Бабушкинский район: обзор недвижимости и цен  

В Бабушкинском районе расположено достаточно много объектов, позволяющих считать его самым безопасным в Москве. Здесь на Осташковской улице находится Московский пограничный институт ФСБ, на Кольской - Академия экономической безопасности МВД России, а в Извилистом проезде, который на самом деле вполне прямой, расположилось Суворовское училище. Благодаря такому соседству криминогенность района остается в Москве на одном из последних мест. Но это - далеко не единственный показатель, повышающий рейтинг района. Основное - чистый воздух, из-за которого здесь легко дышать и комфортно жить.

Везучий северо-восток

Расположенному на северо-востоке Москвы Бабушкинскому району повезло с расположением и с окрестностями. До ближайшей крупной магистрали - Ярославского шоссе совсем недалеко, но по территории района она не проходит. Не примыкает район к постоянно шумящей МКАД, хотя выехать на нее очень просто, даже не выбираясь на Ярославское шоссе. Улица Енисейская, центральная в районе, переходит в Осташковскую улицу, которая уже за кольцевой становится Осташковским шоссе. Эта магистраль, безусловно, добавляет району количество транзитного автотранспорта, но в сравнении с Ярославским шоссе их немного.

Только краешка района касается и железная дорога. Ее Ярославская ветка не имеет в пределах района остановок для электричек, но совсем рядом есть платформа Лосиноостровская, и жители района активно ей пользуются. Единственная в Бабушкинском районе станция метро расположена удобно, в самом центре и до любых улиц района добраться от нее можно просто.

Отдыхать жители Бабушкинского района предпочитают в парке «Бабушкинский», который, несмотря на свое название, расположен в прилегающем районе, хотя и всего лишь через дорогу. Аналогичная ситуация - с еще одним парком - «Торфянка». А западная граница района представляет собой прилегающую к набережной реки Яузы обширную лесопарковую зону, которую в самое ближайшее время запланировано обустроить и облагородить.

Даже местная промзона, как это ни странно, оказывает благоприятное воздействие на экологию района. Расположена она у южной и юго-западной границ района, примыкающих к районе Свиблово. А роза здешних ветров ориентирована с севера на юг и воздух от промзоны перемещается в сторону центра Москвы. А сюда долетают запахи лесов от зеленых зон вокруг Клязьминского, Учинского и Пироговского водохранилищ. В результате экологическая обстановка в районе исключительно благоприятна и его особенно ценят семьи с детьми и пожилые люди.

Панельные дома и новостройки

Строительство Бабушкинского района происходило в 50-60-х годах прошлого века, поэтому здесь достаточно большое количество пятиэтажных домов, и панельных, и даже кирпичных, которые строились еще раньше. Те из домов, который относились к сериям, подлежащим сносу, за последние годы разобрали и на их месте начали появляться жилые комплексы нового типа.

Но снос ветхого жилья на этом еще не завершен. Валерий Виноградов, префект административного Северо-Восточного округа, отмечает, что в настоящий момент активно прорабатываются программы продолжения сноса ветхих домов, к которым в Бабушкинском районе относятся 85 зданий. Но программы эти пока не приняты и пятиэтажки представляют собой наиболее дешевую в районе недвижимость. Впрочем, дешевизна здесь весьма относительна. В районе есть квартиры площадью менее знаменитых 33-метровых. Например, в домах по улице Менжинского есть однокомнатные квартиры площадью 23-26 квадратных метров с микроскопическими кухнями по 3-4 кв.м. Некоторые из них продаются и не так уж дешево. Квартира площадью 24 кв.м. на втором этаже оценивается в 4,1 млн рублей, и это в пределах района - абсолютный минимум.

На другом конце ценовой линейки можно поставить однокомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из наиболее красивых в районе домов. Стоит она 11 миллионов рублей. Речь идет о недавно построенном 18-этажном комплексе «Искры радости», два корпуса которого находятся на улице Искры. Застройщик ГК «Промингрупп» сдал его в эксплуатацию в позапрошлом году. В этом белоснежном корпусе привлекает необычная геометрия, сочетающая прямоугольники с трапециями. В одном из корпусов окна смотрят в небо, в другом - вниз, в этих квартирах стены скошены. Смотрится дом весьма привлекательно, но сдавали его с огромным количеством недоделок, которые до сих пор полностью не устранены. Окрестности комплекса до сих пор выглядят, как стройплощадка. Так что, выбирая квартиру в этом симпатичном комплексе, во избежание разочарований стоит предварительно побеседовать с управляющей компанией и с соседями, многие из которых ведут у себя ремонтные работы.

Достаточно неожиданным кажется факт, что в районе большое количество квартир продают в полностью обставленном виде, с техникой, мебелью, а иногда и со свежим ремонтом, только что завершенным. При этом так продают не только жилье в недавних новостройках, которое и покупалось в качестве инвестиций, но и в домах, построенных в 80-90-х годах. Например, на улице Летчика Бабушкина продается двухкомнатная квартира площадью 53 квадратных метра в 16-этажном доме на втором этаже. Продается она за 12,2 миллиона рублей. Квартира отделана красными тонами и смотрится весьма агрессивно. Здесь и потолки красные, и занавески, и отделка коридора, плитка в ванной и плита на кухне. Может быть, кому-то такая отделка и понравится.

Не часто, но встречаются в продаже квартиры, которые предлагаются в убитом состоянии и потребуют в дальнейшем больших вложений. Таких немного, поскольку в ходе конкуренции и битвы за покупателей многие недорогие варианты получают вполне приличный вид. Но вот пример - в квартире буквально свисают со стен клочья обоев, а предлагают ее, как находящуюся в «художественном беспорядке», а ее владелец - художник. Находится эта квартира на улице Коминтерна, на первом этаже пятиэтажного дома, имеет площадь 63 квадратных метра и предлагается з 7,2 миллиона рублей. Так что тем, кто захочет выбрать квартиру в Бабушкинском районе, может встретиться с самыми невероятными вариантами «дизайна».

Разнообразные новостройки района

На улице Коминтерна, 10 застройщик «Желдорипотека» ведет активное строительство новостройки, которая представляет собой два корпуса, в одном из которых – 6 этажей, а в другом - 16. Строят их одновременно и уже довели до уровня шестого этажа. Продажи ведет как сам застройщик, так и компания «Флэт&Ко». Работа ведется очень интенсивно, не останавливаясь даже в праздничные дни.

В низком корпусе жилыми являются и квартиры не первом этаже, которые и продаются дешевле всех. Однокомнатная квартира площадью 47 квадратных метров стоит 7,5 миллиона рублей, а минимальная двухкомнатная размером 58,5 кв.м. оценивается в 9,7 миллиона. В большом корпусе квартиры немного дороже, а на первом этаже расположены помещения коммерческого назначения. Для этой постройки архитекторы предусмотрели эффектно выглядящие фасады со сложным переплетением остекления и плит из гранита и керамики. Под обоими корпусами находится общий подземный паркинг в двух уровнях, количество машино-мест в котором - 88 почти совпадает с числом квартир - 86.

Машино-места со средины мая начали продаваться, хотя только на первом уровне. Они реализуются за 1,1 миллиона рублей в соответствии с договором инвестирования (квартиры продаются с заключением договора долевого участия). Владелец получит документы о праве собственности без указания конкретного места для машины, а только доли во всем подземном паркинге.

Комплекс сооружается рядом с кирпичной пятиэтажкой, от которой до заднего фасада всего 6-7 метров. Оба дома - существующий и строящийся имеют множество окон, выходящих друг на друга, что очень неудобно для жильцов. Выбирая квартиру, внимательно смотрите на то, как она расположена., тем более, что к местности привязаться несложно. Сдача комплекса в эксплуатацию намечена на конец первого квартала 2017 года.

Приблизительно в той же стадии готовности находится комплекс, строящийся по адресу улица Летчика Бабушкина, 17. Он уже достиг седьмого этажа и полное завершение намечено в конце этого года. Это - одноподъездный монолитно-кирпичный 14-этажный дом, в котором будет 73 квартиры. Двухуровневый паркинг имеет 76 машино-мест. Застройщик здания - компания «Рент-Недвижимость», продажей занимается «Бэсткон». Квартиры в комплексе очень удачно распланированы, комнаты имеют почти квадратную планировку, в коридорах при входе предусмотрены гардеробные. В продаже уже почти не осталось однокомнатных квартир, площадь которых 41 кв.м, а те, которые остались, находятся ниже восьмого этажа и стоят от 7,3 миллиона рублей. Более высоко расположенные стоят дороже - на каждый этаж прирастает примерно по 150 тысяч рублей.

Аналогичное подорожание наблюдается и у двухкомнатных квартир. Интересна планировка квартиры площадью 69 квадратных метров. Одна из комнат имеет два окна, к ней примыкает и лоджия, так что вполне возможно перепланировать ее и получить трехкомнатную квартир, что достаточно актуально, поскольку в доме уже раскупили все трехкомнатные квартиры. Диапазон стоимости таких квартир на различных этажах - от 12,2 до 13,6 миллионов рублей. В середине июня началась продажа машино-мест, причем продажа будет проводиться в соответствии с договором долевого участия, где указывается конкретное машино-место. Первый из таких договоров находится уже на регистрации. Стоимость машино-мест - от 1,35 миллиона рублей.

На самом низком уровне готовности находится комплекс, сооружающийся застройщиком «Капель+» на улице Менжинского. Он получил название клубного дома, но формально к жилой недвижимости не относится, поскольку является комплексом апартаментов. Это означает, что, хотя все продажи и производятся по договорам долевого участия, если со строительством возникнут какие-либо проблем, покупатель не будет иметь возможности получить статус обманутого дольщика, предлагающий определенные права. Впрочем, пока никаких проблем не наблюдается - работы хоть и ведутся на уровне котлована, но времени на строительство вполне достаточно - плановый срок ввода в эксплуатацию намечен на конец третьего квартала 2017 года. Этот комплекс будет иметь 17 этажей и три подземных уровня. Два нижних уровня займут 128 машино-мест, а не первом расположатся технические помещения. На самом нижнем уровне стоимость машино-мест начинается от 1,8 миллиона рублей, а на следующем - от двух миллионов. Там же находятся и келлеры - кладовые помещения площадью от 2,2 до 14,3 кв. метра (стоят они соответственно от 220 тысяч до 1,43 миллиона рублей). Сами апартаменты, невзирая на низкую степень готовности, есть и в первичной и во вторичной продаже. При переуступке можно купить самые дешевые площадью 30,3 кв.м. за 4,7 миллиона рублей, а дорогие, 90-метровые, стоят 18 миллионов в первичной продаже.

Варианты коммерческой недвижимости

Для района, застраивавшегося полвека назад, здесь достаточно много среднего формата торговых центров. Они в основном расположены или рядом со станцией метро («Кондор», «Камп», «Радужный»), или на той же улице Енисейской, где находится станция метро «Бабушкинская» («Енисей», «Клен»). Предложения по аренде в основном поступают от ТЦ «Клен», расположенного на пересечении о Староватутинским проездом. Здесь можно снять и совсем маленькие площади порядка 20 кв.м., расположенные возле касс находящегося на первом этаже универсама «Виктория», и большие, до 500 квадратных метров на втором этаже. Средняя стоимость аренды - 40-50 тысяч рублей за квадратный метр в год.

В жилых домах тоже могут быть интересные варианты. Департамент имущества Москвы сдает в районе довольно много площадей. Невдалеке от платформы «Лосиноостровская» предлагается подвальное помещение в пятиэтажке площадью 50 квадратных метров, в котором можно разместить торговую точку и даже продуктовый магазин. Здесь ставка - самая низкая в районе - 9,6 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Более равномерно по району расположены офисные центры, ведь для них повышенная проходимость не является решающим показателем. На улице Искры расположен бизнес-центр с таким е названием, относящийся к классу В. Помещения нем можно как взять в аренду, так и выкупить в собственность. Обставленный мебелью офис площадью 55 кв. м, расположенный на пятом этаже, можно купить за 6 миллионов рублей. Большее количество предложений относится к расположенному на улице Кольской бизнес-центру, в 2014 году введенном в эксплуатацию. Здесь ставки за помещения без отделки - 12 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Любителям стиля «лофт» и экзотики подойдет кирпичное здание 50-х годов постройки на улице Ленской, переоснащенное под офисный центр. Здесь за 16 тыс. рублей за кв. метр в год можно арендовать офис площадью 45 кв. метров. Ведь лофты не обязательно должны располагаться в центре столицы. Для района, где кирпичных домов достаточно много, такой стиль вполне может подойти.