Аренда жилья в России значительно увеличилась в стоимости. По оценкам экспертов, по сравнению с прошлым годом, цены на аренду жилья выросли на приблизительно 15%. Некоторые винят в этом строительных компаний, утверждая, что они завышают цены на новые постройки, и это влияет на повышение стоимости аренды. Другие считают, что банки искусственно поднимают стоимость жилья.
Мы провели беседу с экономистом, городским планировщиком и агентом по недвижимости, чтобы выяснить, что на самом деле влияет на цены на аренду и что можно ожидать в будущем.
Причины роста стоимости жилья
Городской планировщик Андрей Мокеев отмечает, что застройщики, возможно, не вмешиваются напрямую в процесс аренды квартир, но оказывают косвенное воздействие. Он объясняет: "Да, они несут свою долю ответственности, но только косвенно. Поднимая цены на первичное жилье (параллельно растет и ставка по ипотеке для вторичного жилья), они поднимают стоимость вторичного жилья. Это, в свою очередь, увеличивает спрос на аренду, что приводит к росту цен на аренду. К этому следует добавить влияние реальной инфляции. Итак, у нас есть все предпосылки для значительного роста цен."
Согласно экономисту Дмитрию Прокофьеву, ситуация вполне понятна: чем выше жизненные затраты, тем выше стоимость аренды. Таким образом, рынок аренды жилья отражает общую экономическую обстановку в стране. Прокофьев отмечает: "Если арендодатель сдает квартиру, которую специально приобрел для сдачи в аренду, это означает, что он рассчитывает на доход от аренды. В случае с владельцами нескольких квартир, чаще всего у них есть обязательства, которые им необходимо выполнять, или же они намерены использовать арендный доход. Это означает, что у них есть дополнительные затраты. Таким образом, увеличение цен на аренду в целом соответствует росту реальной инфляции."
Хотя аренда не может полностью заменить ипотеку, повышение процентных ставок оказывает частичное воздействие на рост цен на аренду, уточняет экономист. Многие вынуждены делать выбор между арендой жилья и попыткой получения ипотеки. Прокофьев объясняет: "Если невозможно взять ипотеку, то приходится снимать жилье. Это увеличивает спрос на аренду."
Как определяются цены на аренду
Главным фактором, влияющим на стоимость аренды, является покупательная способность населения. Ранее цены на аренду снижались из-за того, что часть населения покидала страну в течение последних двух лет. Риелтор Евгений Яшенков говорит: "Это в первую очередь затронуло однокомнатные и двухкомнатные квартиры, как дорогие, так и более доступные. Дорогие квартиры потеряли своих наиболее мобильных и обеспеченных жителей, которые уехали. Цены на более доступное жилье снизились, потому что мигранты тоже покидали Россию в некотором количестве. Влияние оказали и политические процессы в соседних странах, например, возвращение многих жителей из Кыргызстана. Они арендовали небольшие и недорогие квартиры."
Яшенков также подчеркивает, что большие квартиры для семей в Москве остаются дорогими как до, так и после кризиса, и активность на вторичном рынке увеличивается, поскольку население начинает возвращаться в Россию.
Почему аренда в регионах подорожала и что ожидать в будущем
Евгений Яшенков разъяснил, что общие тенденции по всей России сложно оценить, так как ситуация сильно разнится в зависимости от региона.
"Давайте рассмотрим, например, город Кемерово. В этом регионе за последние шесть лет стоимость квадратного метра увеличилась в три раза, то есть на 300%. Стоимость аренды поднялась на 100–150%. Это вообще не связано с тем, что происходит в Москве. Просто изменения внутри региона способствовали значительному росту экономической активности," рассказал эксперт. "Появилось больше рабочих мест, увеличились заработные платы, и люди начали активнее приобретать жилье. По мере увеличения возможностей туда стали приезжать россияне из соседних городов. Это способствовало формированию рынка арендного жилья."
По словам риелтора, в маленьких городах предложение аренды ограничено, и разнообразие недвижимости намного меньше, чем в крупных мегаполисах.
"В России есть около 10 городов, где рынок аренды жилья более-менее развит. Поэтому утверждать, что те же самые тенденции присущи всем регионам, сложно. Даже в Москве рынок жилья крайне разнообразен," добавил Яшенков.
Что ожидать в будущем
По мнению Прокофьева, рост цен на жилье будет в основном зависеть от миграции населения, прежде всего в Москву, и уровня инфляции в стране.
"Также, повышение кредитных ставок может оказать частичное воздействие на рост цен на аренду. Если люди сталкиваются с трудностями в получении ипотеки, это может стимулировать спрос на аренду и, как следствие, увеличить стоимость аренды," уточнил он.
Согласно словам Евгения Яшенкова, прямой связи между инфляцией и ростом цен на аренду может и не существовать. В этом случае, при инфляции, снижается покупательная способность населения, что может не способствовать росту цен на аренду.
"Когда у людей есть доступ к большим суммам денег и они готовы платить высокие проценты по кредитам, возникает конкуренция за аренду квартир, и это благоприятно сказывается на рынке аренды," сказал риелтор. "Однако в условиях высокой инфляции и роста цен на базовые товары, нет оснований для ожидания роста рынка аренды."
