Стремление россиян поселиться в столице вполне обосновано. Здесь заметно выше уровень жизни, чем в глубинке, не говоря уже о развитости инфраструктуры. Москва не является исключением, и такая тенденция наблюдается практически во всем мире. Другое дело, что в той же Америке или Франции приезжие чаще поселяются в гостиницах или снимают квартиры на длительный срок. Многие из них даже не помышляют приобрести в столице собственное жилье. У нас ситуация противоположная. Каждый приезжий стремится стать москвичом, а без собственного жилья этого добиться никак нельзя.
Подавляющее число наших людей покупают жилье один раз в жизни или максимум два раза. Понятно, что такая покупка требует к себе огромных трат и тщательной подготовки. Ошибка в выборе всегда тянет за собой какие-то неудобства, с которыми придется мириться на протяжении многих лет, а порой и всей жизни. Как избежать этих ошибок?
Всегда ли разумно экономить на покупке жилья
Стремление сэкономить на покупке жилья вполне объяснимо, однако это нужно делать очень и очень осторожно. Именно бездумная экономия всегда влечет за собой те неудобства, а которых мы говорили выше.
Ни при каких условиях не следует экономить как минимум на двух вещах. Это престижность застройщика и развитость транспортной инфраструктуры в районе. От сомнительного застройщика есть риск вообще не дождаться квартиры, а по причине плохой работы транспорта жизнь работающих новоселов может стать мучительной.
В тоже время сэкономить можно на общей площади квартиры, этаже, количестве квартир на лестничной клетке и архитектуре здания. Конечно, и здесь нужно всё хорошо обдумать, чтобы потом всю жизнь не сожалеть о проявленной скупости.
Если вы нашли недорогое предложение, не торопитесь сразу заключать сделку с застройщиком. Ознакомьтесь с другими предложениями в данном сегменте цен. Возможно, вы найдете для себя более привлекательное предложение.
Однако и на него не следует поспешно набрасываться. Обязательно удостоверьтесь в том, что строительная компания имеет многолетнюю положительную репутацию. Читая отзывы о ней в интернете, не забывайте о том, что они могут быть заказными. Постарайтесь узнать, сколько домов эта компания уже сдала в эксплуатацию. Обязательно побывайте хотя бы у пары - тройки этих домов и поговорите с их жителями. Если люди довольны качеством работы и сроком строительства этой компании, то и вы можете доверить ей свои деньги.
Нужно помнить, что только авторитетные строительные компании могут позволить себе не просто качественное исполнение работ, но и использование самых современных строительных технологий в своей работе.
Со слабыми и новыми строительными компаниями дела обстоят иначе. Именно такие компании пытаются соблазнить дольщиков более низкими ценами на жилье. При этом они мало думают о том, что за эти деньги порой просто невозможно построить дом. В итоге им приходится перебрасывать средства с одного строительного объекта на другой, а это ведет лишь к одному - заморозке строительства.
Кстати, на квартирах от авторитетных застройщиков тоже можно сэкономить немалые деньги. К примеру, если вид из окна неприглядный (промзона, стена противоположного дома), то стоимость таких квартир обычно намного ниже. Если вас не угнетает такой недостаток, то почему бы и не сэкономить?
Экономия уместна и при выборе планировки квартиры. К примеру, стоимость квартир с классической планировкой всегда заметно выше, чем квартир с так называемой европланировкой. Если последняя вам разонравится, вы всегда можете зонировать жилую площадь по своему усмотрению.
Про транспортную инфраструктуру мы говорили выше, но есть и социальная инфраструктура, развитость которой напрямую влияет на качество жизни в конкретном районе. Чем больше в районе, школ, детских садов, зон отдыха, поликлиник, развлекательных центров, тем жизнь новоселов будет комфортнее, и это еще не все.
В жизни всякое бывает, может быть, вам придется сменить место жительства и продать свою квартиру. Если социальная инфраструктура в районе на высоте, то и цена вашей квартиры на вторичном рынке тоже будет высокой.
Если ваши средства позволяют приобрести квартиру только в новых микрорайонах, где инфраструктура пребывает в зачаточном состоянии, то вам стоит ознакомиться с архитектурным планом развития этого микрорайона. Если через год или два тут появится достаточное количество социальных объектов и будет налажена хорошая работа транспорта, то можно вполне потерпеть и купить квартиру здесь заметно дешевле.
Еще на чем нельзя экономить, так это на экологической ситуации в районе новостроек. Пояснять это, пожалуй, не стоит, и так все понятно.
Самая ощутимая экономия при покупке квартир может быть получена за счет их жилой площади. На втором месте по экономичности сделки стоит срок внесения первого взноса. Чем раньше вы сделаете первый взнос, тем ниже будет общая стоимость квартиры, и наоборот, если строительство дома близко к завершению цена 1-го м2 жилья заметно возрастает.
Следует сказать, что многие дольщики это хорошо понимают, о чем свидетельствует статистика. Так, за последние три года спрос на московские квартиры в домах с нулевым циклом строительства возрос в 4 раза. Объем таких сделок составляет четверть от общего числа. В настоящее время на рынке имеется 3,3 тысячи предложений на покупку квартир в домах с нулевым циклом строительства.
Не забываем и о том, что московские строительные компании внимательно следят за спросом людей и быстро на него реагируют. В последнее время резко возрос спрос на малометражное жилье, и компании сразу же увеличили объемы строительства именно таких квартир. Недорогие малометражные квартиры сегодня в избытке представлены в новостройках и за пределами МКАД.
Нужно учесть, что так называемые малометражные квартиры имеют достаточно просторную жилую зону. Это достигается за счет уменьшения площади коридоров, кухонь, санузлов и ванных комнат.
Достоинства и недостатки апартаментов
Под апартаментами принято понимать нежилую недвижимость. Спрос на такую недвижимость не менее высок, чем спрос на обычные квартиры, хотя здесь имеются некоторые недостатки. К примеру, под апартаментами может находиться какая-нибудь коммерческая недвижимость (офис, мастерская, кафе, клуб). К тому же требования к самому зданию отличаются от требований к чисто жилым зданиям.
К достоинствам апартаментов следует отнести их стоимость. Она обычно на 20 — 30 процентов ниже, чем стоимость квартиры с такой же площадью. Согласитесь, разница очень высокая, но не торопитесь радоваться. Дело в том, что в домах, где имеются апартаменты, стоимость коммунальных услуг гораздо выше, чем в обычных жилых домах. Кроме того, выше земельный налог, и это еще не все. В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянное проживание. Закон позволяет только временную регистрацию.
Наверно плюсом апартаментов является их своеобразный дизайн и архитектурная планировка. Нередко апартаменты строят двухуровневыми. Можно встретить варианты со скошенными окнами. Наконец, для перепланировки апартаментов не требуется разрешение. То есть полет для дизайнерской мысли ограничен лишь общей площадью апартаментов.
Более дешевая стоимость апартаментов в какой-то степени объясняется и тем, что строителям намного проще получить разрешение на строительство зданий с апартаментами. Кроме того, администрация не требует от застройщика осуществить строительство рядом с домом социальных объектов.
На московском рынке недвижимости имеется широчайший выбор апартаментов, однако прежде, чем оформлять сделку нужно обязательно побывать на самом объекте и удостовериться в том, что он вас устраивает.
Сегодня как на первичном, так и на вторичном московского рынка недвижимости самыми востребованными считаются квартиры и апартаменты со свободной планировкой общей площадью от 40 до 70 м2.
Ценовая ситуация на московском рынке недвижимости
Территориально Москва разделена на 12 административных округов. При этом три из них по престижности сопоставимы с такими пригородами Москвы, как Химки, Путилково, Мытищи, Пушкино и Балашиха. Это Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский округа. Вместе с тем в девяти престижных округах столицы цены на жилье существенно разнятся.
Самыми дорогими являются квартиры, расположенные в Центральном округе. Здесь средняя стоимость одного квадратного метра жилья составляет 300 тысяч рублей.
На втором месте по престижности проживания находится Юго-Западный Административный Округ. Здесь усредненный квадрат стоит 200 тысяч рублей.
В Западном округе цена чуточку ниже и составляет 190 тысяч за 1 м2.
На Северо-Западе Москвы можно приобрести жилье, в котором 1 м2 стоит 180 тысяч рублей.
На территории Северного Административного Округа сегодня квартиры продаются с ценой 1-го квадратного метра 172 тысячи рублей.
В Восточном округе этот показатель на 10 тысяч рублей ниже.
В Северо-Восточном Округе средняя стоимость 1-го квадратного метра жилья составляет 154 тысячи рублей.
В Южном Административном Округе застройщики предлагают квартиры с ценой 1-го квадратно метра 150 тысячи рублей.
Самое дешевое московское жилье продается в Юго-Восточном округе. Здесь цена одного квадратного метра составляет 140 тысяч рублей.
Как видите, разница между самой дорогой и самой дешевой московской недвижимостью составляет более чем 100%.
Кроме того, внутри каждого округа цена на недвижимость тоже колеблется в зависимости от места расположения дома, экологической обстановки в районе, качества строительных работ и состояния инфраструктуры. Следует сказать, что колебания эти часто бывают очень даже существенными.
Стоит сказать еще об одной особенности московского рынка недвижимости. Во многих новостройках, расположенных внутри МКАД недостаточно хорошо развита транспортная инфраструктура, и при этом ближайшая станция метро может располагать на расстоянии одного и более километров. Так вот, квартиры в таких микрорайонах нередко стоят дешевле, чем такие же точно квартиры, но расположенные в домах за пределами МКАД, к примеру, в Бутово, Солнцево, Новокосино, Некрасовке или Митино, где поблизости имеются станции метрополитена.
Бюджетные районы административных округов Москвы
В каждом административно округе Москвы имеются бюджетные районы, в которых стоимость жилья самая низкая. Плюс к этому в каждом бюджетном районе есть свои достоинства и недостатки по части удобства проживания.
Юго-Западный округ
В Юго-Западном Административном Округе самые недорогие квартиры продаются в Южном и Северном Бутове. Здесь активное строительство было начато в 90-х годах прошлого века и до сих пор успешно продолжается. Тут расположено 448 многоэтажных домов, 435 из которых построены после 1991-го года. Усредненная цена одного квадратного метра жилья здесь составляет 127 тысяч рублей.
Западный округ
В Западном Округе имеется, по крайне мере, 2 бюджетных района. Это Можайский и Очаково-Матвеевское. Здесь не только отсутствуют станции метрополитена, но даже не проложены троллейбусные и трамвайные линии. Хуже того, там нет парков и даже зон отдыха, вместо них есть только промышленные предприятия. Понятно, что престижность тамошних квартир невысока.
Северо-Западный округ
В Северо-Западном Округе бюджетными районами считаются районы Южное и Северное Тушино, а также Митино. Причем если в Митино много новых домов, то в Тушино, наоборот, преобладают старые постройки, и не «сталинки», а «хрущевки». Митино хоть и находится за пределами МКАД и туда ведет ветка метрополитена, но в Тушино транспортная инфраструктура развита лучше. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в этих районах сейчас составляет 140 тысяч рублей.
Северный округ
В Северном Округе бюджетные квартиры можно приобрести в Хорошевском районе. При этом транспорт здесь работает отлично и есть несколько станций метро. К чести этого района следует отнести и наличие многополосных автомобильных дорог. Примечательно и то, что тут имеется и частный сектор. Это небольшой поселок «Сокол». В Хорошевском районе продаются квартиры в сталинских домах с ценой одного квадратного метра 190 - 200 тысяч рублей.
Также в Северном Округе есть бюджетный Тимирязевский район. Он хоть и примыкает к Центральному районы, но цены на жилье там умеренные. Один квадратный метр в среднем стоит 177 тысяч рублей.
Восточный округ
В Восточном Округе бюджетными являются Перово и Новогиреево. Важно иметь в виду, что здесь запланирована реконструкция одной тысячи старых домов. Это накладывает свое негативное влияние на престижность тамошнего жилья.
Относительно недорогие квартиры в Восточном округе продаются в районе Вешняки. Тамошняя относительная дешевизна жилья объясняется близостью МКАД и отсутствием станций метрополитена.
Северо-Восточный округ
Дешевле всего в этом округе стоят квартиры в Ярославском районе. Причина тому, с одной стороны, это отсутствие метро, а с другой стороны, наличие там сортировочной железнодорожной станции. К тому же и работа здешнего транспорта желает быть лучше. Впрочем, и в других районах Северо-Восточного округа цены на жилье ниже, чем в остальных округах Москвы. К примеру, в Отрадном один квадратный метр стоит, в среднем, 142, а в Медведково - 150 тысяч рублей.
Южный округ
В целом Южный Округ считается недорогим по части покупки жилья. В самом же округе дешевле всего квартиры продают в Восточном и Западном Бирюлево. Оба района характерны обилием промышленных предприятий и отсутствием метро, парков и скверов. Стоимость одного квадратного метра жилья в обоих Бирюлево сейчас составляет 115 тысяч рублей.
Впрочем, в защиту Южного округа стоит сказать о росте популярности таких районов, как Южное, Центральное и Северное Чертаново. Там активно ведется строительство, а близкое расположение Битцевского леса повышает престижность этих мест.
Юго-Восточный округ
В целом этот округ является самым неблагополучным во всей Москве в плане экологии. Причина тому в присутствии большого числа вредных предприятий, построенных еще во времена Советского Союза. Постепенно эти производства выносят за пределы столицы, но процесс этот идет не так быстро, как хотелось бы жителям округа. Именно поэтому в Юго-Восточном округе стоимость квартир заметно ниже, чем в других округах Москвы. Тем не менее, в таких районах, как Люблино или Марьино, квартиры пользуются достаточным спросом, особенно в тех домах, где рядом имеется метро.
Популярность Зеленограда и Новой Москвы
После расширения границ Москвы, которое произошло в 2012 году, появилось такое территориальное понятие, как «Новая Москва». Безусловно, это повлияло на рынок московской недвижимости в плане появления менее дорогого жилья. Удивляться здесь не приходится, ведь чем ближе к центру города расположен дом, тем выше стоимость квартир в нем.
В домах, расположенных в Зеленограде, Некрасовке и в Новой Москве, квартиры стоят гораздо дешевле, чем в «старой Москве».
Популярность Зеленограда определяет великолепная экологическая обстановка. Что касается Новой Москвы и Некрасовки, то здесь на престижность жилья влияют только развитость транспортной инфраструктуры и наличие станций метрополитена.
В середине 2019 года на территории ЮВАО Москвы однокомнатные квартиры продавались в среднем за 6,7 млн. рублей. При этом тут наблюдается крайняя загруженность автомобильных дорого и линий метрополитена.
Если вы стеснены в средствах, но хотите стать столичным жителем, то присмотритесь к Новой Москве. Ее жители имеют полноценную столичную регистрацию, а здешние квартиры намного дешевле московских. Важно и то, что в Новой Москве быстро развивается как транспортная, так и социальная инфраструктура.
Также стоит рассмотреть для себя вариант покупки жилья в ближайшем Подмосковье. К примеру, по части развитости инфраструктуры такие города, как Люберцы, Мытищи, Химки или Одинцово ничем не отличаются от окраин Москвы, а стоимость жилья в них намного ниже.
Поощрительные акции и скидки
Любая московская строительная компания регулярно проводит поощрительные акции с целью привлечения капитала дольщиков. Не стоит воспринимать их как некое популистское мероприятие. Наоборот, суть их нужно обязательно изучить. У честных застройщиков во время действия акций стоимость одного квадратного метра иногда снижается на 10 - 15%. Такие акции длятся недолго. Статистика показывает, что самые выгодные для дольщиков акции строительные компании проводят летом, когда на рынке недвижимости наступает традиционное сезонное затишье. Те же скидки, которые предполагают снижение стоимости жилья на 2 - 3 процента, могут предоставляться в течение относительно долгого времени.
В большинстве случаев толк от этих акций есть. В то же время не стоит доверять слишком уж заманчивым предложениям, за ними может последовать глубочайшее разочарование. Пустые обещания обычно раздают к праздникам, а вот реальные скидки предоставляют на начальной стадии строительства домов. Помните, что чем радужнее обещание, тем меньше шансов, что они будут исполнены.
Акции и скидки действуют в отношении какого-то одного определенного объекта, хотя застройщик может в это время вести строительство сразу нескольких домов. Причина для проведения акций одна - нехватка желающих приобрести квартиру именно в этом доме. Прежде чем соблазняться скидкой, стоит выяснить, по каким причинам данный дом в должной мере не заинтересовал покупателей.
Некоторые строительные компании пытаются обеспечить себе популярность посредством скидок и акций. Этим они демонстрируют свое мнимое финансовое благополучие. На самом же деле они изначально завышают продажную стоимость жилья, а потом объявляют скидки, размер которых приводит стоимость жилья в рамки разумных пределов.
Если вас заинтересовали скидки и акции, то сравните стоимость жилья в близлежащих новостройках, в отношении которых не действуют поощрительные программы. Весьма возможно, что стоимость квартир в тех новостройках может оказаться ниже, чем в тех, где действует скидка.
Очень важно знать то, что ни одна скидка не может снизить стоимость квартиры на тот уровень, что обеспечивает внесение первого взноса на нулевом цикле строительства дома.
Известны случаи, когда существенные скидки строительные компании предоставляют адресно. Подчеркиваем, речь в данном случае не идет о банальной коррупции. Нам известны примеры, когда люди обращались к руководству компаний с предложениями внести первый взнос в размере 60 - 70% от стоимости квартиры при условии, что компания со своей стороны снизит продажную стоимость на 10%. Иногда застройщиков такое предложение устраивает. Тогда составляется полноценный договор между сторонами.
Практика показывает, что стоимость жилья имеет тенденцию постоянно возрастать как по объективным, так и субъективным причинам. Наши же сбережения индексировать пока никто не планирует даже на уровень официальной инфляции. Поэтому чем быстрее мы купим жилье, тем оно дешевле нам обойдется.
Исключением является лишь глобальный экономический кризис, когда рынок недвижимости падает вплоть до бросовых цен на дома и квартиры.
