Весьма популярным видом проводимых с недвижимостью сделок остается покупка квартир в новостройках на основании договора уступки права (цессии). Это вполне понятно, поскольку рисков меньше, чем покупать жилье на уровне котлована, а стоимость может быть ниже той, которую предлагает застройщик.
Покупателям, не имеющим соответствующего опыта, сделка с переуступкой может показаться очень сложной. Но на самом деле она совершенно не сложнее любого иного пути покупки жилья в пределах первичного рынка. Речь пойдет о приобретении квартиры в таком доме, который строится на основании закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ и в котором продажа жилья осуществляется путем составления ДДУ - договоров долевого участия. Вариант переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе потребует отдельного рассмотрения.
Юридическая сторона вопроса
Само слово «цессия», от латинского cessiō означает в переводе передача или уступка. Обычно используют перевод «переуступка». В Гражданском кодексе России в статьях 382-390 главы 24 можно получить общую информацию о том, что такое договор цессии, но там информация касается общих правил переуступки прав, а вопросы долевого строительства рассмотрены в статье 11 ФЗ-214.
В статье содержится всего два пункта:
- Уступка участником долевого строительства своих прав в соответствии с договором возможна после оплатой им стоимости по договору или с переведением долга на нового участника строительства, порядок которого оговорен ГК РФ.
- Уступить по договору свои права участник долевого строительства может со времени госрегистрации договора и до заключения передаточного акта сторонами и передаче объекта, относящегося к долевому строительству.
Уступающий право требования называется цедентом, а приобретающий - цессионарием.
Продавать квартиры могут два класса продавцов - физические лица и юридические. Физические лица могут быть инвесторами, которые на самой рискованной начальной стадии строительства вложили деньги и теперь собираются выйти с получением прибыли. Но могут быть и люди, жизненные обстоятельства которых за время строительства кардинальным образом изменились. Кому-то хочется срочно получить деньги, а кто-то, напротив, желает получить более просторное жилье.
Юридическими лицами обычно оказываются субподрядчики, с которыми застройщик за выполненную ими работу расплатился не деньгами, а квартирами. Чтобы квартиры перед самой сдачей дома не зависали, застройщик, почему-либо не желающий оформлять жилье на себя, может создать дочернее предприятие и записать на него квартиры, которые и будут продаваться новым юридическим лицом.
Что вы выбираете
Имейте в виду, что если вы надумали стать цессионарием, то приобретаете вы не саму квартиру, а только право требования на нее, а значит, приложением к приобретению оказываются все риски, которые могут быть в долевом строительстве. Даже если цедент - человек порядочный, за надежность застройщика он ни в коей мере не отвечает. Он мог быть беспечным человеком на этапе заключения ДДУ, но теперь ответственность перекладывается на вас. За качество и за сроки окончания строительства цедент никакой ответственности не несет, и со всеми рисками долевого строительства вы останетесь один на один. Хороший закон ФЗ-214 способен только защитить от возможных двойных продаж.
При самостоятельном заключении сделки или с помощью риэлтора вам в любом случае необходимо познакомиться с текстом ДДУ, в котором наверняка будет пункт, определяющий порядок переуступки прав. Как сказано в уже упомянутом законе ФЗ-2114, возможность переуступки прав наступает после госрегистрации ДДУ в Росреестре и продолжается до получения ключей от квартиры. Поэтому убедитесь, что на ДДУ, согласно которому вам уступают права требования, присутствует штамп Росреестра, подтверждающий регистрацию.
Договор цессии
Теоретически договор цессии является двухсторонним, ведь участвуют в нем цедент и цессионарий. Но практически в дело оказывается замешана и третья сторона - застройщик, с которым договор ДДУ обычно требует согласовывать переуступку прав. Таким образом, договор получается трехсторонним. При этом застройщик дает разрешение на подписание договора, выставляя собственные комиссионные требования, требуя вознаграждения в сумме от 1 до 5% стоимости рассматриваемого жилья. Такие расходы чаще всего приходится оплачивать покупателю, реже удается разделить их между покупателем и продавцом. В любом случае, уплату комиссии необходимо подтвердить документально - покупателю не помешает сохранить у себя этот документ.
В договоре переуступки должны присутствовать паспортные данные продавца и покупателя, включая их пол, гражданство, место и дату рождения. Помните, что если сделку с недвижимостью заключают лица, состоящие в браке, они (и покупатель, и продавец) должны иметь нотариально заверенное разрешение на сделку от второго супруга.
Цедент цессионарию передает ДДУ в оригинале и все документы, согласно которым он производил ранее по этому договору платежи. Покупатель принимает обязательства своевременно оплачивать переуступленные права, причем сумма обязательно упоминается в договоре. Основание, на котором действует цедент, должно быть четко оговорено в договоре цессии. Это должен быть ДДУ, заключенный им с застройщиком и прошедший регистрацию в Росреестре, куда теперь будет подан и договор цессии.
Регистрация договора
Чтобы зарегистрировать договор цессии, необходимо подать следующие документы:
- Обе стороны договора предъявляют заявление о госрегистрации договора уступки прав в соответствии с ДДУ.
- Оригинал документа, подтверждающего личность.
- Оригинал и копию подтверждения оплаты госпошлины.
- Зарегистрированный ДДУ в оригинале, который после госрегистрации возвращается.
- Договор уступки права требования, с которым идут все приложения и изменения. Это могут быть два письменных оригинал или один оригинал и нотариально заверенная копия.
- Заверенное нотариусом разрешение второго супруга на проведение сделки или документальное подтверждение факта поступления объекта недвижимости в совместную собственность супругов. Это может быть брачный договор, соглашение или решение суда о разделе имущества супругов с определением долей каждого из супругов в оригинале и копии.
- Если в долевом строительстве участвует представитель лица, не достигшего 14 лет или признанного решением суда недееспособным, для оформления уступки прав требуется согласие органа опеки и попечительства.
- Письменное подтверждение согласия застройщика на выполнения уступки прав, а если на момент договора участник долевого строительства полностью не оплатил свою долю, при этом упоминается перевод доли на нового участника строительства. Предъявляется оригинал документа и копия.
Уступка вступает в силу только после регистрации договора цессии в Росреестре
При покупке квартиры в рассрочку и не завершения ее оплаты цессионарий должен будет вместо цедента доплачивать ее стоимость с сохранением размеров и графика платежей, который был согласован с застройщиком. Ведь вместе с правами приобретаются и обязательства.
Только после регистрации договора переуступки производятся денежные расчеты по договоренности - безналичным путем, банковским аккредитивом или с использованием банковской ячейки.
