Как правильно продать коммерческую недвижимость?  

К коммерческой относится недвижимость, используемая бизнесом для ведения деятельности с целью получения прибыли. В эту категорию могут входить как торговые залы и склады, так и мастерские или производственные цеха. Продажа таких объектов отличается от того, как продают жилье.

Схемы выгодной продажи

• Если недвижимость не приносит особой прибыли, можно перевести ее на баланс убыточной структуры. Законодательство в таком случае позволяет не потерять 20% налога на прибыль. При этом владение объектом более трех лет позволяет не оплачивать налог со сделки, а вот более краткосрочное владение предполагает специфическую ставку для владельцев разных типов: ИП платит всего 6%, физлицо – 13%, а юрлицо – те же 13% и еще 18% НДС.
• Официально можно продать коммерческую недвижимость по сравнительно скромной цене, а остальные деньги передать при помощи банковской ячейки. Этот способ нелегален и несет определенные риски, но зато помогает заключить более выгодную сделку.
• При продаже помещения налог платить надо, а при продаже ООО – нет. Таким образом, можно оформить недвижимость на отдельную ООО, и продавать само общество. Однако не стоит употреблять подобными махинациями при проведении сделок на сумму более 100 миллионов рублей.
• Индивидуальный предприниматель платит куда меньший налог со сделки, чем собственник какого-либо другого вида, однако проблема заключается в том, что слишком крупный объект не может принадлежать одному ИП. Следовательно, можно оформить его на несколько ИП, и продавать коммерческую недвижимость будут уже они, но для потенциального покупателя это стресс – не все захотят зависеть сразу от нескольких контрагентов.
• Продавая недвижимость пулу инвесторов, стоит заранее перевести ее в закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). По итогу такой сделки покупатель приобретает фактически не недвижимость, а пай – соответственно, никакого НДС тут нет.

Быстрая продажа коммерческой недвижимости, независимо от способа проведения сделки, возможна только в том случае, если прибыльность покупки заранее очевидна. Тут многое зависит от того, как продавец подаст имущество – если акцентировать внимание на достоинствах, таких как наличие поблизости транспортной инфраструктуры, свежий ремонт коммуникаций, выгодное расположение касательно потенциальных клиентов и так далее, это может сделать лот заманчивым. Врать при этом не стоит – если потенциальный покупатель увидит, что продавец явно перехваливает товар, или поймает его на намеренном сокрытии недостатков объекта, сделки не будет.

Этапы продажи объекта

Чаще всего из рук в руки среди коммерческой недвижимости переходят офисы – их регулярно продают и покупают, сдают и берут в аренду. Первым делом объект необходимо оценить, учитывая даже не самые очевидные факторы – насколько удачно расположен объект, есть ли в нем современные системы безопасности, насколько рационально он спроектирован, давно ли в нем делался ремонт, все ли в порядке с документацией. Продавать подобные объекты можно как самостоятельно, так и привлекая риелторов.

Стремясь побыстрее продать объект, важно сразу предоставить потенциальным покупателям максимум информации о товаре – где находится, какова его площадь и так далее. Разумно также заранее позаботиться о том, чтобы найти на рынке аналогичные предложения и посмотреть, сколько просят за них конкуренты – это позволит выставить адекватный ценник, не продешевив, но и не выставив слишком высокую цену, на которую никто не согласится.
Если решили продавать офис собственными силами, последовательно пройдите следующие этапы.

• Подготовка офиса. Можно обратиться за этим к специалистам по клинингу. Объект должен в буквальном смысле блестеть – любая грязь или пятно на отделке заставят потенциального покупателя сомневаться в желании совершить покупку.
• Оценка. Вместо того, чтобы искать на досках объявлений подобные объекты, есть смысл пригласить профессионального оценщика. Он учтет массу факторов, о которых владелец мог и не задумываться – например, вид из окна, наличие жилья для сотрудников рядом и так далее.
• Реклама. Продажа или сдача в аренду крупного офиса – это потенциальная сделка, достойная рекламы на бигбордах и в профильной прессе. Чтобы попасть в яблочко, надо понимать, кто ваша целевая аудитория, и бить в больное место. Интернет позволяет заказать таргетированную рекламу, которая изначально будет показана только тем людям, кто реально мог бы купить лот, хотя иногда можно правильно расположить тот же рекламный баннер – в районе, где регулярно крутятся бизнесмены.
• Выбор покупателя. Хорошая сделка – та, которая совершается быстро. Если на лот нашлось несколько потенциальных покупателей, разумно отдать предпочтение тем из них, кто готов закрыть сделку сегодня-завтра, без лишних проволочек. Бывают ситуации, когда продажа обусловлена стремлением владельца срочно раздобыть денег, пусть даже в ущерб себе – тогда можно вовсе не давать объявление, а сразу обратиться в фирмы, занимающиеся быстрым выкупом имущества.
• Сбор документов. Для завершения сделки понадобится ряд бумаг, включая различные выписки (ЕГРЮЛ, ЕГРН), арендные договора, акты об установке систем безопасности и так далее. Задуматься о них стоит заранее, но обычно у владельца офиса все это и так есть – нужно лишь подготовить бумаги к смене собственника.
• Подписание договора купли-продажи. В документе обязательно прописывается, кто продает и кто покупает, за какую сумму, в какой момент будут переданы деньги, каким способом будет проведена оплата, сроки ее проведения.

Пропустить любой из названных моментов – значит, неуместно затянуть продажу, продешевить с ценой объекта или вовсе оказаться втянутым в мошенническую схему, когда деньги за недвижимость так и не будут получены. Чтобы продать коммерческую недвижимость быстро и без лишнего риска, есть смысл обратиться за помощью к риелторской компании с солидной репутацией.