Дольщик вправе потребовать от застройщика компенсацию за срыв сроков возведения жилья. В судебных спорах, связанных со строительством жилья, отставание по срокам является самой частой причиной возникновения этих споров. Предлагаем вашему вниманию рассказ адвоката Олега Сухова о том, каким образом и на какую сумму может быть оштрафован застройщик, не соблюдающий сроки строительства.
Если сроки строительства просрочены на два и более месяца, покупатель вправе приступить к защите своих прав. Согласно действующему законодательству, он даже имеет право на расторжение своего договора о долевом участии со строительной компанией, если та несвоевременно выполняет взятые на себя обязательства. Средняя продолжительность затягивания строительства составляет от одного до трех лет, поэтому суды обычно такие иски удовлетворяют, правда, лишь частично.
В соответствии с судебной практикой можно считать доказанным, что всегда имеет смысл бороться за соблюдение сроков с застройщиком, хотя, как правило, исход подобных судебных рассмотрений крайне редко оправдывает полостью материальные ожидания дольщика.
Факторов, на это влияющих, может быть много - размер требований дольщика, продолжительность просрочки строительства и причины, ее вызвавшие, меры по устранению нарушений, принятые застройщиком, а также последствия, которые они принесли для покупателя.
Чаще всего суды переполовинивают рассчитанные истцами штрафные суммы, частично удовлетворяя иски. Исходят они при этом из закона, предусматривающего одну трехсотую ставки рефинансирования Центробанка. Что касается возмещения морального ущерба, то вряд ли удастся добиться выплаты значительных компенсаций. Реально за моральный вред получить 5-15 тысяч рублей, значительно реже - до 50 тысяч. Рассмотрим два примера реальной компенсации.
Пример 1
В ООО «Фонд жилищного строительства» обратился с иском пострадавший дольщик, требовавший взыскать неустойку на срыв сроков строительства жилого дома. Он с компанией заключил договор долевого участия, после чего сразу же полностью оплатил стоимость своей будущей квартиры. Согласно условиям договора, новое жилье застройщик обязался сдать в течение полутора лет, а на деле пришлось ожидать три года. Истец посчитал, что компенсация за моральный ущерб должна составить 50 тысяч рублей, при этом неустойка за срыв сроков сдачи объекта составила 681 тысячу, что было рассчитано на основе одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ. На момент нарушения она составляла 7,75% цены договора в расчете на каждый день просрочки.
Кроме того, закон гласит, что если в долевом строительстве принимает участие не юридическое, а физическое лицо, рассчитанная сумма должна быть удвоена. Суммарные материальные претензии пострадавшего клиента к недобросовестному застройщику составляли 732 тысячи рублей.
Суд с приведенными цифрами согласился, однако сумму взыскания уменьшил в пять раз. В своем решении суд опирался на статью 333 Гражданского кодекса, согласно которой пени могут быть уменьшены, если они не являются соразмерными с последствиями нарушения принятых обязательств.
Пример 2
В суд обратился участник долевого строительства с требованием компенсации от застройщика за существенную задержку в постройке жилого дома и передаче квартиры в его собственность. Он полностью расплатился за свое жилье. Срок сдачи жилья компанией дома был намечен через год, но акт передачи дольщику квартиры был подписан только два года спустя. Квартира при этом имела строительные дефекты, которые так и не были устранены, поэтому дольщик ее принимать отказался.
Покупатель выступил с требованием о признании одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства недействительным, а также о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в течение почти дух лет. Кроме того, он требовал компенсировать убытки за выполнение восстановительного ремонта и моральный ущерб. Суммарная величина претензий, с которыми он обратился в суд, составляла 390 тысяч рублей, при этом истец сам отказался от взыскания суммы 665 тысяч рублей и запросил шестикратно меньшую сумму - 100 тысяч рублей.
Суд поддержал эту позицию, но, тем не менее, удовлетворил иск лишь частично, а моральный вред оценил не в 20 тысяч, как было заявлено, а лишь в пять. Остальные выплаты составили штраф за то, что требования потребителя не были выполнены добровольно, понадобились судебные расходы, и засчитана стоимость проведения экспертизы. В результате застройщик, сорвавший сроки постройки дома, был оштрафован на 150 тысяч рублей.
