Продать квартиру с помощью агентства недвижимости, значит, сделать намного проще жизнь владельца квартиры, но это требует придерживаться некоторых правил. Попробуем разобраться, каким образом продавать квартиру с помощью агентства недвижимости, каковы особенности такого сотрудничества и как поступать, чтобы сделка оказалась безопасной.
Достоинства работы с агентством
Привлекая агентство недвижимости для продажи своей квартиры, владелец жилья получает ряд преимуществ:
- Достигается значительная экономия времени;
- Сделка купли-продажи становится юридически безопасной;
- Появляется возможность получения существенной помощи в оформлении документации. На данном этапе часто возникают проблемы с прописанными несовершеннолетними детьми, с недееспособными гражданами, с ранее выполненными незаконными изменениями планировки. Специалисты агентства имеют достаточно большой опыт для решения подобных проблем.
- При встречной сделке, когда одновременно производится продажа жилья и приобретение иной жилой недвижимости, агентство обеспечит проверку недвижимости.
Как правильно выбрать агентство недвижимости?
Не стоит заключать договор с первым попавшимся агентством. Желательно серьезно отнестись к выбору конкретного агентства, обращая внимание на:
- Длительность работы агентства. Фирма, долгое время работающая на рынке, наверняка будет надежной, ведь ей за время работы удалось преодолеть несколько кризисов, что неумелым специалистам было бы просто не по силам. Хорошим признаком можно также считать, если фирма много лет работает в одном и том же помещении: стабильность - хороший признак.
- Репутация компании. Полистав страницы в Интернете, можно найти отзывы даже о небольших компаниях. Еще более надежно оценят фирму ваши знакомые, родственники и друзья, которые пользовались ее услугами или слышали о ней.
- Размеры компании, наличие у нее филиалов. Крупная компания всегда надежнее для сотрудничества, чем маленькая. Их финансы гораздо лучше защищены, что позволяет им выдерживать потрясения в кризисные периоды. Крупное агентство имеет больше возможностей найма самых лучших специалистов, у него отработаны связи с продавцами и покупателями.
- Реклама агентства в популярных СМИ. Крупные газеты и журналы никогда не опускаются до работы с мошенниками, заботясь о своей репутации. Сами аферисты, как правило, не расходуют средства на собственную рекламу. Если компания регулярно устраивает свои рекламные акции, это свидетельствует о прекрасно налаженной работе, хотя случаются и исключения.
- Что собой представляет сайт компании, красив ли его дизайн, много ли имеется информации о недвижимости, примеров документации, отчетов о проведенных акциях.
- Участвует ли компания в больших ассоциациях, ведет ли сотрудничество с широко известными компаниями.
- Имеются ли награды, грамоты, сертификаты, победы в конкурсах.
Взаимодействие с агентством и его особенности
Общаясь с агентством недвижимости, все нюансы этого общения целесообразно фиксировать на бумаге. Какие бы приятные обещания вам не давали, они должны быть документально подкреплены. Хорошо, когда агентство письменно подтверждает свои обязательства осуществлять юридическое сопровождение, если владельцу недвижимости будут предъявлены какие-либо претензии. Когда вам предложат проект договора, не спешите его подписывать, заберите его домой, изучите внимательно, постарайтесь его продемонстрировать юристу. В документе вполне могут оказаться «подводные камни», в которых вам будет трудно разобраться без помощи специалиста.
Желательно действовать в следующей последовательности:
- Изучить данные про имеющиеся в вашем городе агентства недвижимости, пользуясь советами, которые мы привели выше. Подберите варианты, которые покажутся вам наиболее подходящими.
- Установите связь с каждым из выбранных вами агентств, уточните у них, в какие сроки они проводят сделки, каких способов расчета придерживаются, какие документы считают необходимыми и в какую сумму может быть оценена интересующая вас недвижимость.
- Перебрав предлагаемые условия, выберите агентство, выставляющее наиболее выгодные.
- Заключайте договор и занимайтесь оформлением сделки.
Договор с агентством и его важнейшие пункты
Имейте в виду, что информация про агентство должна содержать все данные, положенные для юридического лица: юридический и фактический адрес, банковские реквизиты, контактную информацию. Лицом, которое имеет право заключать договор и нести ответственность по его последующему исполнению, может быть только руководитель агентства. Если он перепоручил это другому сотруднику, у него должна присутствовать оформленная доверенность.
Перечень услуг
По единодушному мнению всех юристов в договоре должны быть подробно расписаны все обязательства, которые принимает на себя агентство. Если в этом документе выявятся неточности или двусмысленные формулировки, их смогут впоследствии истолковать не в пользу клиента. Так, в перечне обязанностей, которые берет на себя агентство, может быть предусмотрен пункт «Подготовка документов», без указания конкретного его содержания. Под этим может подразумеваться простая проверка документов, которые собрал сам клиент, а может и вся сложная работа по их подготовке.
Или еще одна формулировка «маркетинговые действия по поиску покупателя». Агентство может сэкономить на этой работе, разместив объявления только в бесплатных газетах и на бесплатных сайтах, что явно недостаточно. Поэтому данный пункт необходимо расшифровать, оговорив количество выставляемых агентством баннеров на улицах, названия газет, в которых будет размещено объявление, и т.д.
Срок действия договора
Достаточно, если будет установлен 1-2-месячный срок договора с агентством. Покупателя за это время вполне возможно найти. Если этого не удалось сделать, договор может быть расторгнут, и не придется платить по нему неустойку. Если предстоящая сделка - встречная, то есть вы хотите продать жилье и сразу же приобрести себе новое, ожидаемые сроки также должны быть приведены в договоре. Лучше всего, если интервал между покупкой и продажей будет минимальным. Случается, что покупку нового жилья от продажи предыдущего могут отделять годы. Такую ситуацию допускать нельзя, ведь это означает грубейшее нарушение агентством принятых на себя обязательств. За такой промежуток времени жилье благодаря инфляции может сильно подорожать.
Вознаграждение и предоплата
Агентство недвижимости может получать вознаграждение различным способом: это может быть конкретная заранее оговариваемая сумма либо процент от суммы осуществленной сделки. Если от продавца агентству поступает авансовый платеж, это должно быть обязательно зафиксировано. Если договор не выполняется по причинам, не связанным ни с одной из сторон, либо если имело место соглашение сторон, выданный задаток клиенту возвращается. Если инициатором расторжения договора выступает продавец недвижимости, деньги остаются у агентства, не возвращаясь. Если договор расторгает агентство, оно обязано в двойном размере возвратить клиенту полученный задаток и покрыть причиненные невыполнением обязательств убытки.
Взаимные обязанности и ответственность
Клиент обязан предоставить агентству достоверную информацию о квартире, которую он выставляет на продажу, собрать требуемый пакет документов, активно поддерживать рекламу квартиры (предоставить фотографии, демонстрировать всем потенциальным покупателям), подписывать договор купли-продажи и т.д. На основании ГК РФ предусмотрена ответственность за услугу, которая выполнена некачественно. Услугой в данном случае является продажа квартиры. Без штрафных санкций клиент может расторгнуть договор лишь в исключительных случаях:
- владелец объекта недвижимости, выставленного на продажу, скончался либо утратил трудоспособность;
- имеют место обстоятельства непреодолимой силы, препятствующие продаже;
- продажа квартиры запрещена актом местного самоуправления или органами государственной власти.
Агентство недвижимости может нести ответственность за следующие действия:
- Отказ от исполнения обязательств, за что штрафуется и должно компенсировать убытки.
- Невыполнение сроков исполнения работ со штрафом и компенсацией убытков.
- Утеря документации, в данном случае агентство должно за свой счет восстановить все требуемые бумаги.
