Слишком много новостроек появляется на рынке московской недвижимости - строительство жилья заметно превышает спрос. Это означает, что совсем скоро цены начнут снижаться, что станет бедой для продавцов, а вот покупателям стоит не спеша выбирать себе квартиры.
Похоже, что застройщики столицы позабыли про кризис и падение платежеспособности населения. На рынке новостроек предложение каждый год растет на 30% за последние годы. Вот такая наблюдается статистика: в начале прошлого года суммарное предложение по квартирам и апартаментам в Москве и Новой Москве составляло 2,98 миллиона квадратных метров, а с начале 2017 года достигло четырех миллионов, увеличившись на 35%.
Максимальный рост относится к комфорт-классу, здесь за три года предложение увеличилось в 4,5 раза, жилья бизнес-класса стало в 4 раза больше, а эконом-класса - в 3 раза. Объемы строительства продолжают расти, и предстоящая реновация их только увеличит. Но рынок пока что справляется, ценовая катастрофа не наблюдается.
Сносят и строят снова
Чтобы правильно понять ситуацию на рынке новостроек Москвы, надо учитывать фактор реновации. Планы властей ликвидировать ветхое жилье и построить новые дома могут сказаться на рынке недвижимости.
Какими объемами будет вводиться новое жилье при реновации, прогнозировать сложно. Скорее всего, они будут ограничены, поскольку программа рассчитана на длительный срок, и строительство пойдет не по всем районам сразу, а по очереди. Из-за конкуренции с Фондом реновации частным застройщикам придется снизить активность, некоторым будет грозить банкротство, а остальным из-за перераспределения спроса придется замедлить работу над новыми проектами. Федеральным властям ясно, что регион Подмосковья является драйвером рынка недвижимости всей России, и они приложат все усилия, чтобы его не перенасытить и не допустить коллапса.
Снижение цен
От избыточного предложения квартиры подешевеют. Цены вторичного рынка снижаются на 10% каждый год, первичный же рынок сохраняет стабильность - новое жилье от ТТК до МКАД стоит около 200 тысяч рублей за квадратный метр. Но новостройки регулярно проводят акции, на которых квартиру можно приобрести с 7-15%-ной скидкой. Появляются проекты со стартовой ценой от 3-4 миллиона рублей, еще недавно их можно было встретить только за пределами МКАД, а теперь их в пределах города становится много.
В последующие годы цены продолжат снижаться. Есть прогнозы, что к 2021 году они упадут еще на 30%.
Доступная ипотека
По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», существуют три фактора, поддерживающие интерес к новостройкам столицы. Это колоссальные объемы предложения, уникально низкие цены и интересные условия по ипотеке.
По ипотеке ставка в среднем равняется 10,5% годовых. До конца года она снизится до 10%, но уже появляются программы, предлагающе специальные условия - от 6-7% в год на весь период кредитования.
Пора становиться москвичом
Покупатели, мечтавшие еще недавно о новостройке в Подмосковье, теперь могут позволить себе жилье в Москве. И не убогую старую хрущевку, а новый дом в приличном спальном районе и недалеко от метро. Как считают аналитики «Мира квартир», очень популярны новостройки возле станций метро Юго-Западная, Кунцевская, Бабушкинская, Домодедовская, Марьино, Щелковская, Октябрьское Поле, Международная, Петровско-Разумовская и Водный стадион.
Что лучше покупают?
Начал понижаться интерес к квартирам-студиям, «однушки» опять становятся популярными, растет спрос и на трехкомнатные квартиры: в эконом- и комфорт-сегментах - на 5,5% за год, в бизнес-классе - на 11%.
Покупатели стали исключительно придирчивыми и стараются кроме привлекательного фасада выбирать получше внутреннюю отделку, обращают внимание на инфраструктуру.
Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир», отмечает: «Покупатели стали более требовательными к планировкам квартир, выбирают повыше потолки и побольше окна, любят квартиры с гардеробными и кладовками. Для них стали интересными удобные подъезды, благоустроенные дворы с паркингами, хорошие лифты, места для колясок в холлах».
Что делать покупателям?
Покупателям вполне можно не спешить, но не стоит и специально поджидать, пока цены опустятся и достигнут дна. Ведь прогнозы сбываются не всегда - надо постоянно следить за предложениями на рынке. Если попадается квартира, которая подходит по всем параметрам, и у нее хорошая цена, имеет смысл обратить на нее внимание, пойти на переговоры с хозяевами и постараться добиться дополнительной скидки. Вполне может получиться купить квартиру дешевле рыночной цены, так что нет смысла поджидать, пока цены еще больше снизятся.
Как считает Луценко, покупатели могут сейчас заниматься тщательным выбором, сравнивать преимущества различных проектов. Цены расти не будут - для этого даже в Москве нет никаких предпосылок. Но нельзя и забывать про то, что квартиры, имеющие лучшее соотношение цены и качества, уходят в первую очередь, и есть риск не застать распродажу. Пройдет два-три года, предложение снизится, и придется выбирать из того, что имеется.
