На рынке недвижимости риски были, есть и будут. Но в условиях кризиса они проявляются настолько отчетливо, что покупку жилья порой сравнивают с лотереей. А дело-то не в слепой удаче (или неудаче - кому как повезет). Предусмотрительность и знание определенных нюансов - вот то, что поможет минимизировать риск даже в кризис.
Буря перед затишьем
Невиданный ажиотаж - этими словами можно было охарактеризовать рынок недвижимости в последние месяцы прошлого года. Резкие колебания валютных курсов и витающее в воздухе предчувствие экономических потрясений - все это побуждало людей стремиться обезопасить свои сбережения. А что, казалось бы, надежнее недвижимости? Риэлторы с ликованием потирали руки: шутка ли - 50-процентный рост числа сделок. Плюс небывалая активность на рынке новостроек - целые этажи, как говорится, улетали с молотка, к пущей радости застройщиков.
За всплеском, как водится, следует спад. Прошли новогодние праздники - и ажиотажного спроса как и не было. Сезонный фактор, наложившийся на экономическую нестабильность, привел к заметному снижению активности на рынке жилья. Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» приводят данные о 30-40% снижении активности, причем эта тенденция наблюдалась в значительном количестве проектов. Председатель совета директоров Ирина Доброхотова полагает, что связано это с насыщением спроса: дескать, все, желавшие немедленно приобрести квадратные метры как альтернативу банковскому счету, поторопились сделать это в конце ушедшего года. Теперь же каждая покупка становится более обдуманной - многие выжидают, не торопясь раскошеливаться.
Настроения многих экспертов можно охарактеризовать как «весьма умеренный оптимизм». Выходные и праздники «съели» добрую половину января - соответственно, сделки практически не заключались. В феврале же, как отмечает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая, активность понемногу начала нарастать.
Пример тому - сделка по продаже пентхауза в ЖК Barkli Residence. А ведь «хоромы» площадью в 200 кв. м. были одним из наиболее дорогих объектов, предлагавшихся фирмой «Баркли». Но это скорее исключение. Наибольшая активность все-таки наблюдается в более демократичных сегментах: около 80% сделок приходится на жилье эконом- и комфорт-класса. По-прежнему востребованы сравнительно недорогие малометражки (до 50 кв. м). Желающие приобрести недвижимость бизнес-класса присматривают квартиры площадью 80-100 кв. м. Квартиры большой площади (100-150 кв. м.) актуальны для элитного сегмента.
Стоимость объекта, по словам специалистов, возрастает с приближением срока сдачи. Но для элитной недвижимости характерна неизменность долларовых цен (при этом цены в рублях напрямую зависят от курса). Однако, как отмечает М. Литинецкая, если покупатель действительно заинтересован в сделке, то ему могут предложить существенную скидку, доходящую до 40%
Туманные горизонты
Однако большинство специалистов вынуждены признать, что отрасль ждут отнюдь не лучшие времена. Той прибыли, что была получена в результате ажиотажного предновогоднего спроса, на некоторое время хватит, чтобы «поддержать жизнь» определенных проектов, позволив частично их реализовать. Но, уже начиная со II квартала, ожидаются затруднения с финансированием.
Дмитрий Старостин, президент AEON Corporation, обеспокоен той непростой ситуацией, заложниками которой стали девелоперы. Он допускает возможность того, что грядет новая волна обманутых дольщиков: этому способствует практическая недоступность ипотечного кредитования для граждан, а также то, что привлечение банковского фондирования стало невозможным.
Во избежание подобной ситуации в антикризисном плане, принятом правительством РФ, предусмотрено 20 млрд. рублей, выделяемых их федерального бюджета на субсидирование банковских ипотечных кредитов. Однако субсидионные средства позволят выдать займы на сумму, которая в четыре раза меньше прошлогодних объемов. Причем кредитование на льготных условиях будет доступно лишь особо нуждающимся группам граждан. Но смогут ли данные слои населения осилить даже ту 13-процентную ставку, к которой стремятся в правительстве? Вряд ли, особенно в условиях кризиса. Во всяком случае, по мнению Д. Старостина, данные правительственные меры рынок не спасут. Ведь целесообразность того, что в условиях действующей ключевой 15-процентнойставки банковские средства целесообразно привлекать в проект по 22-27%, вызывает большие сомнения. Президент AEON полагает, что в первом полугодии будет приостановлено строительство 20-30% объектов, а половина новых проектов так и останется на стадии согласованной документации.
С Дмитрием Старостиным в целом согласен Евгений Редькин, гендиректор компании «Реалист». Он подтверждает, что начало реализации проектов «с нуля» все чаще откладывают. Однако те объекты, где уже начаты строительные работы, выгоднее завершить. Эту точку зрения поддерживает и коммерческий директор «Баркли» Екатерина Фонарева. Она поясняет, что в противном случае застройщик понесет невосполнимые затраты: ведь значительные суммы уже освоены на этапе проектирования, затрачены на согласование документации и получение необходимых разрешений на начало строительных работ. И заморозка проекта в ожидании лучших времен неизбежно приведет к значительным потерям, что вряд ли приемлемо для девелопера. Если же строительство будет пусть и невысокими темпами, но продолжаться, то к моменту, когда рынок начнет «просыпаться», объект будет практически завершен. И реализовать его можно будет достаточно быстро.
Этажи растут и в кризис
По всей вероятности, именно по этой причине новости от застройщиков вселяют оптимизм. Строительство на текущий год заявлено достаточно масштабное - планируется возвести жилья не на один миллион «квадратов», а семь не особенно крупных проектов уже заявлены к продаже. Потенциальным покупателям предлагают жилые комплексы «Мичурино Запад» и «Двинцев», застройку в районе промзоны «Серп и Молот» (входящую в программу), редевелопмента, «Тушино 2018» общей площадью приблизительно 2 млн кв. м (из них первая очередь - 191 тыс. кв. м), а также объекты, расположенные неподалеку от Ботанического сада и в Митино.
При этом на рынке появляются предложения и по ценам, которые в определенной мере можно назвать «антикризисными». Различные скидки и акции, выгодные условия рассрочки и другие привлекательные условия в нынешних условиях могут быть разумным решением. По словам Ирины Доброхотовой, многие застройщики разработали свои программы, призванные как поддержать потребителей, так и минимизировать последствия от уменьшения объема продаж. И к концу первого полугодия следует ожидать наибольшего количества «демпинговых» предложений. Е. Фонарева полагает, что подобной тактики можно ожидать от новых проектов: ведь это - один из способов привлечения стартового капитала.
За счет чего девелоперы стараются снизить цены? За счет максимально возможного снижения издержек, стремясь не снизить при этом темпы строительства и не потерять маржу. Для большинства стал выходом поиск вариантов, связанных с импортозамещением материалов, используемых при строительстве объектов. Ведь российские производители могут предложить вполне достойную альтернативу дорогостоящим импортным материалам. Специалисты считают, что среди продукции отечественных производителей можно найти материалы даже для проектов элитного класса.
Некоторые компании стараются переориентироваться на рынки азиатских стран, где есть подходящие предложения по значительно более низким ценам. А наиболее предусмотрительные закупили стройматериалы заблаговременно. Так поступили в компании «Баркли», не собирающейся отказываться от импорта. По словам коммерческого директора фирмы, изменения рыночной ситуации были в значительной мере прогнозируемыми, и все необходимое было закуплено загодя. В данный момент в «Баркли» заняты поиском новых поставщиков, причем не обязательно раскрученных брендов. Е. Фонарева справедливо считает, что и небольшие и не слишком «раскрученные» фабрики могут поставлять продукцию достойного качества из экологичного сырья.
А вот каких-либо кардинальных изменений, вносимых в готовые проекты с целью удешевления (к примеру, уменьшения площадей), ожидать не стоит. М. Литинецкая напоминает, что проектирование домов и жилищных комплексов - трудоемкий и длительный процесс. И с учетом труднопредсказуемой экономической ситуации, на какие-либо радикальные изменения никто не пойдет. А так как общее направление развития ситуации просматривалось еще в прошлом году, то, как справедливо замечает Е. Редькин, у застройщиков было время, чтобы подготовиться к нынешнему положению дел. И еще в первом полугодии 2014-го все изменения в проекты уже были внесены.
Доверяешь? Покупай!
Первые «звоночки», свидетельствующие о грядущем уменьшении продаж, прозвучали в конце прошлого года: сокращение кредитования, рост ключевой ставки и предшествующая спаду «жилищная лихорадка». Специалисты пока еще отмечают активность рынка, сравнимую с показателями прошлогодней осени. Однако тенденция к снижению спроса неизбежна. Наученные уроками кризиса-2008, многие потенциальные покупатели новостроек все чаще себе вполне резонный вопрос: не чрезмерно ли велик риск и не стоит ли воздержаться от покупки вообще?
Однако эксперты не склонны к излишнему пессимизму. Они отмечают ряд критериев, по которым можно определить наиболее жизнеспособные и приспособленные к условиям кризиса проекты.
- Проектное финансирование, возможность ипотечного кредитования на ранних стадиях постройки объекта и наличие льготных условий (в т. ч. и минимальных кредитных ставок). На эти три момента рекомендует обратить внимание Дмитрий Старостин. Он считает, что готовность кредитовать строительство на этапе котлована говорит о полном доверии к застройщику со стороны банка и уверенности в надежности и окупаемости проекта.
- Участие госбанков в финансировании строительства. М. Литинецкая убеждена, что если на строительство жилого комплекса выделяет деньги Сбербанк, ВТБ или другое государственное кредитное учреждение, то с вероятностью, близкой к 100% можно утверждать: проект будет завершен успешно. Как пример она приводит жилые комплексы «Life-Митинская Ecopark», «Некрасовка-Парк», «Life-Митинская», «Ривер-Парк», в проектных декларациях которых указано привлечение средств, предоставленных Сбербанком.
- Вертикально интегрированная структура компании. Как отмечает заместитель гендиректора UrbanGroup Л. Блинов, если фирма располагает мощностями по производству стройматериалов, собственной техникой и генподрядными организациями, то обеспечивается контроль себестоимости и сроков строительства.
И несколько общих признаков, без которых предмет будущей покупки «антикризисным» назвать невозможно:
- достаточная степень готовности объекта либо высокие темпы его возведения;
- надежная схема реализации с минимальными рисками (желательно по закону № 214-ФЗ), страхование застройщиком своей гражданской ответственности;
- удачно выбранное место строительства, продуманная концепция жилого комплекса.
Сумятица «вторичного» рынка
На вторичном рынке царит легкий хаос. Собственники жилья, несколько сбитые с толку колебаниями валютного курса, ведут себя «разнонаправленно». Пытаясь угнаться за растущим долларом, некоторые из них поднимают цены (в среднем на 20%).
Соответственно, срок экспозиции значительно увеличивается: на рынке «вторички» спрос по-прежнему отстает от несколько сократившегося предложения. Другие, напротив, умеряют свои финансовые аппетиты. М. Литинецкая считает такой подход более разумным, если цель - оперативно продать недвижимость. Тем же, кому важнее получить максимальную прибыль, эксперт советует немного выждать. И вновь выставить квартиру на продажу, но уже после того, как спрос восстановится.
Спрос на вторичное жилье активным назвать никак нельзя. Конечно, на квартиру по цене заметно ниже рыночной покупатель найдется быстрее. Во всяком случае - проявит интерес. Управляющий партнер АНSpenser Estate Вадим Ламин отмечает достаточно высокую готовность продавцов к торгу. А также к тем «завлекаловкам», к которым обычно прибегают продавцы новостроя. К примеру, предложить в качестве бонуса место для парковки авто, подсобное помещение, предметы обстановки.
Как считают специалисты компании «БЕСТ-Недвижимость», колебания рынка не слишком повлияли на число тех, кто стремится улучшить жилищные условия. Однако резко снизилось количество многоэтапных альтернативных сделок: люди опасаются, что в условиях кризиса и финансовых затруднений закрыть их попросту не смогут. А вот число свободных квартир снизилось вдвое: сейчас оно составляет около 5% против обычных 10-12%.
Очевидно, что в условиях кризиса сроки экспозиции «вторички» не могли не вырасти. Среднее время от момента выставления квартиры на продажу до собственно продажи специалисты оценить не могут. Но не теряют определенного оптимизма. В. Ламин полагает, что если все будет спокойно, то спрос снова пойдет вверх - причем достаточно скоро.
