Собираясь продать особняк за городом, нынешний владелец наверняка уже посчитал потенциальную прибыль и спланировал, как ее потратить – ему ни к чему задержки с проведением сделки. Если коротко, рецепт успеха таков: выставьте адекватную цену, заранее подготовьте все бумаги, убедитесь в отсутствии любых долгов и уберите лишнее с участка. Однако на практике нюансов, естественно, больше.
Подготовка к продаже
Первым делом надо убедиться, что все необходимые бумаги готовы. Не стоит полагаться на то, что нужный документ можно сделать потом, и это будет быстро – это распространенная ошибка, по результатам которой обязательно выяснится, что оригинал потерялся, копию получать долго и сложно, а график не позволяет разорваться между работой и решением вопросов с оформлением документации. Учитывайте, что неготовность продать дом буквально сегодня может сорвать крайне выгодную сделку – возможно, равноценного предложения уже и не будет.
Прежде всего, убедитесь, что можете документально подтвердить право собственности на объект. В качестве доказательств годятся выписки из ЕГРН, а до 2016 года выдавали Свидетельство о госрегистрации права. Если приобретение объекта состоялось в браке, необходимо нотариально подтвержденное согласие супруга или супруги на продажу. Понадобятся и подтверждения того, что никаких долгов по объекту нет – ни за коммуналку, ни в виде взносов в пользу УК.
Для загородного участка также крайне важно четкое понимание того, что входит и что не входит в его границы. Ваши представления о собственных владениях могут оказаться неправильными, а покупателю нужна ясность. Продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который четко обозначит контуры продаваемого участка.
В целом примерный список необходимых документов выглядит так:
- паспорт того, кто владеет недвижимостью и продает ее;
- свидетельство о браке, а если имущество приобретено парой, которая распалась – и свидетельство о разводе;
- копия брачного договора, соглашение о разделе имущества или документально подтвержденное (заверенное нотариусом) согласие супруга на продажу;
- документация о праве собственности, подтверждающая покупку, получение объекта в наследство или его принятие в дар;
- справка, подтверждающая отсутствие любых долгов по объекту;
- если здание находится в пределах населенного пункта – справка об отсутствии прописанных жильцов; таковых, если они есть, перед продажей лучше выписать заранее;
- кадастровая документация о четких границах объекта – учитывайте, что получение подобных бумаг способно растянуться на месяцы, потому не стоит тянуть с их оформлением до последнего.
Продавая загородный дом, владелец продает не только здание, но и землю под ним, потому документация должна касаться и участка как такового. Законодательство России не позволяет продавать дома отдельно от земли, на которой они стоят.
Чтобы быстро продать участок с домом, нужно еще и обеспечить ему товарный вид. Объект может быть прекрасным, но наличие на территории различного хлама и густых зарослей сорняков однозначно испортит впечатление о нем – то есть, или снижайте цену, или приведите территорию в порядок. Потенциальный покупатель сразу должен видеть все преимущества, он должен понимать – я куплю, и сегодня же буду пользоваться. В здании, если оно в нормальном состоянии, есть смысл даже сделать предварительный косметический ремонт – это существенно повысит стоимость объекта. А вот личным вещам во время смотрин в доме не место.
Еще один важный для быстрой продажи аспект – установление адекватной цены. Разумнее всего поискать на площадках по продаже недвижимости похожие предложения и узнать, сколько просят за эти объекты. При оценивании учитывайте все нюансы – например, материал стен и крыши, состояние ремонта, наличие инфраструктуры рядом, расстояние до города, шумность, даже вид из окна. Желая прилично заработать на продаже, будьте готовы ответить на вопрос потенциального покупателя о том, почему так дорого, наводя убедительные аргументы.
Давая объявление, сделайте его максимально информативным и заманчивым. Учитывайте, что в окрестностях Москвы одновременно могут продаваться тысячи домов – никто не станет лично смотреть их все, вместо этого потенциальный покупатель выберет несколько наиболее интересных вариантов и посмотрит только их. Пофотографируйте дом так, чтобы показать его преимущества, заранее убрав личные вещи и грязную посуду. Избегайте полумрака – это наводит на мысль, что продавец пытается скрыть недостатки здания. Кстати, о недостатках: если в реальности они есть, и хорошо заметны, не стоит о них умалчивать – никто не купит дом просто потому, что «уже приехал». Ищите аргументы в пользу того, почему проблемы не такие уж серьезные, и старайтесь перевесить их достоинствами объекта.
Сформировав интересное для покупателя объявление с обилием фотографий, разместите его на популярных площадках по продаже недвижимости. Показатель адекватности ценника – количество звонков: если потенциальные покупатели считают лот стоящим таких денег, звонить начнут часто. Морально подготовьтесь, что не каждый звонок ведет хотя бы к смотринам – есть категория людей, которые долго прицениваются, да так ничего и не покупают. Заранее определить таких собеседников невозможно, потому надо набраться терпения и четко уяснить для себя, что вежливое общение с потенциальным покупателем и готовность предметно отвечать на его вопросы – это лучшая тактика для быстрого завершения сделки.
Если вы уверены, что дом стоит своих денег, разумно подводить разговор с потенциальным покупателем к тому, чтобы он приехал смотреть объект – все равно невозможно выяснить абсолютно все детали по телефону. При личной встрече не старайтесь «заболтать» собеседника – настойчивое расхваливание объекта лишь способствует росту подозрительности, пусть посетитель сам делает выводы о том, что и так видит. Тем более не стоит во время беседы отвлекаться на посторонние беседы вроде истории здания. Также не скрывайте недостатки – как только гость заподозрит хозяина в таких действиях, сделку можно считать сорвавшейся, ведь у потенциального покупателя не будет уверенности, что он заметил все. Купить здание хочется у честного человека, спокойного и доброжелательного.
Если стороны ударили по рукам, для демонстрации намерений принято вносить аванс, гарантирующий, что покупатель, который уже пообещал сделку, не сдаст назад, а если и сдаст – что потеря времени для продавца будет компенсирована. Авансовый платеж передается в момент подписания специального соглашения, в котором указано, о чем договорились стороны – кто продавец и кто покупатель, какого объекта касается сделка и о какой цене договорено, сколько аванса уплачено и так далее.
В конце остается подписать договор купли-продажи, полноценно оформить передачу прав и получить полагающуюся сумму.
Особенности оформления сделки
Теоретически заключить сделку купли-продажи можно и в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, но последнее обязательно в ряде ситуаций – например, если в списке собственников объекта присутствуют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица. Не обойтись без нотариуса и в случае, когда продается доля объекта, пребывающего в общей собственности.
Услуги нотариуса также очень важны, если продавец и покупатель хотят оформить сделку дистанционно, и по какой-либо причине не могут встретиться для ее заключения.
Особенности проведения расчета
Для продавца главный риск в ходе продажи дома – ситуация, когда возникнут какие-либо нюансы с оплатой. Если договор составлен без нотариуса, а в нем еще и не прописаны четко сроки и порядок расчета, возможна ситуация, когда объект уже фактически переоформлен на нового владельца, а тот выплачивает сумму не полностью, или неожиданно сдает назад. Теоретически сложности могут возникнуть и для покупателя – он аванс внес и готов все оплатить, а в переходе права собственности вдруг отказали в ЕГРН. В договоре купли-продажи обязательно должен быть четко прописан момент, когда именно деньги перейдут от покупателя к продавцу – и его надо выбрать так, чтобы дом в этот момент еще не был переоформлен окончательно и бесповоротно!
Чтобы избежать ненужных рисков, разумнее прибегнуть к услугам нотариуса – в случае каких-либо проблем разгребать их будет только он. Выступая посредником и ценя собственную репутацию, он выступит в роли гаранта – покупатель перечислит деньги ему, после чего нотариус даст продавцу сигнал, что оплата получена, и можно переоформлять объект. Как только юридические формальности будут улажены, продавец получит сумму в полном объеме, если же сделка по какой-либо причине не будет завершена, нотариус вернет деньги неудавшемуся покупателю. Благодаря гарантиям нотариуса можно оформить покупку и с рассрочкой оплаты – для покупателя это выгодно, если ему нравится объект, а полной суммы в распоряжении нет, при этом права продавца полностью соблюдены.
