По поручению Президента Владимира Путина правительство разрабатывает план, согласно которому в течение трех лет должно быть исключено привлечение граждан к финансированию постройки жилья. Для многих застройщиков информация о возможности отмены к 2020 году системы долевого строительства стала приговором, а для покупателей квартир совершенно неясно, что собой будут представлять подобные изменения.
Рассмотрим причины отмены и ее возможные последствия. В самом начале своего развития начинающий российский девелоперский рынок встретился с рядом сложностей:
- исключительно высокий уровень инфляции (в 1995 году составивший 130%) существенно повысил ставки кредитования строительства;
- банки в то время оказались не готовыми для кредитования проектов в полном объеме и на длительный срок – до 3-5 лет, пока проект не реализуется;
- застройщики не имели средств для финансирования строек.
В результате начали появляться всевозможные схемы (инвестиционные договоры, продажа кооперативных паев и другие), позволяющие привлечь к завершению строительства дома финансовые средства будущих покупателей квартир. Застройщики получили бесплатные средства и возможность приступать к продажам уже на этапе сооружения котлована.
Покупатель или соинвестор
Таким образом, покупатель не совершал куплю-продажу, а становился соинвестором проекта, ему было выгодно уплатить привлекательную цену за квартиру на начальном этапе строительства, но при этом он получал и риски, иногда большие, чем у самого застройщика. Как правило, граждане принимали подобные отношения за особенную форму купли-продажи, не осознавая их инвестиционный характер, заведомо являющийся рискованным. В результате появились, а затем и стали регулярными случаи, когда покупатели не получали свои квартиры.
Начали появляться разные виды мошенничества: продавали несуществующие квартиры, могли одну квартиру продать нескольким покупателям, да и просто воровали собранные средства. Некоторые застройщики оказались авантюристами и непрофессионалами, они ошибались в расчетах экономики, начинал застройку, не получив всей разрешительной документации и не решив вопросы подсоединения коммуникаций к сетям, прямо нарушали строительные нормы. Появились «строительные пирамиды», когда строительство домов производилось на деньги от других построек.
Закон 2004 года
В 2004 году был принят закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», существенно улучшивший положение покупателей. Стало возможным собирать деньги только после получение всех разрешений на застройку, исключились «двойные» продажи, установлен контроль за работой застройщиков.
Введение закона позволило сократить случаи прямых обманов дольщиков, но экономические риски, присущие любой инвестиционной деятельности, устранены не были. А ведь строительство - весьма рискованный способ инвестирования. Привлечение обычных граждан, являющихся неквалифицированными инвесторами, при любых экономических потрясениях приводило к тому, что соинвесторы, считающие себя обманутыми, выходили на улицы с плакатами.
На сегодняшний день вся строительная отрасль России переживает затяжной кризис. До 80% и более многоквартирных домов сооружается с использованием средств долевого строительства. Как подсчитал оргкомитет обманутых соинвесторов Москвы и Подмосковья, в 2007 году в целом по России число обманутых дольщиков достигало двухсот тысяч человек. В 2017 году подсчеты партии «Единая Россия» показали, что их насчитывается 122 000.
Причиной является сама модель долевого строительства, имеющая инвестиционный характер. Развитые экономики Европейских стран не используют способы соинвестирования гражданами незавершенных строек. Европа практикует другую схему: застройщик вкладывает значительную часть собственных денег, остальные берет в кредит в банке, а продажи начинаются только после сдачи дома в эксплуатацию. Происходит классическая купля-продажа, при которой покупатель не несет никаких инвестиционных рисков.
Власти России стараются привести рынок жилищного строительства именно к такой модели. Сейчас в России относительно невысок уровень инфляции (меньше 4% по прогнозам на 2017 год), наметилась тенденция снижения кредитных ставок, так что вполне реальным становится переход к финансированию строительства банками.
К чему приведет запрет долевого строительства?
Строительство будет финансироваться преимущественно за счет банковских кредитов. Банк при этом проявит себя как инвестор, причем квалифицированный: он проверит всю документацию застройщика, оценит возможные риски, организует тщательный контроль всех этапов строительства. Практически подобное проектное финансирование уже осуществляет ряд крупных банков. Следует понимать, что в современных условиях банки обладают возможностью кредитования расходов на застройку в пределах 60-80% суммарных затрат. Эта величина зависит от степени риска конкретного проекта. Остальные средства застройщик должен вложить сам.
Количество застройщиков, сооружающих многоквартирные дома, составляет более пяти тысяч, и их число резко сократится. Даже лидерам рынка непросто найти 20-40% стоимости постройки дома, поэтому до 70-80% застройщиков вынуждены будут покинуть этот бизнес.
В переходный период существенно уменьшится количество строящегося жилья, конкурентность рынка значительно сократится. Это приведет к ощутимому росту цен на жилье. Безусловно, понижение реальных доходов населения и определенное «затоваривание» рынка будут первое время сдерживать этот рост. Но в себестоимость квартир добавятся проценты, выплачиваемые банку по кредиту, что неизбежно приведет к возрастанию цен. Так что вполне обоснованными станут расчеты на серьезный рост стоимости квадратного метра жилья.
Введение запрета на привлечение денег от физических лиц на ранних стадиях строительства само по себе не исключит возможность появления обманутых граждан, вкладывающих средства в жилье. Дело в том, что подобная форма получения квартиры, хотя и рискованная, имеет вполне понятные экономические причины. Большинство граждан просто не имеет достаточного количества средств, чтобы нормально приобрести себе квартиру. Такие граждане готовы пойти на повышение риска, чтобы уплатить за квартиру меньшую цену, поэтому застройщики, оставшиеся на рынке, всегда смогут найти покупателей, готовых на участие в незаконных или полузаконных схемах. Наличие таких схем, их разнообразие и устойчивость будут зависеть от качества законодательства и контроля в этой сфере. Так, если государство сохранит жилищно-строительные кооперативы, останется возможность привлекать деньги для строительства, при этом положение подобных пайщиков окажется более бесправным в сравнении с существующей «долевкой».
«Долевка» на сегодня остается самым защищенным способом инвестирования средств в жилье на этапе строительства, и ее устранение приведет к снижению закупок «инвестиционных квартир», которые покупаются для последующей перепродажи. Это замедлит реализацию квартир на первичном рынке. Застройщики приобретают стимулирование для отдачи части нереализованных квартир в аренду. Может оказаться, что такая арендная модель будет вполне жизнеспособной, так что это приведет к развитию в России доходных домов.
Купленные заранее участки
Отдельные застройщики приобрели себе для перспективного строительства новые строительные площадки, Если они не смогут в дальнейшем реализовать свои проекты по строительству жилых домов, они могут начать распродажу таких строительных площадок. Крупным застройщикам, оставшимся в строительном бизнесе, а также банкам, финансирующим подобные проекты, будет выгодно покупать по сниженным ценам такие площадки.
Чтобы переход от долевого строительства к проектному финансированию банками прошел менее болезненно, государство должно его организовать таким образом, чтобы избежать коллапса строительного рынка. Для этого потребуется:
- гарантировать переходный период, в котором можно было бы успешно завершить текущие проекты, основанные на формате долевого строительства;
- привлечь банки, заинтересовав их в финансировании проектов с разумным процентом 8-9%;
- предельно ограничить возможность населения вкладывать свои средства в жилье на этапе строительства, что могло бы привести к увеличению количества обманутых до числа превышающего имеющихся сейчас, при долевом строительстве.
В общем, идея отказа государством от долевого строительства и перехода к безопасной купле-продаже уже завершенных полностью объектов является стратегически верной, она соответствует практике других цивилизованных стран. Но для России весьма характерно спонтанное и часто изменение предлагаемых правил игры. Так, только за два последних года были трижды существенно изменены требования, предъявляемые к застройщикам, и правила использования средств дольщиков. Так что те предложения, которые на сегодняшний день объявляются планами, могут существенно отличаться от того, что будет в итоге принято к исполнению. Так что то, каким может оказаться результат отказа от долевого строительства, будет определятся тем, насколько грамотно и последовательно будет реализовываться решение, принятое государством.
