Как и предсказано аналитическим центром, изменение льготной ипотеки с антикризисного инструмента на постоянную дотацию привело к уменьшению объема государственной поддержки в строительной отрасли в тот момент, когда такая поддержка была необходима. Это заметил руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" - Олег Репченко.
5 сентября газета "Ведомости" объявила, что власти планируют пересмотреть условия государственной программы льготной ипотеки. Согласно источнику в издании, минимальный первоначальный взнос планируется увеличить с 15% до 20%, а предельную субсидию для банков сократить на 0,5 пункта. Правительство надеется, что такие изменения помогут уравновесить рынок и сдержать рост цен.
Как было отмечено ране, льготная ипотека могла бы стать эффективным инструментом противодействия кризису, если бы она действовала только в периоды, когда ключевая ставка Центрального банка достигает критических уровней, а банки сокращают свои ипотечные программы. Однако власти ввели льготную ипотеку во время пандемии COVID-19 в 2020 году и не отменили ее ни при снижении ключевой ставки до 4,25% летом 2020 года, ни при ее последующем снижении до 7,5% осенью 2022 года.
Беспрерывная субсидированная ипотека для всех желающих привела к дисбалансу на рынке недвижимости и ипотеки, сделав жилье менее доступным для граждан. Несмотря на начальные цели программы, цены на квартиры увеличились вдвое за последние три года. Это также привело к значительному разрыву между первичным рынком, где действует льготная ипотека, и вторичным рынком, где ее нет. Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы по данным индекса IRN.RU в августе составила 260 650 рублей, в то время как на рынке новостроек цена за метр превысила 400 тысяч рублей. Из-за этого готовое жилье может стоить даже дешевле строящегося с аналогичным качеством.
Согласно данным Центробанка, разрыв в ценах за квадратный метр между первичным и вторичным рынками по всей стране достиг 40% в пользу первого. Это означает, что квартиру, купленную на первичном рынке, сложно перепродать на вторичном рынке без значительной скидки. Банки также столкнулись с рисками, так как они имеют залоги на недвижимость по завышенным ценам, что может привести к банковскому кризису.
Субсидирование процентных ставок также оказывает значительное давление на бюджет, и эти расходы трудно прогнозируемы из-за колебаний ключевой ставки и увеличения сроков погашения ипотеки.
Однако важно отметить, что потенциал льготной ипотеки как средства для стимулирования спроса на жилье исчерпан из-за роста цен. Продажи новостроек в Москве снижались даже при дополнительной субсидии банкам до нулевых процентов.
Поэтому необходимость пересмотра программы льготной ипотеки стала явной. Нынешние корректировки, обсуждаемые в правительстве, могут быть названы небольшими. Увеличение первоначального взноса с 15% до 20% может быть скомпенсировано скидкой в 5%, что на текущие времена выглядит не критичным. Снижение компенсации для банков также не сильно изменит ситуацию, так как текущие ставки по льготным программам в банках уже ниже максимального уровня. Например, в Сбербанке ставки по льготной программе начинаются с 5,5%, при максимальных 8%.
Тем не менее, ухудшение условий льготной ипотеки отправляет сигнал рынку о том, что власти планируют постепенное сокращение субсидий. Это происходит именно в момент, когда ключевая ставка поднялась до 12%, что, конечно, стимулировало спрос на жилье на данный момент, но в долгосрочной перспективе может привести к его снижению, как на вторичном, так и на первичном рынке. Это связано с тем, что не все новостройки, особенно в Москве, можно продавать по льготным программам с лимитом в 12 миллионов рублей. Кроме того, с 1 октября Центральный банк вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска для ипотеки с низким первоначальным взносом для заемщиков с высоким уровнем задолженности, что также будет оказывать негативное воздействие на спрос.
В итоге, продление льготной ипотеки приносило застройщикам сверхприбыли в периоды хорошей экономической конъюнктуры, но с ухудшением экономических условий власти вынуждены сокращать объемы поддержки.
