Задумав брать ипотеку, следует помнить, что ваше материальное состояние может в любой момент перемениться в худшую сторону - в частности, вы рискуете потерять работу. Учитывая далеко не самые льготные условия экономики, также следует понимать, что происходит сокращение доходов населения, а рост жилищных кредитов с каждым годом все больше отражается на нашей жизни. И многие из нас задаются вопросом: как освободиться от кредитного ярма или хотя бы частично избавиться от него?
Один из самых простых способов облегчить ситуацию - так называемые кредитные каникулы. Зачастую банки не идут на изменение условий договора, поскольку наличие проблемного клиента сказывается на их благосостоянии, но, тем не менее, большинство из них включает в свой договор возможность предоставить клиенту отсрочку платежа на 2-3 месяца. Это крайне удобно для тех людей, кто оказался в неожиданной для себя ситуации: заболел, потерял работу или был вынужден потратить значительную сумму. Многие банки применяют такие отсрочки.
Также имеется внебанкротная возможность реструктуризации кредита, в результате которой можно изменить условия займа, но, как правило, на это не соглашается ни сам банк, приобретающий очередного проблемного клиента, ни заемщик, получающий очередную головную боль с более высокими процентами.
Существует и процесс банкротства с возможностью реструктуризации долга. Но стоит помнить, что в случае, если кредиторами не будет принят план реструктуризации, то квартира, использованная как залог, будет реализована на торгах.
Рефинансирование
Эта схема схожа с внебанковской реструктуризацией, с той разницей, что придется перекредитовываться в ином банке. Это приобретает смысл, если в следующем банке вам предложат более низкий процент, чем в том, который обслуживает вас сегодня. По сути, любой банк примется за рефинансирование вашего ипотечного кредита, поскольку квартира - это хороший актив для банка, а любая кредитная организация старается упрочить свое положение на рынке или количеством клиентов, или своим активом.
В подобных случаях рекомендуется обратиться к банкам, где имеются ваши зарплатные карты. К клиентам, на счет которых периодически поступают определенные суммы, банки относятся значительно благосклоннее, а, значит, и процент рефинансирования будет для вас значительно ниже.
Досрочный выкуп ипотечного жилья
Эта схема может сработать, если у заемщика имеются не постоянные, но значительные финансовые доходы, сумма которых может покрыть рыночную стоимость ипотечной квартиры. Конечно же, потребуется наличие грамотного, опытного юриста, который обеспечит данную возможность. Суть схемы заключается в том, что заемщик берет в ипотеку квартиру, после чего перестает за нее платить. Пока дело пройдет все судебные инстанции, минует немало времени - год или полтора. Далее не ожидая вмешательства судебных приставов, должник официально объявляет себя банкротом.
В итоге он проживает в квартире, полученной в ипотеку, и не платит за нее, накапливая при этом средства. Далее появляется возможность приобрести это жилье с существенным дисконтом. Ведь аккуратно рассчитываясь по кредиту, заемщик почти вдвое переплачивает за жилье. Квартиру выставят на торги, причем по заниженной цене, поскольку покупателей немного, и актив непривлекателен. Подобную недвижимость покупают неохотно, поскольку приходится заниматься выселением людей, случается, что и с детьми.
Продажу жилья обанкротившихся людей проводят на непубличных площадках, куда можно попасть только с электронным ключом, к тому же для принятия участия в аукционе приходится вносить залог. В результате квартира может быть продана с 20-50-процентным дисконтом. При этом о том, что квартира продается, знает минимум людей - кредитор, должник и финансовый управляющий. Должник вполне может поучаствовать в торгах и выкупить собственную квартиру. Помешать может только случай, когда банк не захочет расставаться с квартирой и решит оставить ее на своем балансе.
Сдаем квартиру в аренду
Как правило, банки такие виды отношений отрицают, и это прописано в договорах, поскольку это подразумевает предпринимательскую деятельность. Однако следует понимать, что далеко не каждый банк будет прослеживать ваши операции с квартирой.
Самый оптимальный вариант - сдача квартиры в аренду. При этом вы можете покрыть и ипотечный кредит, и коммунальные услуги. Вы можете сами проживать в этой квартире, а также и сдавать ее посуточно - например, сдать квартиру в одном из центральных городов России - вполне простая возможность покрыть ежемесячную стоимость жилья. Самим можно в это время поселиться у друзей либо родных.
Правда, любой ипотечный договор, как правило, предусматривает запрет на аренду, поскольку это получается совсем иное кредитование - на развитие предпринимательской деятельности. Но банк никогда не пойдет по этой причине на расторжение договора.
Погашение ипотеки потребительским кредитованием
При этом заемщик, оформивший ипотеку, берет без залога потребительские кредиты, за счет которых гасит ипотеку. После исправления своего финансового состояния он расплачивается с банками. Имея 40-тысячную зарплату, возможно добыть в различных банковских организациях до пяти миллионов рублей потребительскими кредитами.
Когда ипотека гасится, жилплощадь становится собственностью заемщика. Если у него имеется кредитная нагрузка, он прекращает платежи и заявляет о банкротстве. Единственное жилье у него отнять невозможно, поскольку оно стало его а не банковской собственностью. Банку для включения жилплощади в залоговую массу придется доказывать, что займы потребительского характера были потрачены на оплату жилья, приобретя характер ипотеки. Клиент в ответ расскажет, что кредит истратил на покупку мебели, а за жилье рассчитывался средствами, одолженными родственниками. Так что банк победить вряд ли сможет.
Ипотечные заемщики часто применяют такую схему - и те, кто вынужден быть задолжником, и желающие оптимизировать свои расходы. Банки пока не нашли действенного метода борьбы с таким мошенничеством, и в суде они даже не пробуют доказывать, что этот кредит остается ипотечным.
Общая сумма ипотечного кредитования по России на август 2018 года составила более шести триллионов рублей. При этом кредитный портфель остается качественным: просрочки на 90 дней и выше не превышают 1,95%.
