Приобретая недвижимое имущество на вторичном рынке, нужно тщательно проверить саму квартиру, ее продавца и необходимые документы. Поскольку на рынке недвижимости промышляет огромное количество мошенников, приобретая квартиру или дом, нужно учесть такие нюансы и мелочи, о которых многие покупатели и не подозревают. Рассмотрим способы самостоятельной проверки квартиры в старом жилом фонде.
Поиск информации о собственнике
Практически любая сделка впоследствии может быть признана недействительной, если на то есть основания. Как правило, наличие таких оснований можно предвидеть и избежать неприятностей.
Сначала нужно проверить документы на объект недвижимости. Право собственности продавца подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, и продавец обязан предоставить ее покупателю. Также, в некотором роде, доказательством принадлежности квартиры продавцу может стать справка о регистрации. В любом случае, при совершении такой крупной покупки, как недвижимость, нужно проявить бдительность и затребовать у собственника все возможные документы.
Понравившуюся квартиру можно проверить через реестр недвижимости и самостоятельно, даже до встречи с хозяином для первого просмотра жилья. Выписку выдают территориальные отделения Росреестра и МФЦ – нужно всего лишь предоставить копию документа, удостоверяющего личность, письменное заявление и доказательства оплаты госпошлины. Для обеспечения быстрого доступа к информации государством создан сайт Единого государственного реестра недвижимости – заполнив форму и оплатив госпошлину онлайн, можно получить справку, в которой будут все важные для покупателя данные.
Выписка содержит информацию о бывших и нынешних владельцах квартиры, запретах на отчуждение, перепланировках и перестройках. Кроме того, опираясь на этот документ, можно узнать кадастровую стоимость и ориентировочно рассчитать сумму налога на имущество. Также пригодится информация о наличии обременений на объект недвижимости, ведь, если они есть, сделка купли-продажи или сорвется в последний момент, или может впоследствии быть признанной недействительной через суд. В выписке указаны данные о заключенных договорах аренды и об иных правах пользования помещением третьими лицами. Стоит помнить, что изменение собственника объекта недвижимости, как правило, не прекращает право пользования других людей.
В случае, когда квартиру показывает не хозяин, а доверенное лицо, нужно запросить у него нотариально заверенную доверенность, на основании которой он имеет право проводить какие-то действия, направленные на продажу жилья. Чаще всего такое случается, когда дети продают недвижимость своих бабушек и дедушек или родителей.
При проведении сделки с доверенным лицом, а не лично с собственником, стоит быть более внимательным, поскольку доверенность часто фигурирует в популярных схемах аферистов. Избежать мошеннических схем поможет настойчивое требование личного присутствия собственника на сделке. Если же добиться присутствия не удается, нужно затребовать паспорта хозяина и представителя и внимательно сверить данные, указанные в них и доверенности. Кроме того, проверка реального существования нотариуса, который выдал доверенность, даст еще больше информации. Для полной уверенности в оригинальности документа можно обратиться к выдавшему его нотариусу с просьбой подтвердить подлинность подписи, поставленной на экземпляре представителя.
Есть и совсем легкий путь проверки оригинальности нотариальной доверенности — просканировать QR-код, который обязательно должен быть в каждом документе, выданном нотариусом, и находится в нижнем правом углу. После проведения этой манипуляции на экране должны появиться реквизиты доверенности — фамилия, имя, отчество поверенного и доверителя, дата проведения нотариального действия и номер документа. В оригинальности документа можно убедиться, сравнив данные на экране и в документе. Также вы получите данные о регистрации доверенности в Единой информационной системе нотариата. Каждый документ, выданный любым нотариусом Российской Федерации, подлежит внесению в эту систему. Кроме того, подлинность доверенности можно проверить и на сайте Федеральной нотариальной палаты. По запросу будет выдана информация о дате выдачи документа, доверителе, поверенном и данные об отмене или сроке действия доверенности.
Основания для получения права собственности
Так как мошенники уже давно набили руку на доверчивых гражданах, стоит проверять и основания, на которых получено право собственности на недвижимое имущество. В свидетельстве о праве собственности всегда указано основание – будь то договор купли-продажи, договор дарения, проведение приватизации или получение наследства. Во время покупки квартиры, право собственности на которую возникло у нынешнего хозяина по договору дарения или по наследству, есть риски. Вероятность того, что родственники дарителя или усопшего оспорят вашу сделку, довольно высока. Стоит внимательно сопоставлять даты получения права собственности и выставления жилья на продажу. Чаще всего квартиры с низкой ценой срочно продаются именно потому, что права на них оспариваются или могут быть оспорены третьими лицами.
Безопасный для покупателя срок владения имуществом наследника — более 3 лет. Именно столько составляет исковая давность в делах по оспариванию наследства. Если родственники продавца оспорили наследство, договор купли-продажи также будет недействителен. Чтобы этого избежать, нужно обратить особое внимание на дату вступления продавца в право собственности.
Регистрация жильцов
На запрос потенциального покупателя продавец должен предоставить справку о прописанных жильцах квартиры по форме 9, или о составе семьи. Информация о прописанных в доме жильцах также есть в Едином жилищном документе. Каждый из зарегистрированных в квартире может получить такую информацию в течение получаса, обратившись в МФЦ и предоставив документ, удостоверяющий личность, письменное заявление и документ, который подтверждает право пользования жильем.
В такой справке содержатся данные о нынешних и всех предыдущих жильцах с момента заселения первых жильцов после сдачи дома в эксплуатацию.
Важна эта справка тем, что из нее можно достоверно узнать обо всех прописанных несовершеннолетних, инвалидах и других гражданах, принудительное выселение которых может стать проблемой для нового собственника. Например, несовершеннолетнего ребенка нельзя просто выписать из жилья — его нужно сразу же вписать в другую квартиру. Соответственно, если в другое место прописать еще невозможно, вы получаете чужого человека, который имеет право пользования вашим жильем.
Кроме того, если помещение приватизировано, нужно обязательно узнать, были ли прописаны в нем дети на момент приватизации, поскольку по наступлению совершеннолетия они получат долю в этой недвижимости. В более сложном случае, когда несовершеннолетний уже является собственником квартиры или ее части, нужно проверить наличие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение жилья. Поскольку условия проживания ребенка не могут быть изменены в худшую сторону, органы опеки обязаны проверить квартиру, в которой будет жить несовершеннолетний, и только потом дать разрешение. Такая процедура занимает достаточно много времени и может не увенчаться успехом, что повлечет за собой невозможность проведения сделки.
Наличие разрешения второго из супругов
Совместно нажитое имущество – это все имущество, приобретенное в браке каждым из супругов, кроме наследства и имущества, полученного по договору дарения. В иных случаях, приобретая квартиру, необходимо узнать все о правах на нее нынешнего или бывшего супруга продавца. Нужно это потому, что продажа совместно нажитого имущества может осуществляться только при наличии письменного разрешения второго супруга. Даже в случае, когда брак давно расторгнут, а имущество поделено, есть риск напороться на сложности. Чтобы обезопасить себя от лишней нервотрепки, стоит запросить у собственника документы по разделу имущества и своими глазами увидеть, что недвижимость в полном объеме принадлежит продавцу. В случае, когда сделка произошла без согласия супруга, ее можно оспорить через суд, и результат рассмотрения таких дел в большинстве случаев неудовлетворительный для нового собственника.
Может случиться и такое, что жилье куплено на деньги из материнского капитала. Так как эта финансовая помощь государства предназначена именно для ребенка, возможны сложности. Ребенку обязательно должна быть выделена доля такой квартиры, что несет определенные риски для нового покупателя. Чтобы быть уверенным в том, что вы приобретаете недвижимость, никаким образом не связанную с маткапиталом, можно запросить у нынешнего собственника справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда или поискать информацию об источниках денег в договоре о предыдущей покупке.
Проверка данных в МВД
При покупке такого дорогого объекта, как квартира, стоит максимально обезопасить себя от мошенников. Проверка личности продавца — отличная возможность получить уверенность в законности будущей сделки. Документы, удостоверяющие личность собственника, сами по себе могут дать достаточно информации. Если они не поддельные, вы узнаете фамилию, имя, отчество, регистрацию места проживания, дату рождения продавца. Имея эту информацию и заполнив форму на сайте МВД, потенциальный покупатель получит данные о номере, серии и действительности паспорта. Сравнив идентификационные данные в паспорте, договоре и выписке с сайта МВД, можно быть уверенным, кто перед вами — обычный гражданин Российской Федерации или аферист. Помните, что данные обо всех ранее выданных паспортах, например, после их потери, указываются на последней странице. Таким образом, если продавец обосновывает несовпадение данных недавней сменой документа, а на последней странице такой информации не указано — перед вами точно мошенник.
Информация об ипотечных обременениях
В случае, если жилье куплено в ипотеку, важно затребовать у собственниками справку из банка о полном погашении ипотечного кредита. Исполнение обязанностей по такому кредиту является обязательным условием, поскольку сама ипотека предполагает, что квартира до полной выплаты находится в залоге у банка. Попытка продать такую недвижимость или сорвется у нотариуса в кабинете, или увенчается успехом, но ненадолго — после просрочки очередного платежа банк через суд признает сделку недействительной. При лучшем раскладе жилье, находящееся в ипотечном залоге, будет продано с разрешения банка.
Кроме того, чтоб обезопаситься от признания договора недействительным, стоит запросить у собственника справку от психиатра и нарколога о том, что он не находится на учете в психо- или наркодиспансере. Если такие документы не будут предоставлены, повышается риск оспаривания сделки на основании неспособности продавца осознавать собственные действия.
Поскольку сам факт наличия психиатрических или наркологических проблем не является основанием для отказа от сделки, стоит удостовериться в трезвости ума собственника в момент заключения сделки — иногда стороны идут на медицинское освидетельствование перед заключением договора о купле-продаже недвижимости.
Долги за предоставленные коммунальные услуги
Предприятия, предоставляющие коммунальные услуги, заводят лицевые счета на собственников квартиры по конкретному адресу, и при переходе права собственности не списывают долги предыдущего владельца. Если вы не горите желанием платить по долгам, возникшим до вступления в право собственности, стоит запросить подтверждение полного погашения задолженности за потребленные электрическую энергию, воду, отопление и газ.
Безопасность в сети во время проведения проверок
Благодаря онлайн-сервисам проверка данных о собственнике и недвижимом имуществе стала намного проще и быстрее. Для получения полной информации нужно авторизоваться на сайте и заполнить форму. Но не стоит терять бдительность и слепо верить каждой ссылке в интернете. Ради безопасности своих личных данных и информации, хранящейся на вашем компьютере, не переходите на страницы рекламы и подозрительных сайтов и не вводите свои данные на непроверенных или неофициальных страницах. Ввод номера банковской карты, пин-кода или кода с обратной стороны карты даст возможность мошенникам легко списать деньги с ваших счетов.
Кроме того, безопаснее всего контактировать с продавцом во встроенном мессенджере приложения, через которое вы нашли квартиру. Нежелательно переходить в любые другие мессенджеры или на звонки.
Помощь специалиста по недвижимости
Максимально обезопасить весь процесс поиска и приобретения недвижимости может агент по недвижимости. Он проверит всю информацию о личности продавца, объекте недвижимости, наличии обременений и долгов. Кроме того, мошенники моментально понимают, что говорят с профессионалом, а не человеком, который решил купить свою первую квартиру, и прерывают свою аферу. Обратившись к опытному агенту, который работает с юристом, вам останется только выбрать понравившуюся квартиру из предоставленных, а все остальное специалисты возьмут на себя: коммуникации с продавцом, проверку его личности и документов на квартиру.
Полная безопасность проведения сделки также возможна при обращении к нотариусу, который проверит информацию о недвижимости во всех доступных государственных базах. Нотариус проверяет подлинность документов, разъясняет сторонам процедуру сделки, последствия и способы оспаривания. Непосредственно перед заключением договора он удостоверится в добровольности и осознанности сторон, отсутствии заблуждений и обмана. Также проверяются правоустанавливающие документы и документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, запрашивается информация из Единого государственного реестра недвижимости, наличие обременений, арестов, прав на имущество третьих лиц.
Все эти действия проводятся нотариусом для обеспечения полной законности заключения сделки, поскольку нотариус несет полную ответственность за допущенные ошибки. Имущественная ответственность нотариуса гарантирует возмещение убытков пострадавшей стороны.
Всю эту волокитную схему проверки возьмет на себя агентство Адресъ-Недвижимость.
