Досрочное погашение ипотечного кредита за счет денег покупателя
Для досрочного погашения ипотечного кредита существует простой способ, который заключается в том, что продавец берет деньги у покупателя, погашает кредит, снимает обременение и продает квартиру. Перед заключением основного договора, покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи (договор задатка), который удостоверяется нотариусом. В этом соглашении указывается, что продавец погашает за счет задатка кредит, а потом снимает обременение и продает жилье покупателю. Задаток выполняет роль своеобразного обеспечения и гарантирует возврат платежа в двойном размере, если продавец откажется от сделки. Это вытекает из статьи 381 ГК РФ.
Некоторые источники утверждают, что для использования этого способа необходимо получить согласие банка, однако это не так. Если покупатель передал продавцу сумму, эквивалентную оставшемуся долгу, и тот полностью погасил кредит, то банк снимет обеспечительные меры, и квартира перестанет находиться в залоге.
Хотя некоторые банкиры и риелторы утверждают, что покупатели редко используют этот способ, опасаясь рисков, связанных с передачей денег продавцу, нет точной статистики о таких сделках. Нотариусы же уверены, что нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи снижает риски. В любом случае, это простой и эффективный способ досрочного погашения ипотечного кредита.
Погашение ипотечного кредита во время сделки
Суть данной операции заключается в досрочном погашении ипотечного кредита с помощью денег покупателя. В отличие от обычного досрочного погашения, в данном случае участвует банк, который гарантирует исполнение обязательств. Сделка проводится под контролем работников кредитной организации.
Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, где определяются их права и обязанности. Для заключения такого договора не требуется согласия банка. Далее, стороны обращаются в банк для получения согласия на сделку и расчета задолженности по ипотечному кредиту. Обычно на этом этапе определяется точная цена продажи помещения. Стоимость устанавливается продавцом за вычетом средств, которые покупатель потратит на погашение ипотечного кредита.
Затем покупатель погашает кредит, а банк направляет в Росреестр закладную или выписку по счету депо для прекращения ипотеки. После этого залогодатель и залогодержатель получают уведомления о погашении регистрационной записи из Росреестра. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки с бывшим кредитором и закладывает в нее деньги или открывает аккредитив. Затем покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи недвижимости и отправляют его в Росреестр для регистрации перехода права собственности к покупателю. Продавец получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее в банк и получает деньги из ячейки или по аккредитиву.
Возможен также вариант, когда обременение снимает не банк, а сам продавец. В этом случае, после погашения кредита покупатель получает документарную закладную от банка, которая удостоверяет права залогодержателя, если такая закладная была выдана, и выдается справка о погашении задолженности. Покупатель закладывает в ячейку, открытую в банке-кредиторе (или в другом банке), сумму покупки квартиры с учетом долга продавца за погашенный кредит. Продавец снимает обременение в Росреестре, и стороны заключают договор купли-продажи. После этого регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. На последнем этапе продавец предъявляет выписку из ЕГРН в банк и получает деньги из ячейки или по аккредитиву.
Существует еще один вариант, который пользуется популярностью у банкиров и риелторов. В этом случае стороны заключают предварительный договор и обращаются в банк за расчетом для досрочного погашения кредита. Покупатель арендует две ячейки: одну для закладывания денег в банк в счет погашения кредита и вторую для суммы, которую он выплачивает продавцу за квартиру. Заключается договор купли-продажи, и Росреестр регистрирует переход права собственности. Деньги из первой ячейки перечисляются банку в счет погашения кредита, а покупатель получает закладную на квартиру. Затем покупатель снимает обременение в Росреестре. После этого продавец получает доступ к ячейке, где хранятся деньги. Вместо ячеек может использоваться аккредитив.
Продажа квартиры вместе с кредитом
Существует возможность, что покупатель кроме того, что становится собственником недвижимости, также становится ипотечным заемщиком. Этот вариант приобретения жилья используется обычно тогда, когда покупатель сам не располагает достаточными средствами для покупки недвижимости без залога.
Для совершения этой сделки необходимо получить согласие банка-кредитора, а также соответствовать требованиям, установленным банком для заемщика-ипотечника. Если покупатель не соответствует критериям (например, недостаточный уровень дохода, плохая кредитная история и т.д.), банк может не согласиться на продажу недвижимости.
Существует несколько вариантов проведения такой сделки. Например, покупатель может взять ипотечный кредит в том же банке, оплатить задолженность продавца и купить у него жилье. Иногда банк требует, чтобы покупатель самостоятельно внес первоначальный взнос, который пойдет на погашение части задолженности продавца. Затем банк выдает покупателю ипотечный кредит на покупку жилья и погашение оставшейся задолженности по кредитному договору продавца. При этом обременение недвижимости не снимается. В ЕГРН производится соответствующее изменение записи.
Если покупатель не имеет достаточных средств для покупки жилья и обращается в банк за ипотечным кредитом, то он становится собственником недвижимости и заемщиком по кредиту. Однако, для совершения такой сделки необходимо получить согласие банка-кредитора и соответствовать критериям, установленным для заемщиков-ипотечников.
Если же условия ипотеки остаются неизменными, то банк может заключить с покупателем договор цессии. Это трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем о переводе долга. После оформления такого соглашения банк перечисляет продавцу сумму, равную стоимости жилья за вычетом остатка долга перед кредитором. При этом обременение недвижимости в виде ипотеки не снимается, а новый собственник ипотеки становится заемщиком по ипотечному кредиту.
Затем банк подает документы в Росреестр на перерегистрацию права собственности на квартиру в пользу покупателя и на смену залогодателя. В соответствии с законодательством Российской Федерации, записи о переходе права собственности на квартиру и об изменении залогодателя будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
