Сегодня во всех мегаполисах, крупных и даже небольших периферийных городах, огромным спросом пользуется первичная недвижимость. Несмотря на экономическую нестабильность, политические проблемы и сильнейшую девальвацию рубля квартиры в новостройках пользуются особым спросом. Их собственники воспринимают квадратные метры в новостройках не только, как пространство для собственного проживания, но и в качестве средства, позволяющего сохранить накопленный капитал, а также неплохо заработать, получая пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Именно поэтому наши соотечественники стараются приобрести готовые квартиры в новых домах либо становятся инвесторами будущего строительства, чтобы получить искомые квадратные метры после того, как стройка будет окончена, а дом сдан в эксплуатацию.
Но, как показывает практика, первый вариант можно назвать более безопасным, нежели второй, поскольку характерной черной отечественного рынка является существование на нем недобросовестных застройщиков. Мы не будем рассматривать откровенно мошеннические схемы, и говорить о фирмах, которые изначально являются аферистами, собирающими средства на постройку дома и исчезающими еще до начала строительных работ, а поговорим о тех застройщиках, которые действуют более тонко.
Почему затягиваются сроки строительства дома?
Так, например, существуют застройщики, намеренно затягивающие процесс передачи квартиры в собственность дольщиков. Чаще всего к такому приему прибегают девелоперы, чьи пайщики выплачивают вначале лишь ¾ стоимости жилья, а окончательно рассчитываются с компанией уже после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщики намеренно затягивают сроки строительства, ожидая повышения курса доллара, поскольку договора на приобретение имущества заключаются, как правило, в обязательной «привязке» к валютному курсу.
Некоторые девелоперы также затягивают процесс сдачи жилья, поскольку в это время сдают помещения в краткосрочную аренду, получая неплохую дополнительную прибыль.
Еще одним поводом для задержки сдачи собственнику готовой квартиры является действительно факт невыполнения девелопером взятых на себя обязательств. Какие-то причины не позволили ему вовремя сдать дом (например, несвоевременная поставка материалов, нехватка финансов, нарушения в процессе строительства из-за которых комиссия не принимает дом), поэтому ему приходится исправлять сделанные ошибки или продолжать строительство с задержкой окончательных сроков сдачи проекта.
Бороться или ожидать?
Но все эти факторы не должны интересовать пайщика, заключившего с девелоперской компанией договор на приобретение жилья. Правда, большинство дольщиков считает, что бороться с застройщиками при помощи судебной системы бесполезно, поэтому они ждут своих «кровных» квадратных метров годами. Давайте узнаем у юристов, как бороться с такими застройщиками, защищая законные права, и на что может рассчитывать среднестатистический пайщик, выступающий инвестором строительства?
Начнем с главного. Юристы считают, что подсознательное нежелание вступать в конфликт с крупной, финансово устойчивой компанией, вызванное низким уровнем правовой культуры в нашем обществе, является не всегда оправданным. Статистика показывает, что все чаще суды принимают решение не в пользу застройщиков, а в пользу дольщиков. Именно поэтому застройщики стараются всеми способами заручиться согласием покупателя на перенос сроков строительства (например, это условие может быть прописано в договоре, поэтому изучать его следует крайне внимательно), но из самой ситуации напрашивается два краеугольных вывода.
1. Не стоит бояться защищать свои права - суды гораздо лояльнее настроены к дольщикам, нежели к компаниям-девелоперам.
2. Если инвестор прав, а суд принял решение не в его пользу, пайщику следует подавать апелляцию, но направлять свое дело в суд высшей инстанции.
3. Внимательно читать договор, причем в присутствии собственного нотариуса, а не юриста фирмы. Все «скользкие» моменты часто черным по белому прописываются в соглашении, но из-за неумения правильно читать юридическую документацию и желания сэкономить деньги на найме независимого нотариуса, люди подписывают откровенно невыгодные для себя договорные обязательства. Естественно, с таким договором идти в суд бесполезно!
Законные права пайщиков
Если пайщик купил жилье на основе договора об участии в паевом строительстве, но не получил ее в сроки, оговоренные договорным обязательством, первое, что следует сделать – показать компании, что вы хорошо знаете свои права. В данном случае, это означает потребовать от застройщика выплаты неустойки, равняющейся 1/150 стоимости договора от ставки рефинансирования, установленной Центробанком России на день выплаты. Право потребовать такую неустойку установлено законодательством РФ (пункт 2 ст.6 214-ФЗ). На сегодняшний день ставка установлена в размере 8,25%. Путем простых математических вычислений можно рассчитать, что если застройщик задерживает передачу квартиры на год, он должен будет выплатить дольщику порядка 20% от средств, выплаченных последним.
Если застройщик не согласится выплачивать неустойку или будет игнорировать финансовую претензию, дольщику необходимо обращаться в суд. При этом список требований, заявленных пайщиком, может быть достаточно широк и включать в себя не только требование о выплате неустойки, но и о возмещении убытков, причиненных ему застройщиком (ст. 10-214 ФЗ). Также пайщик может подавать иск на компенсацию морального ущерба и на выплату штрафа, равного 50% от суммы, которая будет присуждена судом, если застройщик отказался добровольно оплатить сумму «набежавшей» неустойки (эти две претензии оговорены в законе о потребительских правах и их защите).
Также пайщик может рассчитывать на возмещение расходов, затраченных на слушанье дела в суде и на услуги адвоката, выполняющего функции представителя дольщика в судебных инстанциях (об этом гласят статья 100 Гражданского Кодекса РФ).
Возмещение расходов
Давайте теперь остановимся на вопросе о возмещении расходов, которые должен будет выплатить застройщик. Их требование может быть обоснованным только если пайщик их действительно понес. Как правило, к ним относятся затраты на аренду жилья, снимаемое пайщиком во время просрочки, возникшей по вине застройщика. Но в суде необходимо будет обосновать необходимость снимать жилье, а также доказать отсутствие прав на другую жилплощадь и непосредственно факт аренды жилья. Также потребуются документальные доказательства всех этих трат, к которым относится, в первую очередь, договор аренды, а во-вторых, банковские платежки, расписки, квитанции, чеки, поэтому система оплаты жилья с передачей денег без контракта, прямо в руки хозяину дольщикам не подходит.
Еще одним пунктом реестра незапланированных расходов является переплата по ипотеке. Банковский кредит под участие в паевом строительстве подразумевает начисление более высокой процентной ставки в тот временной отрезок, когда жилье находится на этапе строительства, но на дату сдачи дома в эксплуатацию эта ставка существенно снижается, ведь у банка уже есть реальное залоговое обеспечение выданных средств. То есть, если строительство затянуто на год, то с застройщика может быть стянута разница между реально выплаченной суммой по процентам и цифрами, оговоренными в договоре ипотеки.
Моральная компенсация
Если пайщик планирует включить в иск оплату морального ущерба, то ему потребуется доказать вину девелопера в умышленном затягивании сроков строительства. Это доказать можно, но мы живем не в Америке, а в России, поэтому суд, как показывает практика, не назначает компенсацию морального ущерба в размерах, превышающих 10 000-50 000 рублей.
Нюансы договорного соглашения
Как вы убедились, защищать свои права и интересы стоит обязательно, тем более, что суды благосклонно относятся к обманутым пайщикам. Но это прекрасно понимают и девелоперы, поэтому если у них срываются сроки, оговоренные контрактом, они стараются заручиться согласием пайщика (если, конечно, этот момент не был внесен соответствующим пунктом в условия договора).
В ход идут самые различные приемы, например, компания может прислать письмо, содержащее дополнительное соглашение к договору, с просьбой или требованием подписать этот документ (компания даже может пообещать снизить стоимость договора, но, естественно, эта скидка сэкономит застройщику меньше, нежели та сумма, которую должен будет выплатить застройщик такому пайщику согласно законодательству).
Обратите внимание, в письме не сообщается, что эти изменения вносятся в договорное соглашение, а, значит, пайщик-инвестор лишиться права подавать на недобросовестного застройщика, нарушившего сроки сдачи объекта, в суд. Поэтому следует четко понимать, что подписание данного документа является правом пайщика, но не обязанностью.
И напоследок еще один совет - старайтесь все «бумажные вопросы» решать только в присутствии нотариуса, который изучит условия договора и подскажет, стоит ли идти в той или иной ситуации на компромисс с застройщиком или нет.
