Уже 1-го июля текущего года в России вступит в силу новый закон о долевом строительстве. Сегодня же в Москве строительство продолжается в рамках прежнего законодательства и ведется так активно, что многие люди даже жалуются по поводу трехсменной работы на строительных площадках. Строители же в один голос утверждают, что с 1-го июля ситуация изменится на противоположную, а работа просто остановится.
Далеко не все застройщики смогут перейти на новый формат работы, а это означает, что кроме как покинуть строительный рынок у них другого варианта не останется. Хуже того, те застройщики, которые смогут это сделать, будут вынуждены сильно поднять стоимость одного квадратного метра. Скорее всего, покупать жилье по новой цене смогут лишь очень состоятельные люди.
Немало аналитиков полагают, что в новых условиях строительный рынок России будет существовать только в сегменте элитного жилья, да и то при условии, если оно будет строиться в непрестижных районах. В своих прогнозах они идут дальше, уверяя, что вслед за остановкой строительной индустрии произойдет резкий скачок уровня безработицы. Она затронет не только строителей, но и работников предприятий, выпускающих строительные материалы. Это миллионы людей.
В общем, пугающих прогнозов более чем достаточно.
Официальная версия вероятных последствий от введения нового закона
Законодатели и правительство не без оснований утверждают, что новый закон принят с благими намерениями. Он призван покончить, наконец, с долгостроями и с обманом дольщиков. Увы, но того и другого в России хватает с головой, и потому эти аргументы бесспорны. Сторонники нового закона приводят ужасающую статистику. На сегодняшний день в стране насчитывается более двух тысяч замороженных строек, и когда там будут возобновлены работы, никто не знает. Подчеркнем, что речь идет только о многоэтажных домах. Печально и то, что во всех регионах останавливают работы по причине банкротства все больше и больше строительных компаний. Это означает, что десяткам тысяч дольщиков никогда не дождаться своего жилья, за которое они частично, а многие и полностью, заплатили.
Суть нововведения
Кардинальным отличием нового закона о долевом строительстве является то, что с 1-го июля все взносы дольщиков будут аккумулироваться на отдельном банковском счете. Такой счет будет открываться для каждого строительного объекта отдельно. Застройщик сможет получить деньги с этого счета только после сдачи объекта в эксплуатацию. Строить же здание он обязан за свой счёт или же за счет банковских кредитов. Конечно, если банк такой кредит выдаст.
Министр финансов Владимир Яковлев пояснил, что с 1-го июля застройщики не смогут напрямую привлечь средства дольщиков даже для окончания начатого или замороженного строительства.
Новый порядок выглядит совершенно справедливым. По крайней мере, относительно дольщиков он безупречен. Чего нельзя сказать о другой стороне. Согласитесь, застройщики о беспроцентном кредите даже не мечтают, да и кто же таковой им даст?
Анализ показывает, что даже в благополучном столичном регионе 30% застройщикам банки кредиты не выдадут, ибо те не смогут доказать, что способны погасить проценты по кредитам.
В правительстве это прекрасно понимают и уже готовят обходные варианты. В частности, вероятно, каким-то застройщикам разрешат работать в прежнем формате до тех пор, пока они не сдадут в эксплуатацию начатые объекты. Кому именно будет дано такое разрешение, пока не известно. Также неизвестно и то, что будет с этими везунчиками после того, как они доведут строительство до конца.
Отношение бизнеса
Статистика показывает, что в России насчитывается более пяти тысяч компаний, занимающихся строительством жилья на основе долевого участия. На сегодняшний день только 700 из них обратились в Сбербанк с просьбой рассмотреть возможность сотрудничества с ними в части кредитования строительства.
Еще не забыта печальная история с крахом крупнейших московских строительных компаний СУ-155 и Urban Group, и банки, конечно же, не торопятся обещать строителям выгодные кредиты. Более того, банки не до конца понимают, на каких же условиях они должны предоставлять эти кредиты.
Судя по всему, избежать хаоса после вступления в силу нового закона не получится ,по крайней мере если к началу мая не будут четко сформулированы все критерии отношений банков с застройщиками. В противном случае строительство новых домов просто приостановится.
Пока же имеют шанс остаться в строительном бизнесе только те застройщики, которые работали с минимально возможной прибылью, лишь немного превышающей себестоимость строительства. Последняя, кстати, весьма высока и во многом по причине большого количества дополнительных расходов, не связанных непосредственно с самим строительством.
Банкам же компании с малой прибылью неинтересны, и это понятно. Таким образом, застройщикам придется повышать стоимость жилья и тем самым терять реальных покупателей. Пока из этого замкнутого круга выход не обнаружен, но его ищут и в правительстве, и в банках, и в строительных компаниях.
Отношение дольщиков
Дольщики в основном положительно встретили изменение в законодательстве, потому что оно действительно исключает вероятность обмана со стороны застройщиков. При этом большинство опрошенных прекрасно понимают, что в нынешнем виде новое законодательство приведет к сворачиванию строительства. Люди уверены в том, что этот вопрос требует доработки.
Что же будет после 1-го июля
К этому дню все строительные компании должны будут иметь эскроу-счета. Дольщики будут вносить свои платежи только на эти счета. Эскроу-счета, по сути, являются беспроцентными депозитами. Если застройщик по каким-то причинам в условленное договором время не сдал дом в эксплуатацию или прекратил его строительство, то дольщики имеют право снять свои деньги с этого счета и распорядиться ими по собственному усмотрению.
Если же обанкротится банк, то дольщики получат страховую компенсацию от Агентства страхования вкладов. Увы, но размер такой компенсации не превышает 10-ти млн. рублей. Заметим, что квартиры в Москве зачастую стоят гораздо дороже.
Что касается проектного финансирования, то оно будет проводиться так. При благоприятных условиях застройщик получает банковский кредит на строительство дома под 13% годовых, а это немало. Далее по мере продажи квартир процентная ставка будет снижаться на 6-7 процентов, но не на всю сумму кредита, а только на ту часть, которая подтверждена средствами на эскроу-счете.
А что же в итоге?
Недавно Владимир Путин, пребывая с рабочим визитом в Казани, призвал сделать переход на новые условия максимально комфортным для строительной индустрии. Однако как именно это сделать, он не уточнил. Теперь власти на местах уповают на мудрость центрального правительства и просто ждут дальнейших указаний. Естественно, что сами они в этом вопросе ничего сделать не могут, разве что высказать предложения.
Здесь прекрасно понимают, что увеличение ставки по кредитам для застройщиков приведет к неминуемому росту стоимости жилья и падению спроса на него. В итоге может получиться, что многие дольщики снова будут обмануты, но теперь уже не застройщиками, а родным государством.
По сути, нововведение в законодательстве губит принятую национальную программу «Жилье и комфортная среда». По этой программе к 2024-му году в России должно ежегодно сдаваться в эксплуатацию 120 млн. м2 жилья. Стоит сказать, что в прошлом году этот показатель составил 75 млн. м2. Второй момент — программа требует строительства доступного жилья. Нововведение же в законодательство ведет к обратному, ибо расходы на строительство возрастут, а доходы населения – едва ли.
Рабочая группа Государственного совета по доступному жилью предлагает вернуть порядок, когда государство брало на себя выплату части процентной ставки по ипотечным кредитам граждан. Такая система работала в 2015—2016 годах и показала себя положительно. Во всяком случае, люди стали охотнее брать ипотечные кредиты и передавать их в распоряжение застройщиков. В то же время сейчас эта ставка и без субсидий ниже, чем была тогда, и в среднем составляет 10 — 11% годовых. Вряд ли предложение Госсовета сможет остановить угрозу спада объемов строительства.
Есть идея расширить число категорий граждан, имеющих право на получение ипотечных кредитов на льготных условиях. Предлагается установить для них ставку на уровне 5%.
В правительстве пока не отреагировали на эти предложения.
Что будет, если все оставить как есть
Если оставить новый закон без доработки таким, каким он есть сейчас, то, конечно же, строительный рынок полностью не остановится. Часть застройщиков с хорошей репутацией, несомненно, получат кредиты и перейдут на проектное финансирование. Однако дай Бог, чтобы таковых оказалось хотя бы треть. В итоге конкуренция между ними ослабнет, и это станет тоже стимулом к повышению цен на жилье. Часть застройщиков в регионах попытаются уйти в «серую зону». Они начнут искать финансирование через сомнительные договора и кооперативы, предлагая при этом дешевое жилье, которого доверчивые дольщики, скорее всего, никогда так и не дождутся.
Снижение темпов строительства нового жилья сразу же активизирует вторичный рынок. Не трудно догадаться, что он немедленно отреагирует ростом цен.
Мнение авторов законопроекта
Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев является одним из авторов нового закона о долевом строительстве. Он не без основания утверждает, что с принятием нового закона в России впервые по-настоящему будут привлечены к ответственности застройщики. В ее отсутствии в стране уже ежегодно на 50 тысяч увеличивается число обманутых дольщиков. Новый законопроект – это не очередное латание дыр, а целостная программа.
Новый порядок, уверен Николай Николаев, наконец-то «загонит» строительный рынок в цивилизованные рамки. При этом повышения цен на новое жилье, по мнению высокого чиновника, не произойдет. Что касается себестоимости строительства, то оно может возрасти максимум на 3-4 процента, и не более. Реальный же спрос на жилье нивелирует этот показатель, и строители при должной организации труда без достойной зарплаты не останутся.
