Сдавая квартиру в аренду, владелец не может полностью от нее абстрагироваться – все равно приходится послеживать за жильцами, чтобы не портили имущество, решать возможные конфликты с соседями, а иногда и добиваться своевременной оплаты. Но существует механизм, благодаря которому можно расслабиться и просто получать прибыль – он называется доверительным управлением (ДУ).
Доверительное управление – что это?
ДУ – это когда владелец за процент поручает компании или частному лицу право управлять своим имуществом так, чтобы оно приносило доход. Чаще всего подобная услуга востребована в управлении ценными бумагами и недвижимым имуществом, но фактически применима для практически любого типа имущества.
Управитель, занимающийся арендой квартир, ищет потенциальных жильцов и собирает оплату с квартирантов, проплачивает коммуналку, решает проблемы с соседями и поломками, при необходимости заказывает услуги клининга. ДУ не следует путать с обычным поиском квартирантов в агентствах недвижимости – эта услуга долгосрочная и постоянная.
Согласно гл.53 ГК РФ, передавать в ДУ можно любую негосударственную недвижимость, включая коммерческую, а также акции. Отношения между сторонами регулирует договор между ними. Менеджер живо заинтересован в получении стабильно высокого дохода для клиента – его зарплата представляет собой процент от прибыли.
Менеджер только управляет имуществом, но не распоряжается – дарить или продавать его он не может.
Аргументы «за» и «против» доверительного управления
Решая, нужно ли это вам, обязательно изучите достоинства и недостатки подобного решения.
Аргументация в пользу доверительного управления очевидна:
- можно «забыть» об управлении сдаваемой в аренду квартирой, будто ее и нет, но при этом прибыль от нее будет поступать;
- функции кризисного менеджера выполняет распорядитель – если соседи сверху затопили ваших жильцов, среди ночи будут будить не вас;
- юридической волокитой тоже занимается менеджер – владельцу не нужно нанимать юристов;
- решения о ремонте или обновлении недвижимости тоже принимает управитель – а ему, как профессионалу, виднее, стоит ли инвестировать в жилье именно сейчас.
Однако определенные подводные камни тоже имеются:
- доход владельца упадет ориентировочно на 10% – таково вознаграждение менеджеру;
- заключая договор на доверительное управление, оставить доход в тени уже не получится – придется платить с него налоги;
- при доверительном управлении владелец иногда настолько теряет нити управления своей недвижимостью, что может ничего не подозревать о реальном положении дел в своей квартире;
- главная цель распорядителя – добыть как можно больше денег, потому он пойдет даже на посуточную субаренду, которая усиленно изнашивает недвижимость и создает дополнительные риски для имущества.
Процедура передачи недвижимости в ДУ
Первым делом надо найти компанию или ИП, готовые взяться за доверительное управление имуществом. Предпочтение следует отдать профильному бизнесу с солидной репутацией. Важно: доверительным управляющим нельзя назначить наследника управляемого имущества, это запрещено.
Найдя подходящего кандидата, обсудите максимум деталей сотрудничества – как долго оно будет длиться, каковы права и обязанности менеджера, сколько он будет получать в процентах от дохода, есть ли минимальные требования по доходности. Когда примерные параметры взаимодействия согласованы, откройте банковский счет для расчетов с распорядителем и соберите документы – правоустанавливающую бумагу на квартиру и доверенность на имя управляющего. После этого можно подписывать двусторонний договор и акт приема-передачи недвижимости.
Договор желательно регистрировать в Росреестре – в случае разногласий между сторонами это позволит запустить полноценное разбирательство.
Как правильно заключить договор?
Договор составляют для того, чтобы очертить права и обязанности сторон, а также предусмотреть возможные разногласия и описать способы их решения. Важно помнить, что ДУ – это договор на оказание услуг, а не о передаче недвижимости, потому следует сосредоточиться именно на том, на каких условиях эти услуги оказываются.
Правильно составленный договор должен содержать следующее:
- точное описание текущего состояния квартиры и перечисление ее содержимого (мебели, техники);
- кто приобретает основную выгоду – владелец как физическое или юридическое лицо;
- комиссия в пользу распорядителя – в виде процента или фиксированная;
- перечень услуг, оказываемых менеджером – сюда можно прописать поиск квартирантов, заключение сделок с ними, взыскание помесячной оплаты, проплату коммуналки, клининг, решение текущих проблем;
- длительность действия договора – по закону не может быть дольше пяти лет, но можно прописать условие об автоматической пролонгации.
Регистрация в Росреестре гарантирует, что суд в случае возникновения разногласий будет толковать их именно в контексте положений договора. Для регистрации подготовьте сам договор, ваш паспорт, акт передачи недвижимости, квитанцию об уплате госпошлины, а также заверенное согласие второй половины владельца недвижимости, если таковой состоит в браке. Для регистрации договора можно обращаться как в сам Росреестр, так и в МФЦ.
Досрочное расторжение договора возможно по уважительным причинам – в случае смерти или признания одной из сторон недееспособной либо банкротом. Для одностороннего отказа от исполнения обязанностей без уважительной причины (тогда их список должен быть представлен) можно предусмотреть штрафные санкции.
Как избежать рисков?
Наиболее популярный риск заключается в том, что менеджер в погоне за повышенным доходом сдает жилье как хостел или посуточно – из-за этого существенно ускоряется износ квартиры, и рыночная цена ее аренды снижается. В худшем случае управитель еще и не называет честную сумму получаемого дохода – то есть, прячет разницу себе в карман. Потому пускать дело на самотек нельзя – управителя тоже надо проверять, прописав в договоре периодичность видеоотчетов или сеансов видеосвязи из сдаваемой квартиры. Проблема, однако, заключается в том, что будет непросто найти жильцов, которые не против столь жесткого контроля и не станут возражать против регулярных визитов управляющего.
Учитывая вышесказанное, крайне важно выбирать опытного менеджера с большим количеством положительных отзывов и искать золотую середину между строгим контролем и доверием, основанным на репутации управителя.
