Банк России сообщает, что рост цен на недвижимость никак не сказывается на стремлении граждан его покупать - наоборот, до конца года масштабы ипотечного кредитования на фоне года прошлого вырастут примерно на 20%. В 2020 году, кстати, тоже наблюдался рост на 21,4% по сравнению с 2019 годом. Это означает, что мы наблюдаем ипотечный бум, и новый рекорд в ближайшие месяцы весьма вероятен. С коллегами согласны в ВТБ - там ожидают, что общий объем ипотечных соглашений может составить более 5,4 триллионов рублей.
Рост спроса на ипотеку обусловлен введенными правительством ипотечными льготами, однако он же обусловил рост цен на жилье, который частично нивелирует выгоду. Тем временем ИИ Realiste прогнозирует, что примерно в ноябре этого года рост цен достигнет пика - настолько, что количество желающих взять жилье в ипотеку перестанет расти. Это остановит повышение цен, и они будут оставаться стабильными примерно 4-6 месяцев, после чего неизбежно начнется падение. Уже до ноября 2022 года падение цен в отдельных районах мегаполисов может составить до 30%, хотя в среднем оно будет не таким явным, и составит порядка 10-15%.
Тем не менее, в экспертной среде хватает и скептиков - тех, кто не считает обновление рекорда по количеству ипотек реальным уже в этом году. В аналитическом департаменте AMarkets заявили, что цены продолжают расти на фоне того, что покупательная способность населения сильно упала, и это больно бьет по перспективам роста кредитования.
В АН «Бон Тон» тоже считают, что основная волна ажиотажа на ипотечном рынке уже схлынула. Некоторый всплеск там ждут лишь во второй половине июня, когда заканчиваются льготные правила ипотечного кредитования - потребитель захочет ухватиться за последнюю возможность, чего бы это ему не стоило. На фоне этого кратковременно возрастут и средние суммы кредитования: уже сейчас они составляют 6,2 миллиона рублей, тогда как в прошлом году они зафиксированы на уровне 4,9 миллионов. То же касается и сроков кредитования, возросших на фоне падения платежеспособности: год назад кредиты давали в среднем на 19,1 года, теперь - на 20,1 года.
В «БКС Мир инвестиций» причиной завершения ипотечного бума называют отмену льготной ипотеки. Уже начиная с июля льготное кредитование будет доступно только тем, кто берет в долг не более 3 миллионов рублей, тогда как сейчас можно на тех же правилах брать до 12 миллионов.
Хотя речи о полном закрытии льготной программы нет, Москва из нее при таких условиях фактически выпадает, замечают в «Инком-Недвижимость». Чтобы получить льготную ипотеку для довольно скромной квартиры в Новой Москве стоимостью 6 миллионов рублей, покупателю придется сделать первый взнос в размере 50%, тогда как пока что, с льготными условиями, хватает и 15%.
Сами банки тоже не заинтересованы в том, чтобы давать так же много ипотек, как и раньше, ведь количество должников растет, а доходы населения - нет. Потенциальных заемщиков придется оценивать более пристально, и окажется, что многие из них выглядят ненадежными.
Росту цен на жилье давно пора остановиться, поскольку год назад недвижимость на первичном рынке крупных российских городов стоила на 30% дешевле, а еще в январе - на 17% дешевле. Стремительный рост цен вызван не только повышенным льготной ипотекой спросом на жилье, но и удорожанием строительных материалов – среди них есть и такие, которые подорожали вдвое или даже втрое. Такую ситуацию подтверждают эксперты сразу нескольких аналитических компаний и девелоперов.
Но если в снижение количества ипотек верят все, кроме крупных банков, то с искусственным интеллектом насчет падения цен на недвижимость в следующем году согласно меньшинство экспертов. Поскольку себестоимость жилья на фоне дороговизны стройматериалов не снижается, особых оснований для снижения расценок не видно. Эксперты с этим, как правило, согласны, и их прогнозы отличаются только в том смысле, будет ли снижение стоимости жилья едва заметным, или же цены и дальше продолжат расти, просто не так стремительно.
Некоторых экспертов удивляет даже не столько спрогнозированная искусственным интеллектом остановка в росте цен, сколько выбранный ИИ переломный момент для этого. В конце года покупатели, как правило, активизируются, потому выглядит странно, что в этом году спрос упадет именно в ноябре. Цены могут притормозить разве что в начале следующего года, да и то только на фоне снижения курса рубля и удешевления стали, которые пока прогнозировать нельзя. Опять же, если коронавирус удастся одолеть к тому времени, возможен приток недорогой рабочей силы из соседних государств, что тоже поспособствует снижению цен на первичную недвижимость, но и этого нельзя ожидать с уверенностью.
Отдельные специалисты допускают, что снизится спрос на крупные квартиры в Москве, а вот с малометражными студиями все останется по-прежнему - они, ввиду относительной дешевизны, всегда будут пользоваться большим спросом. Не исключено также, что на фоне этого девелоперы станут проектировать двухкомнатные квартиры как более маленькие, сопоставимые со стандартными однокомнатными нашего времени.
Что же касается согласия с ИИ касательно скорого резкого падения цен, то это, судя по всему, вопрос оптимизма, и не более того. Большинство экспертов сходятся во мнении, что ожидать этого все-таки не стоит, а если и стоит - то не в огромных масштабах.
