнулись с его резким падением. В результате нераспроданные квадратные метры накапливаются, создавая давление на рынок.
Данные аналитического центра «Дом.РФ» подтверждают негативную динамику: за январь–май 2025 года продажи новостроек упали на 16% в годовом сравнении, до 9 млн кв. м. Однако благодаря росту цен выручка девелоперов сократилась лишь на 2%, достигнув 1,9 трлн руб.
Саморегуляция рынка и ее пределы
Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриума», отмечает, что рынок начал адаптироваться: количество новых проектов снизилось на 20% за тот же период. Однако 68% строящегося жилья по-прежнему остаются нераспроданными (годом ранее показатель составлял 65%).
Проблема усугубляется тем, что девелоперы не могут резко снижать цены из-за особенностей эскроу-финансирования. Поскольку деньги покупателей замораживаются до сдачи объекта, демпинг становится экономически невыгодным. Кроме того, прибыль с одной квартиры в среднем составляет 10–15%, и дальнейшее удешевление может сделать проекты убыточными.
Перспективы: ставка на ипотеку и гибкие условия
Несмотря на сложности, участники рынка не прогнозируют катастрофического ухудшения ситуации. Аналитики ЕРЗ.РФ ожидают усиления конкуренции и появления более гибких ценовых предложений.
Снижение ключевой ставки ЦБ в июне на 1 п.п. уже стимулировало спрос: покупатели активнее оформляют рассрочки, рассчитывая на будущее снижение ипотечных ставок или рефинансирование.
Таким образом, рынок новостроек находится в поиске баланса, и его дальнейшая стабилизация во многом будет зависеть от монетарной политики регулятора и способности застройщиков адаптироваться к новым условиям.
Если вы планируйте покупку жилья, то обращайтесь в Адресъ-Недвижимость. Мы поможем вам подобрать квартиру и решить все юридические вопросы.
