Александр Музыкантский, московский уполномоченный по правам человека, выступил в Общественной палате на слушаниях по вопросу охраны прав добросовестных покупателей жилья. Он призвал воздержаться от приобретения квартир на вторичном рынке, поскольку чрезвычайно велик риск лишиться жилья и оказаться на улице.
Квартиры в Москве стоят баснословных денег, что привлекает внимание мошенников, придумывающих все новые жульнические схемы, страдают в которых простые люди. По словам Музыкантского для защиты добросовестных покупателей существуют все необходимые юридические механизмы, но городские власти и суды почему-то не желают положения закона трактовать в пользу простых людей.
Ниже приводятся выдержки из интервью, которое А.Музыкантский дал «МК».
- А не слишком ли это крутая мера – бойкотировать рынок?
- Другого ничего не остается - только не покупать квартиры до полного наведения порядка на всем вторичном рынке, если нет желания рисковать: наше правительство все риски переваливает на простых граждан.
- Как это бывает практически?
- Прежде всего, квартира приватизируется с участием Департамента жилья, далее федеральный чиновник регистрирует и заверяет документы, выдавая свидетельство о собственности. Затем собственник продает квартиру и не один раз. В конце концов она попадает к покупателю, который ничего не подозревает и только через 3-5 лет обнаруживает, что стал жертвой мошенников. Например, приватизацию провели на основании доверенности, выданной после смерти человека. Или по выданному тоже после смерти свидетельству о браке. В результате дело попадает в суд, который признает последнего собственника добросовестным приобретателем, не знавшим, что не имеет права покупать квартиру. Вроде все хорошо и права его защищены, но у него все же можно изъять квартиру, если она у исходного собственника выбыла без его воли. Исходный собственник здесь - правительство Москвы и суд вполне может решить, что оно не проявляло своей воли на изъятие у него квартиры при приватизации. Но как же не проявляло, если бумаги подписывал чиновник правительства Москвы?
- В объявлениях о продаже часто пишут: «в собственности больше трех лет». Считается, что это дает гарантию, мол, если за три года не оспорили сделку, то и подавно не оспорят: все сроки миновали…
- Никакой гарантии это не дает. Оговорка о трех годах в собственности означает только, что не придется платить подоходный налог и что в договоре будет указана полная сумма сделки. Но если приватизация будет признана мошеннической, квартира все равно может быть отобрана. Был даже случай, когда люди купили квартиру, прожили в ней 18 лет, детей вырастили и вдруг получают решение суда о выселении. И о том, что существует понятие исковой давности, московские суды как бы забывают.
- Неужели добросовестный приобретатель ничем не защищен?
- Заместитель мэра Москвы Сергунина в своем официальном ответе на эту проблему заявила, что если гражданин признан добросовестным приобретателем, действовал без умысла и жилье у него единственное, то право пользование этим жильем закрепят за ним по договору найма. И это называется защита прав? Банальная конфискация собственности!
- А как законодательно решить эти вопросы?
- Ничего менять не нужно, законы у нас есть и изредка проходят судебные решения, где говорится, что участие правительства Москвы в приватизации означает проявление его воли никого не выселять. Одна женщина, пострадавшая от мошенничества, дошла до Страсбургского суда - и этот суд по правам человека решил: если чиновник участвовал в решении вопроса о приватизации, риски должно нести само государство. Наши же чиновники не отвечают ни за что.
- И каким образом можно поменять ситуацию?
- Я предложил московскому правительству несколько простых мер. Прежде всего, требовать возмещение ущерба не от конечного приобретателя, а от того мошенника, который приватизировал незаконно на себя жилье. Следующий пункт - организовывать по фактам мошеннической приватизации служебные проверки. И, наконец, порядок приватизации должен быть изменен с целью обеспечения контроля чиновников. Есть же много ситуаций, когда департамент принял заявление на приватизацию и в тот же день выдал приватизационные документы. И это называется проверка? Сговор здесь явный, мошенничество. Но на эти предложения не последовало никакой реакции. Рынок вторичного жилья у нас стал криминальным и с этим надо что-то делать. Единственный способ защитить покупателей – это призвать их уйти с рынка недвижимости. Другого пути нет.
Комментарий «МК»: законодательства вполне достаточно
Приведем пару примеров ситуаций, при которых суд разобрался в деле детально и на основании действующего законодательства защитил права добросовестного приобретателя.
Пример первый
Семья Пестиных купила квартиру в 2012 году. За полгода до этого квартиру приватизировал мошенник У. Он использовал для этого доверенность пожилой москвички, которую подделал. Москвичка эта через два месяца умерла. Разбираясь в деле, Нагатинский райсуд Москвы обратил внимание на то, что договор о приватизации и заявление на приватизацию датированы одним и тем же днем, так что Департамент жилищной политики и жилищного фонда никакой проверки не проводил. Поэтому решение суда признало добровольную передачу ДЖП и ЖФ квартиры в собственность У. Иск в суд подало правительство Москвы и суд выбрал защиту интересов не города, а человека, как и следует из Основного закона РФ. Квартира осталась за семьей Пестиных.
Пример второй
Тот же суд принял решение по квартире, которая была приватизирована в тот же день, когда зарегистрирована заявка на приватизацию – 24 декабря 2004 года. Согласно законодательству, оспорить приватизацию правительство Москвы может в течение трех лет с момента, когда «лицо, предъявившее иск, узнало о начале исполнения сделки». Суд посчитал, что если ДЖП и ЖФ зарегистрировал приватизацию в день поступления заявления, то не знать об исполнении сделки он не мог. Следовательно, вследствие истечения срока давности, в иске должно быть отказано.
Если бы так рассуждали все суды, то и бойкотировать рынок не пришлось бы.
