Если сложить все доходы средней московской семьи и представить себе, что даже на еду эти деньги не будут тратиться, то квартиру эта семья сможет купить только через 10 лет. Обычно люди решают свой жилищный вопрос одним из двух способов - живут в съемной квартире или берут для покупки жилья ипотечный кредит. Оба варианта хороши по-своему, есть у каждого из них и недостатки. Что будет лучше для конкретного человека, определяют его финансовые возможности и личные обстоятельства.
Для Москвы оплата аренды, скорее всего, обойдется дешевле, чем ипотечные выплаты банку. Например, однокомнатная квартира площадью 45 квадратных метров стоит около 9 миллионов, а арендовать ее можно за 45 тысяч рублей в месяц. Если 20% суммы внести при заключении договора ипотеки, НТО на 15 лет сумма ежемесячного платежа будет равна 89 тысяч рублей. За 15 лет за аренду придется выплатить 8,1 миллиона рублей, а за ипотеку - более 16 миллионов.
Так выгоднее - аренда?
Но заявлять, что арендовать выгоднее, преждевременно. При длительном проживании купить недвижимость выгоднее, так как все комиссии, связанные с покупкой и услуги риэлтора - одноразовые, а заемщик может рассчитывать на налоговые вычеты. Главное в ипотеке это то, что заемщик инвестирует в собственное жилье, а арендатор платит чужим людям, по сути содержит за свой счет владельцев квартиры, которую снимает.
Если взять переплаты при ипотечном кредите, то, конечно, денег уйдет больше, чем при покупке на накопленные средства. Но если кредит берется в тот период времени, когда недвижимость дорожает, разница во многом нивелируется.
Еще одно - это ущемление в правах арендатора квартиры. Он не может поменять мебель, сделать ремонт по своему вкусу, поселить новых жильцов (мужа, жену, родителей). Да и визиты владельца могут действовать на нервы.
Рынок аренды у нас далек от цивилизованного уровня: собственник может по своему желанию повысить арендную плату или попросить освободить квартиру. Именно рост арендных выплат делает аренду делом нестабильным, ведь эти выплаты вполне могут сравняться с ипотечными платежами, которые установлены на весь срок договором. Возможность погашения ипотеки досрочно снижает процентные выплаты и общую переплату по кредиту. Практически заемщики за семь лет возвращают весь кредит.
Лучше взять кредит?
При выплатах ипотечного кредита могут быть осложнения. Если у заемщика возникают серьезные материальные проблемы, банк имеет полное право продать квартиру. Заемщики обычно стараются сделать все, чтобы до этого не доводить: если финансовые проблемы носят временный характер, можно с банком договориться и постараться совместно их решить. Банк ведь и сам не заинтересован в продаже жилья, так что вполне может пойти на реструктуризацию долга. К примеру, на несколько месяцев притормозить выплату основной суммы кредита, требуя на это время только уплату процентов. Долг никуда не денется, возвращать его надо будет все равно, но эта отсрочка может для многих иметь решающее значение.
К человеку, желающему получить ипотечный кредит, банк предъявляет множество требований и не всегда вопрос выдачи кредита решается положительно. Заемщик должен обладать надежным доходом, иметь хорошую кредитную историю. Доход должен как минимум вдвое превышать ежемесячные выплаты. Кредитную историю проверить несложно и если заемщик уже имеет кредиты или раньше несвоевременно по ним платил, банку это очень не понравится.
Купить по ипотеке можно не любую недвижимость. Аварийную, намеченную под снос или незаконно перепланированную квартиру купить в кредит невозможно.
А как быть с первоначальным взносом?
Да, первичный взнос часто оказывается непосильным, особенно для молодой семьи. Он в самом минимальном варианте равен 10% общей стоимости жилья. Найти ипотеку с нулевым взносом возможно, но сложно и проценты там будут повыше.
Но если семья имеет хотя бы небольшие средства, их может хватить на первичный взнос. Например, строящуюся квартиру в Подмосковье можно купить за три миллиона рублей, выплатить 450 тысяч первичного взноса и через пару лет въехать в новое жилье. Кредит при этом составит 2,55 миллиона рублей и каждый месяц придется платить по 31 тысячи рублей.
Если же семья не хочет жить в Подмосковье, ее можно сдавать, погашая с арендной платы задолженности по ипотеке, а самим арендовать жилье в удобном месте в Москве.
Так можно ли посоветовать, что лучше?
Однозначный ответ о преимуществах аренды или ипотеки невозможен. Можно попробовать протестировать свою возможность стать заемщиком - примерно прикинуть, столько потребуется платить банку и постараться некоторое время откладывать такую сумму. Если для вас это не приведет к ухудшению уровня жизни, можно оформлять ипотеку, тем более на первоначальный взнос вы за это время как раз и насобираете.
