Альтернативная схема продажи квартир или домов является очень удобной, однако у нее есть как положительные, так и отрицательные стороны. Схема предполагает, что вы можете обменять свою недвижимость на новое жилье, составив соглашение с другими владельцами. В случае удачной сделки все стороны получают выгоду, но если одному из звеньев не удастся договориться, остальные тоже пострадают. Чтобы альтернативная продажа жилья не казалась вам чем-то запредельно сложным, предлагаем ознакомиться со всеми особенностями, рисками и техниками проведения такой процедуры.
В чем заключается альтернативный метод продажи?
Альтернативная продажа жилья – это серия соглашений, в которой участвуют не менее 3 владельцев недвижимости. Всего в схеме существует три типа участников:
- продавец-покупатель – человек, планирующий продать свою недвижимость и сразу приобрести новую;
- покупатель – сторона, покупающая жилье у продавца-покупателя;
- продавец – владелец квартиры, которую собирается покупать продавец-покупатель.
Суть сделки заключается в том, чтобы свести манипуляции с финансами к минимуму. Стороны сделки заключают соглашение, в котором указано, что покупатель сразу отдает деньги напрямую продавцу, минуя продавца-покупателя.
В законодательстве термина «альтернативная сделка» не существует - он используется только сторонами сделки во время ее проведения. Со стороны схема выглядит так, что в ней участвуют только покупатель и продавец, однако документы на перерегистрацию все участники подают одновременно. Всего существует три типа продажи квартир альтернативным способом:
- равноценный обмен – стоимость недвижимости участников соглашения одинаковая;
- неравноценный обмен – цена собственности продавца выше, поэтому продавец-покупатель доплачивает недостающую сумму;
- съезд и разъезд – первый состоит из продажи нескольких маленьких квартир с целью покупки одной большой, а второй проводится для обмена большой квартиры на несколько маленьких.
Какие могут быть риски?
Альтернативная схема более многослойна, чем обычная свободная продажа, поэтому и сложностей в ней больше. Наибольшему риску при заключении соглашения подвергается сторона покупателей, в особенности тех, которые одновременно продают и приобретают жилье. Предлагаем подробнее ознакомиться с несколькими сложностями, которые могут появиться во время проведения такой схемы.
Отказ от выполнения соглашения. Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не сможет договориться с продавцом или не найдет вовремя человека, согласившегося на покупку жилья альтернативным методом.
Повышение стоимости недвижимости. За время поиска подходящих сторон конечный продавец может поднять стоимость своего жилья, из-за чего цены на квартиры остальных сторон договора тоже могут вырасти.
Сложности с регистрацией. Во время исполнения договора все стороны подают документы в Росреестр одновременно, однако у одного или нескольких участников могут возникнуть задержки из-за проблем с бумагами. В такой ситуации страдают все стороны альтернативной продажи, и приходится полностью приостанавливать процедуру до тех пор, пока проблема с документацией не будет решена.
Длительный срок исполнения. В отличие от прямой продажи, альтернативная сделка длится не месяц-полтора, а от трех до пяти месяцев. Стороны схемы соглашаются ждать так долго только в том случае, когда сделка действительно выгодная, или из всех представленных на рынке вариантов недвижимости им больше ничего не подходит.
Положительные стороны альтернативной продажи квартир
Альтернативные сделки длительное время не были востребованными на рынке недвижимости, однако в последнее время такой метод становится все более популярным из-за нестабильной стоимости жилья. Владельцы боятся остаться без крыши над головой на тот промежуток времени, когда продадут свою недвижимость, но не успеют приобрести новую по старой цене. Вырученных с продажи денег может не хватить на покупку из-за того, что цена вырастет за время осуществления регистрации договора о смене собственника. Осуществление альтернативной продажи жилья обеспечивает участников схемы большими гарантиями, чем свободная покупка недвижимости.
Инструкция по проведению альтернативной продажи
Альтернативная и классическая сделки проводятся одинаково – вначале осуществляют проверку юридической чистоты недвижимости и ее владельца, затем исследуют историю перехода прав собственности, а в конце заключают соглашение о смене владельца. Единственное различие этих двух схем – это количество участников. По сути, продавец и покупатель проходят по классическому методу продажи и покупки недвижимости, некоторые отличия прослеживаются только в ситуации продавца-покупателя. Рассмотрим пошагово проведение процедуры для человека, осуществляющего обмен недвижимости.
Создайте объявление о продаже недвижимости, в котором будет указана информация об альтернативной схеме.
Выберите или найдите самостоятельно подходящие варианты жилья и проверьте их юридическую чистоту. Закажите выписку из ЕГРН и домовой книги, чтобы узнать сведения о владельцах недвижимости, прописанных в квартире людей и информацию о задолженностях по коммунальным услугам.
Договоритесь о способе оплаты. Чаще всего эту процедуру осуществляют через закладывание денег в банковские ячейки, которые стороны сделки смогут открыть только после подписания договора.
Составьте условия договора, обратившись к юристу или нотариусу. Лучше заключать сразу два соглашения: первое с продавцом, а второе – с покупателем.
Подайте документы в Росреестр. Для этого всем участникам нужно подготовить следующие документы: паспорт, соглашение, кадастровый паспорт на недвижимость и заявление на регистрацию. Покупателям также необходимо предоставить квитанцию, свидетельствующую об оплате пошлины.
В назначенный день заберите документы, подтверждающие право собственности на новую квартиру.
Нужно ли платить налоги при проведении сделки?
Несмотря на то, что соглашения о покупке и продаже жилья были осуществлены в один налоговый период, с точки зрения налоговых законов эти договоры не связаны между собой. По этой причине стороны сделки, которые осуществляют продажу (продавец и продавец-покупатель), должны выплатить сумму налога в размере 13% от полученного дохода.
Эти правила касаются альтернативных сделок, в которых недвижимость оставалась в собственности меньше, чем пять лет (по общему правилу). Если жильё досталось владельцу по наследству или было подарено, этот срок составляет три года. Кроме того, во время оплаты собственники могут использовать налоговый вычет, уменьшающий базу налогообложения до 1 миллиона рублей.
Люди, покупающие недвижимость, тоже могут использовать налоговый вычет, однако для этого необходимо иметь официальное трудоустройство и исправно выплачивать налоги. Такой вычет поможет возвратить до 250 тысяч рублей. Отдельно отметим, что существует особый налоговый вычет с процентов по ипотеке, в котором действует ограничение до 3 миллионов рублей.
Нюансы заключения альтернативной продажи
В некоторых случаях заключение договора может быть осложнено различными факторами. Приведем несколько примеров.
Продаваемое жилье куплено за материнский капитал. Чтобы осуществить продажу в такой ситуации, вначале необходимо получить разрешение у органов опеки.
За недвижимость не доплачена ипотека. Когда у одной из сторон соглашения оформлена ипотека, сделка осложняется большим количеством сторонних участников (банк, страховая компания и другие службы). Чтобы учесть интересы всех служб и владельцев недвижимости, в такой ситуации лучше прибегнуть к помощи специалиста.
Местонахождение сторон договора. Когда участники соглашения находятся в разных областях, заключение договора происходит удаленно – через отделения банка.
