Рассмотрим итоги года на рынке столичной недвижимости и прогнозы на ближайшее будущее. Прошедший год был очень непростым для рынка вторичного жилья. Эксперты в сфере недвижимости дают ему негативную либо нейтральную оценку. В отдельных районах Москвы и Московской области предложение превысило спрос вдвое. Если же рассмотреть квартиры, оцененные выше рыночной стоимости, то на них спрос находится на нулевом уровне. Достаточно сложно понять психологию продавцов в назначении цен, так что сделки остаются не совершенными: продавцы не хотят снижать цены, а покупатели не соглашаются с ними.
У инвесторов возникают особо серьезные сложности с продажами жилья, которое было приобретено несколько лет назад для последующей перепродажи или в которое владелец вложил средства, сделав дорогой ремонт. Собственники рассчитывали на получение определенного дохода, планировали прибыль, а им приходится выставлять свои квартиры на 15-20% дешевле, чем они планировали.
Налог на продажу
На рынок вторичного жилья существенно повлияли изменения в системе налогообложения. После 2016 года поменялся срок обладания недвижимостью, после которого ее владелец, продавая свое имущество, освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц. Раньше этот срок был 3-летним, а теперь возрос до 5 лет.
Многие объекты покупались строящимися, их за 2016-2017 годы постепенно сдавали в эксплуатацию. Были и объекты, приобретенные в 2011-2012 годах на нулевом уровне строительства, люди приобретали права собственности после изменений в системе налогообложения. Кое-кто, не вступая в собственность, сумел продать квартиру согласно договору переуступки, другие пытаются включить в цену квартиры налог, завышая конечную цену, и цена получается выше рыночной и не вызывает у покупателей энтузиазма.
Может помочь ипотека
Ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин говорит: «На рынке недвижимости сохранились только два сегмента, удерживающие рынок от падения. Прежде всего, это сделки, в которых привлекаются ипотечные кредиты, ставшие в последнее время привлекательными из-за того, что ведущие банки снизили ставки ипотечного кредитования. Популярны также альтернативные сделки, в которых продавцы ничего не теряют в ценах. Квартира продается дешевле, но и альтернативную можно купить дешевле.
Эти два сегмента образуют весь рынок недвижимости в Москве и Подмосковье, охватывая 80-85% рынка. Пока неясно, смогут ли в 2018 году эти сегменты удерживать рынок. В общем, по рынку ожидается, что особенно тяжелым будет первый квартал 2018 года, когда спрос упадет в большей степени, чем за последний квартал прошедшего года».
Цены и их динамика
При всей пессимистичности оценок прошедшего года, по мнению экспертов, средняя цена за три квартала 2017 года даже немного выросла - на 1,6%. Этот рост объясняется самой структурой предложения - выросла часть квартир, относящихся к наиболее дорогостоящей категории - домов монолитных и монолитно-кирпичных. Выросла и доля предложений в Центральном округе Москвы.
«По-прежнему покупатели наиболее активны в бюджетном сегменте, при этом в округах за пределами ЦАО наблюдается снижение. Средняя цена предложения за 2017 год уменьшалась по округам следующим образом: в ЗелАО (-3,6%), САО (-2,7%), ВАО (-2,5%), ЮВАО (-2,1%), СВАО (-1,9%), СЗАО (-1,1%), ЗАО (-1%), ЮЗАО (-0,7%). Средняя стоимость проданных квартир вторичного рынка Москвы в октябре вернулась к уровню 9,1 миллиона рублей после сентябрьского рекордного снижения до уровня 8,2 миллиона рублей. Однокомнатные квартиры в среднем продавались по 5,9 миллиона рублей, двухкомнатные - по 9,1 млн руб., а трехкомнатные - по 12,8 миллиона», - рассказывает Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «Миэль - сеть офисов недвижимости».
Перспективы рынка в наступившем году
По всей вероятности тенденция сохранится в 2018 году: число предложений будет намного превышать рыночный спрос, а, значит, могут быть успешно реализованы только объекты, цена которых окажется адекватной рыночному уровню или даже ниже него. Александр Лунин считает, что средняя стоимость недвижимости снизится до уровня 150-140 тысяч рублей за квадратный метр. Падение на вторичном рынке Подмосковья ожидается на 5-7%, так что цена может составить 60-65 тысяч рублей за квадратный метр.
Все большее внимание уделяется объектам, расположенным в пределах МКАД: раньше такая недвижимость была гораздо дороже, чем за пределами кольца. Особое внимание привлекали предложения, находящиеся в диапазоне 3-5 км от кольцевой дороги. Разница не уменьшилась, но цены, в общем, упали и в пределах Москвы объекты стали более доступными.
«Роста спроса на вторичном московском и областном рынке в 2018 году не предвидится. Реальные доходы населения не растут, объем предложений первичного рынка увеличивается, в том числе, в корпусах, которые уже сданы, - считает гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев. Спрос не будет падать, если продолжится снижение ставок по ипотеке. При каждом их скачке вниз возникает не глобальная, но все же волна интереса. В отсутствии глобальных изменений виновато снижение финансовых ресурсов населения, и для изменений в лучшую сторону предпосылок пока нет».
