В России в течение шести месяцев работает программа, предусматривающая субсидию ипотеки для жилья из дерева. Она предусматривает субсидию в размере 5% ставки по ипотечному кредиту. Таким образом, стали более доступны кредиты на жилье за городом - конечная ставка примерно равна 10%. Но этой программой практически не пользуются. Попробуем разобраться, почему, поговорив с некоторыми участниками рынка жилья, расположенного за городом, о том, что такое «деревянная ипотека» и каковы направления ее развития.
Олег Панитков, гендиректор Ассоциации деревянного домостроения, рассказывает о том, что кредитование деревянного строительства находится в самом начале своего развития. Банкам потребовалось несколько месяцев на то, чтобы разработать новые ипотечные продукты. На начало сентября 2018 года по этой программе начали свою работу лишь два банка. Интерес к программе проявили и некоторые другие крупные игроки, но существует ряд факторов, которые их беспокоят.
Это прежде всего - срок действия предлагаемой программой субсидии. Программа начала действовать в апреле 2018 года, и ее срок установлен до окончания этого же года. Получается, что заемщик, оформляя десятилетний кредит, пользоваться пониженной ставкой будет не больше полугода. Тем более, оформить ипотеку надо успеть до 30 ноября - после этой даты заявки приниматься не будут. Таким образом, выдача субсидий подходит к концу, фактически не начавшись. Пробный режим программы не позволил ей выйти на уровень нормальных рабочих показателей. Правда, вполне возможно, что программа будет продолжена и проработает еще сколько-то лет. Документ, предусматривающий продление срока, уже подан на подпись премьер-министру Дмитрию Медведеву.
«Деревянная ипотека» - что это?
Кредитование в соответствии с требованиями программы возможно на сумму до 3,5 миллионов рублей, причем вначале требуется внести всего лишь 10% этой суммы. На эти деньги приобретается только произведенный на заводе домокомплект, фактически одна коробка. Затраты на покупку земли и на подключение коммуникаций в ипотечную программу уже не входят. Правила «деревянной ипотеки» оговаривают, что стены деревянного дома должны состоять из бруса, который может быть цельным либо клееным, а могут - из массивных панелей, основанных на применении ориентированных стружечных плит либо плит МДФ.
Усредненная цена дома, соответствующего условиям программы и имеющего площадь 100-120 квадратных метров, составляет порядка 2,5 миллиона рублей или немного больше. Эта цена приведена для каркасно-панельного дома, если же он будет сделан из клееного бруса, то обойдется чуть дороже - порядка 3,5 миллионов. Кредитная ставка получает 5%-ную субсидию от государства, но и ипотечные ставки для рынка загородной недвижимости повыше, чем на жилье в городе. Таким образом, итоговая ставка за кредит может быть равна от 10 до 12% в год. Если программа продолжена не будет, то уже в начале 2019 года ставки вернутся к рыночному уровню.
Кто знает о программе?
Предусмотренные программой субсидии удешевляют кредит для заемщиков, снижая стоимость домов, сооружаемых застройщиками. Поэтому для них устанавливаются определенные требования. Регламентированы условия собственности, срок аренды земельного участка под строительство, нормируется даже оборот строительных компаний. Если учесть все существующие ограничения, принимать участие в программе могут дома, сооружаемые пятнадцатью российскими компаниями. Такими, как Good Wood, «Зодчий», «Терем», «Вудвилл», «Сокольский ДОК», «Топсхаус», СТОД, «ХольцХаус», МКД и «Тамак» - Минпромторг при старте программы отметил именно их.
Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», возглавляющий жилищную программу межрегионального уровня «Переезжаем в Петербург», считает, что ипотека строительства из дерева не является массовым продуктом. Задачей ипотечной программы является помощь застройщикам, строящим коттеджи эконом-класса, благодаря которой они смогут не выкладывать за жилье 100% наличных средств, а покупать себе дома в кредит. Причем не в потребительский 20%-ный кредит.
Для участников программы предусмотрены жесткие условия: получить одобрение на кредитование надо успеть до 30 ноября 2018 года, срок строительства дома ограничен четырьмя месяцами. В качестве залога допускается использовать не только земельный участок, но и существующие объекты недвижимости. «Из-за подобных требований круг желающих купить жилье сильно сокращается, отчего мы не имеем примеров удачного воплощения таких проектов. Не знают о них и банки, являющиеся нашими партнерами», - говорит Лавров.
Михаил Африканов, возглавляющий проект «Истринская долина», отмечает, что многие возможные покупатели понятия не имеют о самом существовании программы, обеспечивающей субсидию по ипотечным кредитам. Несмотря на существенный потенциал данной программы количество покупателей, принявших в ней участие, не превышает 3%, что чрезвычайно мало.
Когда завершится тестирование?
На данный момент программа проходит тестирование, а, следовательно, рано заявлять об особенностях, интересных потребителям. Об этом рассказывает Денис Оносов, директор фирмы Naturi. «Как банки, так и заемщики только начали делать первые шаги, - говорит эксперт. - С запуска программы прошло какое-то время, но на состоянии рынка в целом она не сказалась, и прошлогодние показатели остались не деформированными. Это происходит по непониманию процедуры, причем с обеих сторон она не является прозрачной. Банки при этом не рекламируют данный продукт и не реализуют его настолько активно, как привычные кредиты по ипотеке на новостройки».
О программе мало кто знает, и далеко не все стремятся принять в ней участие. Преимущественно, это семьи с детьми возраста порядка 35 лет, имеющие средний уровень достатка. Данной программой заинтересовалась и еще одна категория покупателей, это частные инвесторы, которых весьма привлекает данный финансовый продукт. Дачу на природе, возле реки или озера, легко доступную для москвичей с собственным автотранспортом, можно выгодно сдавать в аренду, при этом она сохранится в качестве актива, который всегда можно подать. Взяв ипотеку с учетом субсидии, можно быстро - всего лишь за зимние месяцы, соорудить дом и найти к сезону хорошего арендатора. Правда, хорошо было бы, чтобы при этом программа была продолжена.
Безусловно, «деревянная ипотека» не является исключительным способом приобретения жилья за городом в кредит. Возможна и обычная ипотека под 13-15% в год, даже можно отыскать и более благоприятные варианты, когда ставка достигает 10-11%, а у Сбербанка - даже 9,5%. Один недостаток - первичный взнос должен быть весьма значительным - до 30-40%.
Директор продаж КП «Новые Вешки» Юлия Шубина комментирует: «На ипотеку спрос достаточно велик, даже в сфере элитного жилья. У нас в поселке до 10-15% сделок совершается с ипотекой. Существуют программы, предусматривающие рассрочку. Чтобы оформить полуторагодовую рассрочку, потребуется 30% суммы внести предварительно. Дом сооружается за 6-8 месяцев, так что владелец вселяется в новое жилье, еще не выплатив всей задолженности, и может перекрыть ее за счет продажи старого жилища или путем оформления более привлекательных условий ипотеки.
Михаил Африканов приводит аналогичные условия получения рассрочки. Он считает, что основной проблемой, с которой столкнулась программа «деревянной ипотеки», является низкая информированность о ней возможных заемщиков. Тем не менее, поддерживающие индивидуальное домостроение инструменты имеют важнейшее значение для развития всех территорий страны. Многие заинтересованы в том, чтобы субсидирование ипотечного кредитования было продлено и усовершенствовано. Выйдя на намеченные мощности, программа поможет многим россиянам, желающим приобрести жилье эконом-класса. А ведь для этого она и замышлялась.
