Большинство россиян стремятся к улучшению условий, в которых они живут. Если при этом достаточного количества наличных денег на приобретение себе квартиры не имеется, приходится обращаться в банк за кредитом целевого назначения - ипотекой. Правда, отдавать этот заем придется долгие годы, и эта «кабала» многих настораживает. Правда, вы платите-то за свое собственное жилье, а не отдаете ежемесячно деньги чужому дяде, у которого снимаете жилье. Так что ипотека, хоть и не самое дешевое удовольствие, но является весьма популярной.
Стоит отметить также, что стоимость любой недвижимости все время возрастает. Случаются, конечно, и спады, но они редко бывают продолжительными, и темпы повышения цен еще более увеличиваются, компенсируя те годы, когда наблюдалось падение, с лихвой. В результате приобретенная недвижимость оказывается еще и превосходным вложением денег. Эта статья окажется интересной всем, кто собрался приобрести собственное жилье, воспользовавшись в этих целях ипотечным кредитованием.
Задуматься о том, каким образом сократить свои затраты по выплате кредита, лучше заранее, только собираясь обращаться за получением кредита на приобретение жилья. Внимательный и продуманный подход к проблеме поможет существенно сократить ту сумму, которую предстоит выплатить за весь срок ипотеки, причем на весьма приличную сумму, не менее нескольких сотен тысяч. Вполне можно получить экономию, которая выражается числом с семью нулями.
Выбираем банк
Да, именно с выбора банка должна начинаться ваша ипотека. Часто поступают наоборот: присматривают понравившуюся квартиру, долго перебирают варианты, а потом пытаются срочно получить кредит. И расстраиваются, сталкиваясь с различными осложняющими обстоятельствами, способными перечеркнуть напеченную покупку. Банк может просто отказать клиенту в выдаче кредита или назначить слишком высокую процентную ставку, одобрить сумму, недостаточную для покупки квартиры присмотренной вами. А здесь еще и продавец, ссылаясь на то, что ему срочно нужны деньги, отказывается ждать, пока вы разберетесь с банком.
Так что начинайте процесс покупки недвижимости с выбора оптимального банка. Убедитесь, что банк одобряет вашу заявку на выдачу ипотечного кредита, посмотрите, какой суммой вы после того, как получите кредит, будете располагать, оцените свои возможности и потом уже начинайте поиски жилья.
Чтобы банк рассмотрел вашу заявку на выделение ипотечного кредита, потребуется представить не слишком много бумаг:
- удостоверение личности - обычно это паспорт, но некоторые банки требуют два документа, например, просят еще права на вождение автомобиля;
- диплом, подтверждающий ваше образование;
- подтверждение вашей заработной платы - справка 2-НДФЛ, она не понадобится, если вы запрашиваете кредитование в том же банке, через который получаете зарплату;
- заявление с просьбой предоставить заем на конкретную сумму и на реальный для вас срок;
- типовая анкета заемщика, которую можно скачать в Интернете и заполнить заранее;
- подтверждение наличия у вас недвижимости и движимого имущества, если вы им располагаете.
Получив одобрение банка, можно начинать искать жилье. За 3-4 месяца, которые выделяет банк для этого, вполне можно найти подходящее жилье. Ну, а если не уложитесь в этот срок, придется подавать новую заявку и вновь получать одобрение банка.
Вы наверняка сможете получить одобрение любого банка и оформить в нем ипотечный кредит, если соответствуете следующим условиям:
- вы имеете большую зарплату, и вам ее выплачивают официально;
- ваша кредитная история безупречна, все кредиты, когда-либо взятые вами, были возвращены точно в срок;
- вы готовы внести достаточно большой первичный взнос;
- вы желаете получить кредит на не слишком значительную сумму;
- вы располагаете хорошим и ликвидным недвижимым имуществом, например, несколькими квартирами или хорошим загородным домом.
11 реальных советов по действиям с ипотечными займами
Совет 1. Будьте внимательны к процентам
Любой банк, который готов выделить вам кредит для приобретения жилья, устанавливает свою процентную ставку. Конечно, если один банк предложит вам 12%, а другой - 15%, вы быстро сориентируетесь, с кем вам выгоднее работать. А вот если вы сравните банк, берущий 12%, с банком, желающим иметь 12,5%, у вас вполне может создаться впечатление, что эта разница совершенно несущественна.
Но вспомните о том, что кредит вы берете ипотечный, на весьма длительный период. Даже такая мизерная разница, как половинка процента, за многие годы кредита способна привести к значительной переплате. Например, вы взяли ипотечный заем на три миллиона рублей, рассчитывая его выплатить за 20 лет. Эти полпроцента за все эти годы выльются в круглую сумму переплаты на 210 тысяч. Если же срок кредитования больше, например, 30 лет, переплета окажется еще существеннее - 450 тысяч рублей.
Совет 2. Кредит берите исключительно в той валюте, в которой вы зарабатываете
Этот совет актуален не только для ипотеки, но и вообще для любого кредита. Получая свою заработную плату рублями, именно в рублях просите кредит. Колебания курсов валют способны причинить много неприятностей, если валюты зарплат и кредитов не совпадают. Вспомните кризис 2008 года, во время которого доллар поднялся в цене на 30-40%. Соответственно на эту же величину поднялись проценты по взятым в валюте кредитам, и многие кредиторы лишились своих квартир.
Почему-то многие не научились ничему на опыте этих людей. Количество людей, занявших средства в валюте, не уменьшилось. И когда в 2014-2015 годах рубль подорожал вдвое, люди столкнулись не только с подскочившими процентами по кредиту. Задолженность заемщика перед банком тоже выросла с ростом доллара, и за квартиру, оцененную в 3 миллиона рублей, теперь приходится платить более 6 миллионов.
Если кредит брали в долларах, цифры в валюте сохраняются, но их рублевый эквивалент начитает расти вслед за курсом валюты. Растет и процент, и сумма долга перед банком. Не пострадали только те люди, которые получали свою зарплату в долларах, но таких очень немного.
Совет 3. Фиксированные проценты надежнее
Банк иногда предлагает заемщику два варианта: установить на срок действия кредита зафиксированные проценты или сделать их плавающими, связанными со ставкой рефинансирования Центробанка. Обычно плавающий процент ниже фиксированного, и при снижении ставки ЦБ он будет снижаться, а, значит, ваши ежемесячные платежи по ипотеке снизятся.
Такое предложение заманчиво звучит, и многие на него клюют. Вопрос в том, будет ли ставка ЦБ действительно снижаться? Даже если учесть, что страна заинтересована в том, чтобы эта ставка снижалась, это реально происходит только в те годы, когда имеет место экономическая стабильность. Если же в экономической политике начинаются проблемы, ставка сразу растет. Например, в конце 2014 год Центробанк вдвое поднял ставку. Мгновенно выросли и платежи по кредитам. И пусть это повышение было недолговечным, ставка опять была понижена, но тем заемщикам, которые имели плавающий процент, пришлось выдержать серьезную финансовую нагрузку.
Поэтому надежнее и спокойнее будет воспользоваться фиксированными процентами – это исключит неожиданные потери.
Совет 4. Трезво оценивайте ваши возможности выплачивать кредит
Чтобы регулярно выплачивать кредит, необходимо достаточно для этого зарабатывать. Помните золотое правило любого кредитования: сумма платежей для погашения кредита не должна быть больше 30% вашей семейной зарплаты. А ведь многие готовы платить 50 и больше процентов своего дохода, чтобы увеличить сумму кредита, или как можно быстрее его выплатить. При этом такой человек опирается на мечты о лучшей доле: обещали прибавить зарплату, есть надежа получить более оплачиваемую должность, можно и получше работу найти…
Но мечты остаются мечтами, а судьба может предложить повороты совсем в иную сторону: работу можно потерять, здоровье может подвести, можно попасть в аварию, и срочно придется ремонтировать машину. Любая такая причина подкосит и без того непрочное финансовое состояние, и все окончится плачевно.
Поэтому не берите ипотеку с платежами, которые могут оказаться для вас неподъемными.
Совет 5. Берите больше денег
Когда вы приобретаете жилье, это потребует немалых дополнительных расходов. Деньги понадобятся для ремонта, для покупки мебели и быттехники. Поэтому лучше запросить в ипотечный кредит как можно большую сумму, а все оставшиеся средства истратить на приведение жилища в жилой вид.
Этот совет актуален для тех, у кого нет запаса свободных денег, отложенных на ремонт, и придется брать новый, на этот раз потребительский кредит, чтобы выполнить все эти работы. Здесь важно то обстоятельство, что ипотечный кредит - относительно «дешевые» деньги, за которые придется заплатить 12-13% годовых. Потребительский же кредит обойдется дороже в полтора-два раза.
Пример: вы собираетесь купить квартиру за три миллиона, а запас собственных средств – 600 тысяч рублей. Первичный взнос банк требует в размере 10%, вот и скажите, что готовы внести 300 тысяч, а 2700 000 возьмете в кредит. У вас останется еще 300 тысяч рублей на проведение ремонта. Это значительно более выгодно, чем если бы вы потратили на первичный взнос все свои 600 тысяч, оформили бы заем на 2400 000 и остались бы ни с чем. Вам пришлось бы 300 тысяч для ремонта брать в виде потребительского кредита, выплачивая за него 20-25% в год.
Совет 6. Не спешите покупать большую квартиру
Планируя покупать себе недвижимость, многие стремятся сразу купить большую и просторную квартиру в расчете на обзаведение семьей, появление детей. И оформляют практически пожизненный кредит, смело переплачивая за квартиру во много раз больше, чем она стоила.
Имеет смысл не спешить и для начала купить квартиру поменьше по площади и по числу комнат. Чтобы полностью рассчитаться за такое жилье, потребуется меньше времени и меньше денег. А потом уже можно и подумать о покупке более просторной квартиры. Этот вариант имеет несколько преимуществ:
- такое последовательное приобретение квартир позволит вам существенно сократить переплаты при кредитовании;
- возможность намного меньше платить каждый месяц в счет ипотеки придаст вам уверенность в финансовом отношении;
- выплатив все деньги за первую квартиру, вы сможете ее продать и получить солидную сумму, которую внесете в качестве первичной выплаты при оформлении нового кредита. Соответственно, размер новой ипотеки окажется намного меньшим.
Для примера рассмотрим два варианта: приобрести сразу большую трехкомнатную квартиру или вначале купить однокомнатное жилье, а затем уже трехкомнатное.
В первом варианте вы приобретаете за 4 миллиона трехкомнатную квартиру и 20 лет выплачиваете долг с учетом 12% годовых, что составит в месяц 45 тысяч. За весь этот период вы переплатите 6,5 миллионов, и полная стоимость квартиры для вас составит 10,5 миллионов!
При втором варианте можно купить за 2 миллиона квартиру однокомнатную под 12% в год, но распределенных на 10-летний срок. Каждый месяц придется платить по 28,5 тысячи, и общая переплата составит 1,4 миллиона. На квартиру вы в сумме истратите 3,4 миллиона.
Полостью погасив стоимость квартиры, вы ее продаете за те же 2 миллиона и покупаете 3-комнатную за 4 миллиона. В кредит можно будет взять 2 миллиона, за которые придется переплатить те же 1,4 миллиона, и сумма затрат составит 3,4 миллиона.
Итак, сравниваем два случая: за тот же срок 20 лет вы потратите в первом варианте 10,5 миллионов, а во втором - 6,8 миллиона. Так что вы тратите меньше почти на 4 миллиона! Да и каждый месяц придется платить почти вдвое меньше, чем в первом варианте. Конечно, в примере не учтены колебания цен на жилую недвижимость, но это не принципиально.
Совет 7. Внимательно все просчитайте
Не спешите подавать свою заявку банку на оформление ипотечного кредита. Попробуйте просчитать на ипотечном калькуляторе варианты займа на ту сумму, на которую вы рассчитаете, но при разных периодах кредитования - на 0, 15, 20, 30 лет. И посмотрите, какой платеж, который придется вносить каждый месяц, при этом получится, по карману ли он окажется для вас. А теперь попробуйте этот платеж увеличить. Немного, всего на 500-1000 рублей. И посмотрите, как изменится при этом срок кредитования. Результат вас приятно удивит.
Например, вы собираетесь взять в кредит два миллиона рублей под банковский процент 12%. Вот каким получится регулярный платеж при изменении срока кредитования:
- при займе на 10 лет вам придется платить 28 700 рублей в месяц;
- на 15 лет сумма платежа составит 24 000 рублей;
- на 20 лет - 22 000 рублей;
- на 25 лет - 21 000 рублей;
- и на 30 лет платеж составит 20 570 рублей.
Посмотрите, между сроками выплат 25 и 20 лет раза в выплате составляет лишь одну тысячу рублей. А ведь за 5 лет дополнительных «кабальных» условий вы внесете более миллиона рублей! Ну, а между 25 и 30 кодами ежемесячная разница составляет лишь чуть больше 400 рублей!
Поэтому срок кредита надо подобрать таким, чтобы ради незначительного снижения ежемесячных платежей не выплачивать много лет лишние деньги.
Совет 8. Помните о ценах на жилье
Перед тем, как брать кредит и оформлять сделку, составьте себе впечатление о существующих ценах на недвижимость. Продавец вполне способен выставить завышенную цену, поэтому надо представлять средний уровень цен на аналогичные квартиры, который может зависеть от необходимости делать ремонт и от расстояния до магазинов, близости школ и детских садиков, удобства подъездных дорог, года постройки и количества этажей в доме. Вы поймете, какую цену жилья следует считать оптимальной, и сможете искать себе квартиру по правильной цене.
Совет 9. Покупайте то, что сможете продать
Пусть вы, покупая квартиру, не собираетесь в обозримом будущем ее продавать, об этом необходимо тоже подумать. И не покупайте такой объект, который трудно будет продать, если жизнь повернется так, что это придется делать.
Обратите внимание, что особенно трудно продавать квартиры:
- в домах, построенных более 25-30 лет назад. Вы будете выплачивать ипотеку много лет, а дом будет продолжать стареть. На построенные свыше 40 лет назад дома банки кредиты, как правило, не оформляют, а, следовательно, продать такое жилье будет трудно.
- в домах, расположенных в «плохих» районах, с дурной славой, не престижных;
- если вплотную к дому проходит оживленная шумная автомагистраль;
- квартиры, расположенные на первом и последнем этажах дома;
- если рядом с домом находится завод или иное промышленное производство;
- инфраструктура вокруг дома слабо развита;
- от дома далеко до общественного транспорта.
Если за такую квартиру вам предложат низкую цену, и она очень уж вам понравится, подумайте сто раз: если ее придется продавать, вам ведь также потребуется снижать на нее цену, чтобы найти хоть какого-нибудь покупателя.
Совет 10. Учитывайте сезонность
В течение года спрос на недвижимость меняется, а вместе с ним растут и цены. Рост начинается в конце лета и продолжается до Нового года, затем начинается спад. Количество покупателей уменьшается, и продавцы снижают цены. Самым лучшим временем для приобретения квартиры считается «мертвый сезон», продолжающийся с середины весны до самой осени. Покупателей практически не бывает, и продавцы могут пойти на серьезное снижение цен, да еще и поторговаться готовы. Иногда удается приобрести квартиру на десятки и даже на сотни тысяч дешевле первоначально выставленной цены.
Совет 11. Работайте напрямую с владельцем квартиры
Перебирая продающиеся квартиры, вы большей частью будете иметь дело с риэлторами. Помните, что их заработок формируется из вашего кармана – они набрасывают на стоимость недвижимости, которую называет продавец, еще 50, а то и 100 тысяч рублей. Если вам удастся непосредственно выйти на хозяина жилья, вы сможете сэкономить на комиссионных риэлтора.
Любой продавец заинтересован в скорейшем получении денег за продаваемую недвижимость, и ваше готовое предложение о покупке окажется как нельзя кстати. Наличие у вас денег гарантирует банк, так что продавец не будет бояться жульничества. Тот же самый банк и договор купли-продажи поможет составить, и все остальные документы подготовит.
Не забудьте о страховке
Покупая недвижимость с помощью ипотеки, потребуется оплатить стоимость страховки, которая может быть от 0,5 до 2,0 процентов. Вносятся эти средства за год вперед, и каждый год страховку приходится продлевать. Так что выбирать страховую компанию надо со всей ответственностью. Стоимость страховки определяют многие факторы - кем работает заемщик, каков его возраст и не имеет ли он хронических заболеваний. Влияет и то, в каком состоянии находится приобретаемая квартира.
Обычно в оплату страховки входит страхование:
- самой приобретаемой недвижимости;
- жизни заемщика и его здоровья;
- титульное страхование на случай потери права владеть жильем.
Банки, оформляя ипотечный кредит, часто предлагают для заключения страхового договора свои услуги, рекомендуя конкретные страховые компании. Клиента в этом случае привлекает то, что никуда не придется ехать, никаких усилий не потребуется. Но вполне реально найти иную страховую компанию со значительно более привлекательными условиями страхования, причем разница в стоимости страховых услуг может достигать даже 100%.
Стоит потратить какое-то время и разобраться, какова цена на услуги в разных страховых компаниях. Вполне вероятно, что вы сможете найти условия, более выгодные, чем предлагаемые банком. Вам ведь с ипотечным кредитом иметь дело много лет, и страховку вы будете каждый год продлять. Даже если разница невелика, за эти годы она поможет вам сэкономить не один десяток тысяч рублей.
Найдя страховку на полпроцента меньше при кредите на три миллиона, вы за один лишь год заплатите на 15 тысяч меньше. А сколько наберется з 20 лет? Речь пойдет о сотнях тысяч экономии.
Необходимы ли услуги риэлтора?
Многие желающие купить квартиру обращаются к риэлторам. Но их услуги стоят дорого - обычно от 2 до 5 процентов общей стоимости жилья. Так что за квартиру, которая оценена в три миллиона рублей, на оплату риэлторов уйдет от 60 до 150 тысяч рублей. Естественно, возникает мысль обойтись вообще без риэлтора, серьезно сэкономив на его услугах.
Посмотрим, что включают в себя услуги риэлтора:
- подбор жилья и организация его показа;
- подготовка необходимой документации для сделки и использованием ипотеки;
- проверка юридической чистоты путем анализа предстоящей сделки и ее сопровождения.
Все эти действия покупатель жилья отлично может сделать самостоятельно, не обращаясь к риэлтору за помощью.
Подобрать жилье можно с помощью сайтов по продаже недвижимости, которые имеются в любом городе. Здесь можно перебрать все возможные варианты, не только те, которые вам навязывает риэлтор. А дальше - созванивайтесь с хозяевами и отправляйтесь смотреть квартиры - помощник вам не нужен.
Подготовка документов - это получение справки в БТИ и заказ оценки квартиры. Все это делается очень просто. А все остальное сделает тот банк, в котором вы оформляете ипотечное кредитование, он же составит договор купли-продажи.
В проверке юридической чистоты прежде всего заинтересован ваш банк. Ему совершенно не нужны никакие проблемы с недвижимостью: ведь она является залогом на все то время, пока вы не выплатите полностью банку кредит. В банке этим занимаются серьезные юристы, у которых опыта и знаний побольше, чем у любого риэлтора. Они смогут выявить, не могут ли с данной квартирой быть связаны какие-либо проблемы, не проявятся ли они в будущем. Риэлтору же глубокая проверка не доступна, да он и не проверяет все документы, ему главное - поскорее получить оплату.
А ведь такие просчеты могут привести к катастрофическим последствиям: при поверхностной проверке юридической чистоты бывший владелец или объявившиеся откуда-то преемники его могут отсудить обратно купленную вами квартиру. И риэлтор в лучшем случае вернет вам свои комиссионные, а стоимость квартиры будет потеряна.
Итак, следуя всем этим советам, можно избежать сотен тысяч затрат и приобрести квартиру в ипотеку с минимумом издержек и с наименьшими конечными выплатами по взятому кредиту.
А после того, как вы оформили ипотеку, вселились в квартиру, сделали в ней ремонт и обставили ее необходимой мебелью и быттехникой, можно подумать и о том, каким образом досрочно рассчитаться с ипотечным кредитом.
