Если у жилья имеется несколько совладельцев, то каждый из них может продать свою долю. Как это сделать правильно, не нарушая закон? Любое жилье можно разделить, или сделать из него коммунальное? Нужно учитывать некоторые нюансы.
Если у недвижимости несколько владельцев, то можно говорить об общей собственности. Она может быть совместной (имущество супругов), или долевой. Вот, например, если супруги приобретают жилье, находясь в браке, то оно числится как совместная собственность. А если будущие муж и жена покупают квартиру, то это считается как общая долевая собственность. Размер каждой доли устанавливается на усмотрение владельцев.
Оповещен - действуй!
Во время купли-продажи доли необходимо учитывать некоторые нюансы, нарушение которых может повлечь отмену сделки или признание ее недействительной. Одно из основных правил – участники долевой собственности имеют право приобретения согласно ст. 250 ГК РФ. Другими словами, если кто-то из совладельцев принял решение о продаже своей части недвижимости, то первые, кому он должен предложить ее приобрести - это другие собственники.
Все оформляем письменно
И вот на что обязательно следует обратить внимание. Предложение делается в письменной форме, и при этом указываются все важные условия будущей сделки, такие как стоимость, условия оплаты. Оптимальный вариант - это отправка заказного письма с уведомлением о получении (это страховка на случай судебного разбирательства, то есть совладелец был извещен о продаже). Никаких устных договоренностей, даже если при этом есть свидетели. Только письменный вариант!
Заверяйте документы у нотариуса!
Если все собственники откажутся от покупки, указав это в расписке, и не оформят покупку доли в течение месяца, то продавец имеет полной право продать долю любому третьему лицу. Нельзя забывать, что отказ от покупки также заверяется нотариально, либо в регистрационной палате.
Если долю покупает один из собственников, то не нужно соблюдать правило о преимущественной покупке и извещать других собственников.
Вышеперечисленное относится также к продаже комнаты в коммуналке, в этом случае извещаются все хозяева комнат о желании продать свою.
Стоит учесть
Каждый, кто состоит в долевой собственности, имеет первоочередное право на покупку продаваемой части. То есть, если кто-то из участников собирается продать свою недвижимость, он обязан, прежде всего, предложить ее в качестве покупки другим участникам, входящим в долевую собственность.
Продавец своей доли не вправе провести сделку, не предупредив предварительно об этом всех, кто принимает участие в долевой собственности. Если подобное все же произошло, каждый из собственников может на протяжении трех месяцев, прошедших с момента продажи, через суд заявить о положенных ему правах и обязанностях покупателя.
Для тех, кто не успел провести такую процедуру за три месяца, существует постановление Пленума Высшего арбитражного суда № 22 и Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, в которых предусмотрены способы решения подобных вопросов и защиты прав собственности. Там, в частности, указывается, что судом может быть восстановлен истекший срок, если истец вынужден был пропустить его по уважительным причинам.
Если право гражданина на преимущество нарушено, оно может быть восстановлено судебным актом, удовлетворившим иск заявителя о переводе обязанностей и прав покупателя. Этот акт служит документальным основанием для соответствующих изменений в Едином госреестре прав граждан на недвижимость.
Не спешите с разделом
Раздел в натуре - не самый подходящий вариант для квартиры. Если вдруг кто-то из родных – владельцев - принимает решение о продаже своей части недвижимого имущества чужим людям, то он неизменно создает множество проблема все остальным, и это мягко сказано.
Если вдруг речь заходит о доме, то здесь ситуация несколько упрощается, так как из одного объекта недвижимости можно по сути сделать два, говоря другими словами - осуществить раздел в натуре (реальный раздел).
Например, представим ситуацию: жилой дом принадлежит двум лицам, и располагается на земельном участке, который также является долевой собственностью. В соответствии со статьей 252 ГК РФ, такой раздел возможно осуществить и в добровольном порядке, и в судебном.
Для раздела и завершения долевой собственности необходимо выполнить некоторые технические моменты. Важно, чтобы в каждой из частей помещения был отдельный вход, удобства, кухня и коридор - то есть, чтобы люди могли проживать в доме без причинения неудобств друг другу. В итоге за каждым из собственников регистрируется право владения на часть дома, и полное прекращение долевой собственности. После этого исчезает необходимость соблюдать правило о преимущественной покупке части недвижимости.
В случае с квартирой провести раздел в натуре не получится, так как исключена возможность предоставить каждому из владельцев отдельные подсобные помещения. Поэтому продажа доли возможна, а вот выделение ее в натуре практически невыполнимая задача. Выход - договор между жильцами о порядке пользования помещением, устно либо письменно.
