Всякое случается в жизни, тем более, во время кризиса, когда чаще всего происходят форс-мажорные истории. Бывает, что человек имеет недвижимость и срочно должен ее продавать. Если же квартира находится в ипотеке, как быть? Как продать подобный актив? Мы рассмотрим, какие бывают варианты сделок такого типа, и что необходимо при этом учитывать.
Все зависит от банка
Продать ипотечную квартиру действительно непросто. Первое, что должен сделать ипотечный заемщик - это встретиться с представителем своего банка, ведь именно от решения банка зависит возможность совершения сделки.
Сотрудник банка обязательно поинтересуется, какова причина того, что заемщик принял решение продавать находящуюся в залоге квартиру. Этот интерес вполне понятен: банк, выдавая кредит, затрачивает свое время и ресурсы, прогнозирует риски и ожидает получения от заемщика платежей на весь срок, заранее установленный. Банку в этом плане невыгодно даже досрочное погашение кредита. Та же причина лежит и в основе нежелания банка переуступить кредит: новый заемщик вполне может оказаться менее платежеспособным.
При продаже ипотечной квартиры банк вынужден нарушать разработанный сценарий сделки. Поэтому если заемщик хочет добиться от банка положительного решения, лучше всего ему объяснять свое желание продать недвижимость резким ухудшением собственного финансового положения. Тогда кредитор сам окажется заинтересован в переоформлении договора на другого заемщика или в закрытии данной ипотеки.
Найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге, бывает значительно сложнее, чем на недвижимость, ничем не обремененную. Покупателю приходится определенные риски брать на себя, поскольку в сделке в качестве одной из сторон выступает банк, который должен своевременно снять обременения, чтобы сделка не затянулась. Желательно заключить предварительное соглашение, заверив его нотариально. Такой документ может дать всем участникам сделки определенные гарантии.
В сделке с ипотечной квартирой принимают участие три стороны:
- владелец квартиры, находящейся в залоге, который хочет ее продать;
- покупатель недвижимости;
- банк-залогодержатель, выдавший под залог квартиры кредит продавцу.
Три варианта развития событий
В зависимости от обстоятельств события могут развиваться по трем направлениям.
1. Можно найти покупателя, имеющего деньги. Для всех участников сделки, кроме самого покупателя, этот вариант наиболее простой и удобный. Продавец находит покупателя, имеющего сумму, размеры которой будут достаточны для компенсации задолженности продавца перед банком. Оформляется договор задатка, желательно заверенный у нотариуса, о том, что владелец недвижимости после снятия обременения в Регистрационной палате продает ее покупателю. В этом договоре указывается время, в течение которого банк обещает снять залог, а также срок продажи квартиры продавцом.
При использовании этой схемы чаще всего стоимость квартиры разделяется на две части: задолженность продавца перед банком и оставшаяся часть суммы. Денежные средства целесообразно положить на две депозитные ячейки, обычно в том же банке, который выдавал ипотечный кредит. Затем залог с квартиры снимается, составляется и регистрируется в УФРС договор купли-продажи.
Эта схема достаточно рискованная для покупателя. Банку на оформление документов потребуется 2-3 месяца, и в это время покупатель, перечислив денежные средства, на квартиру не имеет никаких имущественных прав.
2. Можно поменять заемщика, но такая сделка невозможна, если банк не даст на нее своего согласия. Банк должен одобрить на старый кредит нового заемщика и при положительном решении вопроса переоформить кредит. В этом случае все три стороны, участвующие в сделке - продавец, покупатель и сотрудник банка, имеющий соответствующие полномочия, подписывают соглашение, согласно которому весь долг по кредиту переходит на нового заемщика. Этот документ предусматривает обязанность нового заемщика выплачивать по кредиту задолженность. Обременение с квартиры снимается только после того, как погасит ипотеку новый заемщик.
3. Данная схема действий напоминает первый вариант, но все действия, включая и поиск покупателя, берет на себя банк-залогодержатель. Каждая операция сделки сопровождается банковскими работниками, банк предоставляет ячейки, с помощью которых производятся денежные расчеты. Занимается банк и теми деталями сделки, выполнение которых связано с Регистрационной палатой - ей передается уведомление о погашении кредита и закладная. Далее следует обычная регистрация сделки с оформление прав собственности на квартиру.
Таким образом, продать находящуюся в ипотеке квартиру хотя и сложно, но вполне возможно. Часто продавцы подобных квартир идут на предоставление небольшого 5-10%-ного дисконта на подобную недвижимость. Таким образом, покупатель, если он трудностей не боится, получает возможность сэкономить, пусть и незначительно.
