Для большинства наших граждан покупка собственного жилья случается один раз в жизни. Радость от этого события словами описать трудно, особенно если покупка оказалась во всех отношениях удачной. Жилье в новостройках далеко не всегда может удовлетворить все желания новоселов. Другое дело - вторичный рынок. Здесь можно выбрать вариант по душе, начиная от технического состояния квартиры и заканчивая местом расположения дома. Как можно быстро приобрести жилье на вторичном рынке и не допустить при этом ошибок при оформлении договора купли-продажи?
Что же такое вторичный рынок жилья?
У многих сложилось негативное отношение к вторичному рынку жилья. Но мнение это ошибочное. Противники вторичного рынка приводят аргументы: дескать, планировка квартир на вторичном рынке устаревшая, техническое состояние жилья зачастую не выдерживает никакой критики, да и риск быть обманутым при заключении договора купли- продажи достаточно велик.
Безусловно, с этими аргументами можно согласиться, но только отчасти. Так, планировку можно изменить и сделать ремонт, тем более что в новостройках его все равно придется делать. Что касается обмана при заключении договора, то его избежать может любой покупатель. Наконец, в пользу вторичного рынка есть такой важный аргумент, как цена. Она почти всегда ниже, чем на первичном рынке. Исключением являются лишь исторические здания и дома, расположенные в самых престижных районах.
Кроме того, на вторичном рынке всегда имеется много предложений по продаже совершенно нового жилья в новостройках. В статус вторичного эти квартиры попали по одной единственной причине, а именно - их владелец оформил в Росреестре право собственности.
Какие типы жилья продаются на вторичном рынке?
- Жилье эконом-класса. В эту категорию принято включать квартиры, расположенные в старых домах в 2-4 этажа. Планировка таких квартир, действительно, неудобная. Зачастую площадь комнат, кухни, ванной и санузла слишком маленькая. Нередко в таких домах отсутствуют современные коммуникации. Печальнее то, что до сих пор остались дома, где нет водопровода, газа и даже канализации. Стоимость квартир в таких домах самая низкая.
- Стандартное жилье. В эту категорию входят квартиры, расположенные в типовых домах в 5-16 этажей. Обычно в таких домах имеются 1, 2 и 3-хкомнатные варианты.
- Жилье улучшенного типа. В эту категорию принято включать квартиры, расположенные в новых домах с современной архитектурой. Квартиры здесь удобно спланированы и обладают повышенной комфортабельностью.
- Элитное жилье. В эту категорию входит жилье, расположенное в домах с тридцатью и менее квартирами. Нередко одна квартира занимает целый этаж дома. Жилье характеризуется изысканным оформлением и максимально возможной комфортностью. Плюс к тому за каждой квартирой закрепляется часть придомовой территории. Обычно это парковка, зона отдыха или детская площадка.
Поиск подходящего варианта
Перед тем как начать поиск жилья, нужно определиться с тем, для каких целей оно приобретается. Далеко не каждый покупатель планирует поселиться в купленной квартире. Если вы делаете покупку ради сохранения капитала, то вам следует обратить свое внимание на те районы города, где бурно развивается инфраструктура или же где она и без того хорошо развита. В таком случае у вас будет надежда, что стоимость жилья в этих районах со временем возрастет.
Если вы ограничены в средствах, то для поиска удачного варианта вам лучше воспользоваться услугами риелторов. У этих людей всегда имеется обширная база данных и та информация, которая не попадает на страницы объявлений в интернете или в печатных изданиях.
Если вам нужна квартира строго определенной площади, то тут можно обойтись и без риелторов.
Конкретная цель существенно снижает круг поиска жилья.
Самостоятельный поиск жилья
Самостоятельным поиском жилья стоит заниматься лишь в том случае, если вы прекрасно осведомлены обо всех тонкостях этого дела и отлично знаете жилищное законодательство. Если вы являетесь именно таким покупателем, то начинайте поиск с изучения объявлений на сайтах недвижимости и в рекламных изданиях. Чем больше город, тем больше шансов, что вы для себя найдете оптимальный вариант.
Если вы желаете купить квартиру в конкретном месте города, то не поленитесь поехать туда и побродить по привлекательным районам. Как знать, может, вы на доске объявлений увидите полезную для себя информацию. Также не помешает побеседовать с жильцами понравившегося дома. Возможно, они знают, кто планирует продавать жилье.
Наконец, «сарафанное радио» пока еще никто не отменял. Поделитесь своими планами с друзьями и знакомыми, и слух о ваших намерениях быстро распространится. Может, именно благодаря общению вы найдете вариант по душе.
Поиск жилья с привлечением риелтора
Если вы не уверены в себе или у вас просто не хватает свободного времени для поиска квартиры, то в таком случае услуги риелтора вам просто необходимы. В каждом большом городе обязательно имеется несколько крупных риелторских агенств. Обратитесь в самое престижное из них.
Обычно стоимость услуг риелтора составляет от 1 до 10 процентов от стоимости продаваемой квартиры. Это немалая сумма, и к выбору риелтора следует отнестись с максимальным пристрастием. Не стесняйтесь наводить справки об этом человеке. Убедитесь в его честности. Для этого побеседуйте с теми людьми, которым этот риелтор уже помог купить жилье. Честный риелтор всегда вам даст контакты этих людей.
Перед тем как заключать договор с риелторской компанией, убедитесь в наличии у нее лицензии на посредническую деятельность.
Обратите внимание на внешний вид офиса компании. Солидная фирма никогда не станет экономить на оформлении рабочих мест сотрудников. Нечестная же компания может расположить свой офис даже в обычной квартире.
Обязательно ознакомьтесь с отзывами клиентов компании о ее работе. Их вы всегда найдете в интернете.
Поинтересуйтесь, имеет ли компания какие-либо награды или почетные сертификаты по результатам конкурсов. Это очень важный момент в части престижности и, главное, честности компании.
После заключения договора компания обязана предоставить вам доступ к своей базе данных. Вместе с тем риелтор будет дополнительно искать для вас подходящий вариант, в том числе и из других источников.
Осмотр квартиры
Осмотр приглянувшейся квартиры - это очень ответственное дело. Желательно пригласить для этого человека, хорошо разбирающегося в строительстве. Сами же вы должны тоже проявить максимум внимания к техническому состоянию каждого квадратного сантиметра квартиры. Обязательно уделите пристальное внимание к следующему:
- ровность поверхности стен, полов и потолков;
- состояние окон и дверей;
- исправность коммуникаций (водопровод, газ, свет, канализация);
- исправность электропроводки, выключателей и розеток;
- в зимнее время убедитесь, что отопление в квартире хорошее;
- убедитесь в отсутствии в ванной комнате и туалете грибка или плесени;
- проверьте работоспособность всех сантехнических приборов и кухонной плиты;
- убедитесь в том, что планировка квартиры соответствует чертежу в техническом паспорте на нее.
Важно! Не проявляйте излишней стеснительности при осмотре квартиры и в задавании вопросов хозяину. Не забывайте о том, что продавцу невыгодно сообщать о недостатках своего жилья. Обнаружив же недостатки, у вас появится возможно поторговаться с продавцом и сбить стартовую цену.
Не останавливайтесь на осмотре только квартиры. Обязательно посмотрите, как выглядит подъезд и придомовая территория. Оцените, нравится ли вам вид из окон. Познакомьтесь с будущими соседями и убедитесь, что это приличные люди, а не дебоширы или пьяницы. Не забывайте, что после покупки изменить что-либо в этом плане уже не получится.
Обсуждение цены
За исключением срочной продажи квартир в связи с критическим положением, продавец всегда старается продать свое жилье как можно дороже, и это вполне понятно. Вместе с тем стартовая цена зачастую не отвечает реальной стоимости квартиры. Когда выгоднее всего приобретать жилье?
Вторичный рынок недвижимости обычно активизируется весной и осенью. В это время на нем можно найти самые выгодные предложения. Цены на жилье в это время растут.
Зимой, наоборот, рынок почти замирает и цены на квартиры падают.
Летом в связи с сезоном отпусков вторичный рынок жилья практически не работает. В какое бы время года квартира не продавалась, продавец всегда завышает начальную цену на 20-30% с тем, чтобы иметь возможность торговаться.
Признаки, по которым можно сбить цену:
- угловое расположение квартиры;
- отсутствие лоджии или балкона;
- квартира не полностью выкуплена или владелец имеет большие долги по коммуналке;
- плохое техническое состояние части или всей квартиры.
Проверка законности продажи
Если квартира вам понравилась во всех отношениях, это не значит, что вы должны тут же выложить деньги за нее. Любой специалист по недвижимости скажет вам, что прежде чем расстаться с деньгами, нужно проверить юридическую чистоту сделки. То есть удостовериться в наличии у продавца всех подлинных документов, дающих право на продажу его собственности. Для этого вы должны знать:
- является ли продавец владельцем квартиры;
- действительны ли технический и кадастровый паспорта;
- соответствует ли планировка квартиры чертежам в техническом паспорте;
- является ли продавец единоличным владельцем квартиры или же она пребывает в долевой собственности;
- имеется ли отказ от права на долю квартиры у всех ее совладельцев;
- сколько людей прописаны в квартире и есть ли среди них малолетние дети, инвалиды и лица, отбывающие срок лишения свободы;
- если квартира продается по доверенности, необходимо удостовериться в подлинности этого документа.
Важно уяснить, что только юридическая чистота сделки дает гарантию того, что вы станете полноправным владельцем жилья, и никто впоследствии не сможет претендовать на него. По этому вопросу стоит обратиться за консультацией к специалистам.
Выплата задатка
Любой продавец квартиры хочет иметь уверенность, что вы не передумаете покупать у него жилье. С другой стороны, и покупатель хочет иметь уверенность, что квартира не уйдет в пользу более щедрого конкурента. Именно поэтому и существует практика выплаты задатка. Задаток нужно оформить в соответствии с установленными правилами.
Изначально следует составить соглашение о задатке. В этом документе указываются все реквизиты обеих сторон, паспортные данные и адрес регистрации продавца и покупателя. Задаток может составлять от 1 до 10 процентов от продажной стоимости квартиры. В соглашении обязательно указывается срок, когда продавец подготовит весь пакет документов на продажу квартиры.
Для большей уверенности мы рекомендуем подтвердить задаток тремя документами. Это:
- договор намерений относительно купли-продажи квартиры;
- соглашение о задатке;
- расписка в получении денег.
Такой небольшой пакет документов обезопасит обе стороны от финансовых рисков.
Подготовка документов для регистрации
Для того чтобы вы после закрытия сделки купли-продажи смогли вступить в полное владение квартирой, необходимо подготовить такие документы:
- гражданские паспорта продавца и покупателя;
- документы на право собственности продавца на недвижимость;
- справку о составе семьи продавца;
- выписку из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справку из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписку из ЕИРЦ об отсутствии у продавца задолженности за коммунальные услуги;
- согласие супруга (супруги) на продажу квартиры (одиноким людям этот документ не нужен);
- технический паспорт на продаваемую квартиру;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Подготовка документов для составления договора купли-продажи недвижимости
Закон не обязывает составлять договор купли-продажи недвижимости строго в определенной инстанции. Этот документ можно составить у нотариуса, в МФЦ и даже самостоятельно, но строго в установленной форме.
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются:
- паспортные данные и место регистрации обеих сторон;
- продажная стоимость квартиры (если приобретается частный дом, то дополнительно указывается стоимость земельного участка);
- сведения о недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
- основные характеристики жилплощади;
- отсутствие или наличие обременений;
- согласие на продажу супруга (супруги) продавца;
- согласие на покупку супруга (супруги) покупателя;
- информация о наличии или отсутствии совладельцев недвижимости.
Важно! Продажа недвижимости, пребывающей в долевой собственности, заверяется нотариусом в договоре купли-продажи.
Регистрация сделки
Составление договора купли-продажи, выплата задатка или даже всей суммы еще не означает, что квартира приобретена. Факт перехода жилья в собственность покупателя должен быть зарегистрирован в Росреестре или в МФЦ. Для прохождения регистрации необходимо присутствие обеих сторон сделки и такие документы:
- заявление на проведение государственной регистрации;
- квитанция об оплате госпошлины;
- весь пакет документов по сделке и объекту недвижимости.
Окончательный расчет
Передача денег за квартиру дом или иную недвижимость производится только после подачи заявления на регистрацию сделки. Способ расчета с продавцом определяется обеими сторонами на основе обоюдного согласия. Передача денег может осуществляться:
- наличным платежом в момент закрытия сделки;
- безналичным способом путем перечисления денег на банковский счет продавца;
- через банковскую ячейку.
Передача квартиры новому владельцу
Формально покупатель вступает в права собственника приобретенной квартиры сразу же после регистрации сделки в Росрестре или МФЦ. Реально же он таковым становится после получения ключей от входных дверей и пакета всех документов на квартиру.
Вселение покупателя в квартиру и оформление
Лишь в редких случаях на вторичном рынке продаются совершенно пустые квартиры. Обычно их продают люди, в них проживающие. Для того чтобы покинуть проданное жилье, вывезти мебель и личные вещи, продавцу требуется время. Срок освобождения квартиры согласуется с покупателем и указывается в договоре о купле-продажи. Обычно он составляет от одной до трех недель.
Покупатель может зарегистрироваться в приобретенной квартире через 7 дней после подачи заявления в Росреестр или МФЦ. Именно столько времени требуется специалистам для оформления перехода недвижимости к новому владельцу и подготовки для него всех документов, подтверждающих право собственности. Прописаться же в новой квартире покупатель может, только имея на руках свидетельство о праве собственности.
Налог с продажи и вычет у покупателя
В крупных российских городах цены на вторичном рынке жилья остаются достаточно высокими. Однако у покупателя есть законная возможность вернуть часть потраченных денег. Речь идет о налоговом вычете в размере 13% от стоимости приобретения. Получить это право можно в установленном порядке. Для этого нужно написать заявление в налоговую службу по месту расположения недвижимости, приложить к нему весь пакет документов по сделке и декларацию о доходах за последний год.
Внимание! Этим правом могут воспользоваться только работающие граждане России и при условии, что стоимость приобретенной недвижимости не превышает двух миллионов рублей.
Что касается продавца, то он после закрытия сделки обязан заплатить налог в размере 13% стоимости проданной недвижимости. Законом такая сделка определена как получение прибыли. Вместе с тем сумма налога при определенных обстоятельствах может быть снижена или же продавец и вовсе может быть освобожден от уплаты этого налога.
Основанием для этого являются:
- продавец владел данной недвижимостью более трех лет до дня продажи;
- жилье продано по его изначальной стоимости (отсутствие реальной прибыли);
Риски покупателя и продавца
К сожалению, как покупка, так и продажа недвижимости на вторичном рынке сопряжены с немалым риском для обеих сторон сделки. И продавец, и покупатель могут стать жертвами аферистов. Вот некоторые случаи.
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с владельцем недвижимости, удостоверьтесь в том, что доверенность действительная. За подтверждением обращайтесь в правоохранительные органы.
- Неоднократная продажа квартиры. Если квартира неоднократно продавалась в течение последнего времени, то это повод насторожиться, особенно если сделки осуществлялись с участием юридических лиц или государственных предприятий.
- Продавец недавно получил квартиру в наследство. Не торопитесь покупать такую квартиру, так как даже по прошествии шести месяцев после кончины прежнего владельца могут объявиться лица, претендующие на это наследство или его часть. Подача заявления от таких лиц может означать признание сделки недействительной.
- Квартира приобреталась с привлечением материнского капитала. Следует знать, что привлечение материнского капитала к приобретению жилья означает равноправное владение квартирой всех членов семьи, включая малолетних детей. Прежде чем продать такую квартиру, владелец обязан приобрести каждому члену семьи жилплощадь, равноценную его доли в продаваемой квартире. Если этот порядок будет исполнен не точно, то сделка купли-продажи будет считаться недействительной.
- Неправильная приватизация. Если в свое время приватизация квартиры была проведена с ошибками, то сделка купли- продажи может быть опротестована кем-то из членов семьи продавца. Такое случается, если при оформлении приватизации не были учтены интересы всех членов семьи.
- Наличие обременений. Нередко случается так, что после приобретения жилья выясняется, что право на нее имели, кроме продавца, и другие лица (военнослужащие срочной службы, осужденные …). Эти люди имеют право опротестовать сделку.
- Продавец жилья преклонного возраста. Известны случаи, когда после покупки квартиры у пожилых людей вдруг появляются их родственники с документами, подтверждающими недееспособность продавца. По их заявлению сделка будет считаться недействительной.
В любом из вышеперечисленных случаев предстоит длительное судебное разбирательство. Чтобы обезопасить себя от этих неприятностей, нужно обратить внимания на все подозрительные моменты еще до начала заключения договора о купле-продаже квартиры. К таковым относятся:
- подозрительно низкая стоимость недвижимости;
- продавец не может или не хочет предоставить все документы по квартире;
- слишком солидный возраст продавца и его нездоровый вид;
- невозможность лично встретиться с хозяином квартиры.
Страхование покупки квартиры
Полную гарантию того, что вы в финансовом плане не пострадаете от аферистов, дает страхование покупки квартиры. Такой вид страховки называется «титульное страхование». Следует сказать, что при оформлении ипотеки этот вид страхования является обязательным. Титульная страховка гарантирует возврат всех средств, потраченных на приобретение недвижимости, в случае если сделка будет признана недействительной.
Долгое время российский вторичный рынок недвижимости был достаточно сильно наводнен аферистами. Приобретать на нем жилье несведущим гражданам попросту было опасно. Хоть и с запозданием, но законодательные меры со стороны государства были приняты, и вторичный рынок сегодня нельзя считать опасным. Тем не менее, отдельные случаи признания сделок недействительными случаются, поэтому покупайте жилье на вторичном рынке с помощью авторитетных риелторских компаний.
