Верховный Суд РФ дал разъяснения ко ст. 302 Гражданского Кодекса в части определения понятия «добросовестный приобретатель». Официальное толкование высшего органа правосудия было представлено в очередном обзоре судебной практики в начале октября. Прокомментировать этот документ согласилась Елена Казанкова - управляющий партнер компании «Юридическое бюро».
Кто такой добросовестный приобретатель?
Согласно ГК РФ, добросовестным приобретателем считается покупатель, который по незнанию приобрел имущество у лица, не имеющего права это имущество продавать. То есть добросовестный приобретатель на момент совершения сделки не знал или не мог знать о невозможности ее совершения в связи с отсутствием прав продавца на отчуждаемую собственность.
Возврат недвижимости законному владельцу
Вопреки сложившемуся мнению о невозможности возврата владельцу его незаконно проданного имущества, истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя все-таки можно. Однако для этого придется доказать, что факт потери собственности на жилье произошел помимо воли его обладателя, например, в результате:
- обмана;
- злоупотребления доверием;
- изготовления поддельных документов и пр.
Прецедент из жизни: как добросовестному приобретателю защитить себя
Одним из беспрецедентных случаев в судебной практике по истребованию недвижимости у добросовестного приобретателя стало дело с интересным названием «Гладышева против России», рассмотренное в Страсбурге Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ).
Предметом разбирательства выступила квартира, которая была незаконно приватизирована из жилищного фонда г. Москвы подставной супругой покойного квартиросъемщика. Свидетельство о браке, на основании которого жилье было переведено из владения города в частную собственность, оказалось поддельным. То есть женщина, представившаяся женой покойного, не имела права на приватизацию, но в результате обмана смогла получить право собственности и продать квартиру. На момент предъявления городскими властями претензий, жилье уже находилась в собственности другого человека - приобретателя Гладышевой С.М.
Российские суды, рассматривающие это дело, приняли решение в пользу государства, установив, что приватизация по поддельным документам привела к потере права владения помимо воли городских властей. Поэтому текущего собственника обязали вернуть квартиру в собственность города. Но Гладышева С.М. не согласилась с таким решением и обратилась в Европейский суд по правам человека.
Слуги Фемиды из ЕСПЧ посчитали факт незаконной приватизации недостаточным основанием для истребования жилья у приобретателя, так как московские власти имели все необходимые административные ресурсы, чтобы своевременно установить подлинность свидетельства о браке еще на этапе приватизации.
Этот судебный прецедент дал обманутым покупателям надежду отстоять приобретенную собственность. Признание действий местных властей как таких, которые нарушают Европейскую конвенцию о защите прав человека, становится основанием для пересмотра большинства решений, вынесенных ранее московскими судами.
Требования к приобретателю
Новый обзор судебной практики содержит более ужесточенные требования к покупателю недвижимости. Пытаясь снять с себя ответственность, государство возлагает проверку юридической чистоты квартиры и полномочий его владельца исключительно на приобретателя. Теперь на плечи желающего купить жилье ложиться обязанность изучения всей цепочки предшествующих сделок с квартирой. Иначе приобретатель не сможет быть признанным добросовестным в случае возникновения спорных ситуаций.
Как изучить историю квартиры?
Будущему покупателю следует помнить, что информация об истории сделок с квартирой не является засекреченной. Поэтому несмотря на заверения некоторых риелторов, проблем с получением дополнительных документов быть не должно. Покупатель имеет права потребовать у собственника всю необходимую информацию о приобретаемом жилье. Но иногда владельцы недвижимости не спешат ее предоставлять из-за банального нежелания либо отсутствия времени на бумажную волокиту. В этом случае рекомендуется обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры.
Отказ в выдаче документов
Вопреки сложившемуся мнению, собственник квартиры имеет право получить любой документ, касающийся объекта его недвижимости, в том числе расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Исключение могут составить документы, содержащие персональные данные иных лиц, для получения которых требуется их согласие. В этом случае владелец жилья может обратиться в компетентные органы, запросив общую выписку с изъятием персональных данных третьих лиц.
Пакет документов
Кроме выписки из домовой книги, покупателю перед совершением сделки рекомендуется получить:
- Историю судебных процессов, проходящих относительно выбранной квартиры.
- Информацию о лицах, которые запрашивали из реестра сведения об объекте недвижимости. Чаще всего такие запросы исходят от нотариуса, следователя или из суда.
- Выписку о переходе права собственности. На этот пункт следует обратить особое внимание. Слишком частая смена собственников без логичных объяснений может свидетельствовать о возможных махинациях с выбранной квартирой.
- Выписку о содержании правоустанавливающих документов, которая определяет перечень документальных актов, подтверждающих право собственности. К примеру, в выписке в качестве правоустанавливающих актов указаны решение суда и определение, а продавец предоставил только один из этих документов. В этом случае следует обратить особое внимание на подлинность полученных бумаг и потребовать недостающие экземпляры.
- Выписку из реестра о недееспособности либо ограниченной дееспособности собственника. Этот документ определяет, возможно ли совершение сделки с данным конкретным продавцом.
- Кадастровый паспорт. Реальное расположение комнат должно соответствовать указанному в паспорте плану квартиры. Незаконная перепланировка не является основанием для истребования жилья у добросовестного приобретателя, но может стать поводом для принудительного возвращения квартиры в исходное состояние. А это потребует дополнительных денег, времени и усилий.
Как приобретателю доказать свою добросовестность?
Главным аргументом продавца, не желающего предоставлять покупателю весь пакет документов, может быть указание на то, что для регистрации сделки эти документы не нужны. Действительно, Росреестру не требуется весь вышеуказанный перечень выписок и справок. Но в случае признания сделки недействительной эти документы станут главным аргументом в защиту покупателя, которому придется самостоятельно доказывать свою добросовестность.
Для этого приобретатель должен будет предоставить суду документальные подтверждения принятых им «разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». К таким мерам относятся:
- Проверка наличия внесенных данных о продавце в ЕГРП (единый реестр) на момент совершения сделки.
- Проверка отсутствия в ЕГРП примечаний о проходивших ранее судебных спорах в отношении отчуждаемого жилья.
- Выявление оснований, которые привели к возникновению права собственности у продавца.
- Осмотр имущества до момента совершения сделки (факт осмотра должен быть зафиксирован документально).
- Указание на обстоятельства, которые сопутствовали процессу приобретения имущества и могли вызвать у покупателя обоснованные сомнения относительно прав продавца на отчуждаемую собственность. Такими обстоятельствами могут выступать:
- частая смена владельцев жилья в результате многократной перепродажи;
- заниженная стоимость;
- срочность, с которой собственник пытается продать имущество и пр.
Арестованное жилье
Нередки случаи, когда после предварительной проверки всех документов на этапе регистрации сделки все-таки выясняется, что на приобретаемую квартиру наложен арест. Чаще всего подобные ситуации возникают из-за непрофессионализма лиц, которые такую проверку проводили.
Поэтому чтобы избежать возможных финансовых потерь из-за несвоевременно обнаруженного факта ареста, рекомендуется производить расчеты с продавцом через банк. Арендовав банковскую ячейку, покупатель может быть уверен в возврате денег в случае, если сделка по каким-то причинам не состоялась.
Судебное противостояние: обманутый собственник против добросовестного приобретателя
Судебная практика показывает, что при рассмотрении дел против добросовестного приобретателя судебные решения чаще всего принимаются в пользу пострадавшего собственника. А это, в свою очередь, означает взыскание имущества с покупателя. Такая позиция правосудия связана с тем, что в большинстве подобных случаев имущество выбывает из собственности против воли владельца вследствие уголовного преступления. К примеру, когда квартира была продана по поддельной доверенности. Установить лицо, совершившее такое преступление, удается не всегда даже по результатам тщательного расследования.
Поэтому на добросовестном приобретателе лежит ответственность не только за свои личные действия, но и за выбор контрагентов и сторон договора.
Покупателю следует помнить, что в случае признания сделки недействительной, он имеет полное право обратиться с требованием о возврате денег и компенсации убытков непосредственно ко второй стороне соглашения - продавцу.
