С лета 2022 года наметилась массовая тенденция снижения ипотечных ставок со стороны застройщиков – некоторые из них предлагают такие условия, что тягаться с ними не могут ни коммерческие банки, ни государственные льготные программы. Фактически ставки приблизились к нулю – при среднем августовском показателе в 3,7% годовых есть отдельные предложения даже по 0,1%! Естественно, покупателям это интересно – по разным данным, от половины до двух третей всех летних кредитов на покупку новостроек были оформлены на условиях весьма низкой ставки.
Заниженные ипотечные ставки – закономерная реакция девелоперов на затяжной кризис и падение спроса на покупку недвижимости. Однако Банк России уже предупредил: хотя это не тот случай, когда бесплатный сыр бывает только в мышеловке, но определенные риски точно имеются.
Перепродать жилье без потерь не удастся
Бизнес не может продавать квартиры в убыток себе, потому низкая ипотечная ставка – не более, чем уловка. Благодаря снижению процентной ставки ежемесячный платеж действительно оказывается немного ниже, но основная стоимость недвижимости при этом делается завышенной. Если уверенно планировать жизнь в этом жилье на многие десятилетия вперед, то предложение можно рассматривать, но перепродать такую квартиру на вторичке за те деньги, которые прописаны в договоре с кредитором, точно не получится!
Проблема даже не в том, что застройщики такие плохие и не сочувствующие – просто они вынуждены платить банку комиссию за оформленный кредит, да еще и делать это до того, как эскроу-счет будет раскрыт. Таким образом, не завышая цены на квартиры, девелопер просто обрушит свой бизнес.
Если у застройщика есть аргумент, почему квартиру надо покупать именно у него (более низкий месячный платеж), то на вторичном рынке владелец не сможет объяснить покупателю, почему тот должен оплачивать завышенную стоимость квартиры. В Москве конкуренция на рынке такова, что покупатель вторичной недвижимости без труда найдет аналогичный лот без переплаты. Отбить деньги, потраченные на покупку выгодной ипотечной новостройки, методом ее продажи удастся только в случае, если цены на недвижимость взлетят, ориентировочно, на треть.
При досрочном погашении ипотеки всплывет солидная переплата
Выше мы уже объяснили, как это работает: жилье с якобы выгодными условиями ипотеки на самом деле всегда переоценено. И если на обычных условиях ипотеки покупатель всегда заинтересован в том, чтобы погашать кредит скорее (это уменьшит размер комиссии и общую стоимость сделки), то в случае с «нулевым» кредитованием этот механизм полностью исчезает. Поспешив расплатиться по долгам как можно скорее, владелец останется без денег, но с жилой площадью, за которую заметно переплатил.
Залог меньше долга перед банком
Классическая ипотека предусматривает, что покупатель берет в долг деньги на покупку недвижимости, и эта же недвижимость является залогом до тех пор, пока кредит на ее покупку не будет погашен. Если у должника возникают проблемы со своевременным погашением, кредитор отнимет квартиру в судебном порядке – и примерно отобьет свои потери, после чего стороны могут разойтись.
Но недвижимость-то, продаваемая по условиям льготной ипотеки, имеет завышенную стоимость, и продать ее на вторичном рынке удастся только по цене на 20-30% ниже! А представим, что новый владелец жилья временно не может погашать задолженность в самом начале срока, допустим, по болезни или из-за потери работы. Пропустив все сроки, он будет втянут в судебное разбирательство, кредитор отберет квартиру и продаст ее на торгах, но… вырученных денег может все равно не хватить! Получается дикая ситуация: владелец потерял оплаченный им первый взнос, да еще и остался должен, а не приобрел при этом совершенно ничего!
Ввязываться в «нулевую» ипотеку без риска остаться без жилья, да еще и в долгах, можно только при условии, что первые три-пять лет будут гарантировано обеспечены стабильным финансированием. Как правило, в более короткие сроки не удастся опустить сумму задолженности ниже реальной рыночной стоимости жилья. Если же цены на рынке недвижимости в ближайшие годы будут существенно падать, «опасный» срок может существенно увеличиться.
Рискует весь рынок
«Нулевая» ипотека от застройщика опасна не только для отдельного покупателя – она предполагает увеличение рисков для всей отрасли в целом. Из-за специфического предложения искажается вся статистика, включая среднюю стоимость лота на рынке, средний размер выданных ипотек, количество сделок по купле-продаже новостроек, а также ипотечные ставки в среднем по рынку. Раз на рынке успешно продаются квартиры по существенно завышенным ценам, это уменьшает шансы на снижение средней стоимости в ближайшее время, и наоборот, только разогревает повышение стоимости жилья, постепенно приводя к тому, что покупательная способность населения падает.
«Выгодная» ипотека, введенная отдельными девелоперами, здорово запутывает участников рынка, включая инвесторов, а раз так, создает огромные риски для будущего строительства.
С последним утверждением, впрочем, не согласны представители самих девелоперов. Их аргумент, справедливости ради, тоже выглядит весомо: несмотря на риски, для некоторых семей снижение ежемесячного платежа является едва ли не единственным шансом на приобретение собственного жилья. Решить проблему высокой стоимости квартир можно, но для этого либо государство должно помогать кредиторам, либо на рынке должна сложиться ситуация, при которой снижается себестоимость строительства. Как вариант, покупательная способность населения, которое сможет оплачивать более высокую ипотечную ставку, должна вырасти за счет мер, принятых, опять же, правительством, которое найдет способ поднять зарплаты. Что же касается якобы манипуляций с ценой, то девелоперы настаивают: они предлагают клиентам как «нулевую», так и «обычную» ипотеку, детально объясняя преимущества каждого из вариантов сразу с расчетами.
