Рынок новостроек готовится к новым правилам финансирования, вследствие чего ряд застройщиков просто исчезнет. Некоторые застройщики с оптимизмом говорят о том, что работать по новым правилам не смогут только слабые и мелкие компании. Но реальность такова, что проблемы начинаются и у «крупняка», который, казалось бы, крепко стоит на ногах.
Практически все эксперты по новостройкам с уверенностью заявляют, что внесение изменений в Федеральный Закон № 214-ФЗ - проблема лишь для неблагонадежных и слабых компаний, а серьезные застройщики уже давно готовы работать в новых условиях.
Надежды на лучшее
Анализ работы строительной компании Urban Group позволяет говорить о серьезных ошибках в управлении. Поскольку компании не раскрывают секреты своей деятельности и не делятся с экспертами тонкостями работы, нельзя точно подсчитать количество девелоперов, совершающих ошибки на рынке новостроек.
Мария Литинецкая, являющаяся управляющим партнером компании «Метриум», полагает, что предпосылок для проблем подобных Urban Group в настоящее время нет. У этой компании возникла сложная, но индивидуальная ситуация, которую спровоцировали несколько факторов. Произошедший переток покупательского спроса в столицу из Подмосковья лишь частично связан с проблемами строительных компаний. Такое мнение высказал генеральный директор Level Group, Кирилл Игнахин.
Однозначно ответить на вопрос появятся ли в ближайшее время новые проблемные компании-застройщки, особенно накануне нововведений в законодательстве, не сможет никто. Эксперты надеются, что сейчас на рынке остались «в игре» только надежные и сильные фирмы.
Руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров в ближайшие несколько месяцев ожидает несколько банкротств крупных предприятий- застройщиков. Множество строек уже заморожено, дольщики не могут получить свои квартиры даже в достроенных домах, сроки срываются. И поскольку руководству не нужны проблемы в виде многотысячной армии обманутых дольщиков, будут приложены все усилия для помощи таким компаниям.
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев комментирует сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию так: «Не стоит переживать о том, что появятся новые проблемные стройки. Напротив, нужно ожидать, что все сложится отлично». Бобашев рекомендует всем потенциальным покупателям квартир в новостройках четко оценивать финансовое состояние застройщика и не пускать дело на самотек.
Задержки ввода в эксплуатацию Принято считать, что для столичного и подмосковного рынка вполне допустимы задержки по срокам ввода в эксплуатацию объектов на 1-3 месяца. В индивидуальных случаях задержка может составлять и 5-6 месяцев, причем без особой угрозы долгостроя. Однако нельзя однозначно говорить о беспроблемности таких строек, особенно если дольщикам приходится выплачивать ипотеку и параллельно снимать жилье.
Если срок сдачи дома перенесен однократно, и всего на 3-6 месяцев, то это совершенно нормальная ситуация. Нередки случаи, когда дом комиссия принимает, но комплект документов на ввод в эксплуатацию был собран застройщиком с ошибками. В этом случае сроки затягиваются только из-за того, что документы приходится подготавливать заново. А качество сдаваемого объекта совершенно не причем. Но грамотный застройщик обычно предусматривает заранее такие ситуации и прилагает усилия для недопущения таких промашек.
Генеральный директор компании-застройщика Tekta Group Роман Сычев объясняет, что, несмотря на то, что их фирма старается соблюдать все взятые на себя обязательства перед дольщиком, на сроки сдачи объекта могут влиять форс-мажорные обстоятельства. Например, это могут быть внезапно открывшиеся грунтовые воды, что потянет за собой усиление гидроизоляции. Соответственно, сроки сдачи объекта в эксплуатацию несколько увеличатся. Строительство - это непростая работа, в ходе которой постоянно всплывают технические задания, требующие дополнительного времени для их решения.
Директор по продажам компании ГК «Гранель» Рустам Арсланов делится ситуацией из своего опыта: «Генподрядчик не выполнил условия договора и подвел застройщика. Руководство было вынуждено в срочном порядке искать нового генерального подрядчика, что отразилось на сроке сдачи объекта не в лучшую сторону». Большинство ответственных застройщиков учитывает такие моменты в своей работе, и закладывает их в сроки, но получается далеко не у всех.
На рынке девелопмента существует много хороших компаний, работающих не один год, и в активе которых десятки построенных домов, причем построенных качественно. Но известно про них также и то, что они обязательно сорвут сроки на 6-12 месяцев. А вот если фирма имеет безупречную репутацию и никогда не срывала сроки, то в случае единовременной задержки, нужно разобраться в причинах произошедшего.
На что обращать внимание?
Ирина Доброхотова дает совет всем потенциальным клиентам-дольщикам: «Смотрите динамику строительства». Хорошо когда на строительной площадке заметны работы, присутствует строительная техника, регулярно обновляется дневник стройки.
Немаловажным позитивным фактором является наличие в проекте крупного банковского учреждения. В Подмосковье известна ситуация с одной фирмой, которая не успевала сдать объект в срок, но, заключив договор финансирования с известным крупным банком, продолжила строительство, и дома уже скоро будут сданы.
Рустам Арстланов также подтверждает тот факт, что отличный способ проконтролировать деятельность застройщика - наблюдать за ходом работ. В интересах самих девелоперов - быть максимально открытыми. Они стараются освещать ход стройки на своих сайтах, используя для этого фото- и видеодоказательства своей работы. Если же фотографии уже давно не обновлялись, а видео отсутствует вообще - можно говорить о наличии каких- либо проблем у застройщика.
Роман Сычев предупреждает о том, что не всегда динамику строительства видно сразу. Например, потенциальному клиенту не заметны со стороны такие работы, как внутренняя отделка, прокладка инженерных сетей и т.д. В это время на стройке нет крупной строительной техники, и со стороны может показаться, что работы приостановлены.
Николай Лавров советует покупателю насторожиться, если цена квартиры заметно ниже среднерыночной или на стройплощадке отсутствуют краны. Но нельзя сбрасывать со счетов и объективные рыночные факторы: сейчас строительство продвигается, если у дольщиков есть деньги, соответственно, есть продажи. Эксперт обращает внимание на тот факт, что местоположение будущего дома со значительными недостатками (удаленность от метро, наличие рядом ЛЭП или оживленных магистралей) может мало привлекать потенциальных покупателей, а, значит, не будет и продаж.
Для того, чтобы узнать количество проданных квартир и сравнить его с другими фирмами на рынке, достаточно просто сделать запрос в Росреестр и получить выписку. Еще, как вариант, нужно проанализировать маркетинговую политику предприятия. Скидки на квартиры больше 20% почти 100% свидетельствуют о различных проблемах у застройщика и желании максимально быстро найти клиентов только благодаря низкой цене.
Сергей Бобашев обращает внимание, что если у застройщика возникли трудности, то, по меньшей мере, уже появятся какие-то слухи и разговоры об этом. Достаточно почитать в интернете специализированные форумы, на которых дольщики постоянно общаются между собой и обсуждают все возникшие трудности. Еще можно изучить арбитражную практику, присутствует ли там большое число исков к застройщику.
А если уже?
Все данные выше советы экспертов годны только как профилактика попадания в проблемную ситуацию. Как же быть, если деньги за квартиру уже уплачены, а сроки задерживаются?
Мария Литинецкая предостерегает, что если вы уже внесли деньги, то вариантов для действий у вас будет не много. Расторгнуть договор только на основании недоверия к застройщику невозможно. Основанием может быть только невыполнение продавцом взятых на себя обязательств, связанных со сдачей дома к определенному сроку. Если на этапе строительства явно видно, что сроки будут сорваны (например, срок сдачи в эксплуатацию через 2 месяца, а выстроен только 1 этаж), то можно смело обращаться в суд для расторжения договора и возврата своих денег.
Специалисты предупреждают, что объявление застройщика банкротом - самое негативное развитие сценария для дольщика. Так как дольщики фактически - это инвесторы проекта, то и их заинтересованность в экономической рентабельности должна быть максимальной. Если застройщик будет завален исками от дольщиков о возмещении компенсации за срыв сроков сдачи проекта, то, естественно, можно говорить о негативных последствиях всей бизнес-модели этого жилого комплекса. Что, в свою очередь, приведет к еще большему затягиванию сроков сдачи.
Идеальным вариантом воздействия на компанию является воздействие через административный ресурс. В это понятие входит привлечение средств массовой информации к проблемной компании, внесение в различные «черные списки», требование к властям повлиять на застройщика и т.д.
Николай Лавров делится опытом, когда дольщики стали причиной банкротства застройщика благодаря своей алчности. Застройщик затянул сдачу домов по причине невыполнения администрацией города условий по подключению коммуникаций. На традиционное для России решение проблемы в таких случаях (взятка должностным лицам) застройщик идти не захотел, справедливо посчитав, что власть обязана помогать девелоперам. В итоге недовольные дольщики собрались и подали в суд иск на компенсацию согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» №214 Ф3. Суд вынес решение арестовать все имущество компании, тем самым лишив последнего шанса продать активы и погасить долги. В итоге город получил недострой, дольщики остались без денег и без домов, а директор строительной компании находится в розыске.
