Купить квартиру или дом не просто затратно, но иногда и очень рискованно. В отдельных случаях можно не просто «попасть» на большие деньги, но и оказаться должником банка или кредитной организации. Так что само собой, что покупая недвижимость, лучше «перебдеть, чем недобдеть», сведя все возможные риски к минимуму. Один из видов такой финансовой «страховки» - присутствие юриста при оформлении документов. Это - в любом случае; но есть сделки, при которых живая консультация специалиста такого плана - просто жизненная необходимость. Вот о них мы и поговорим в нашей сегодняшней статье.
Когда несколько сотен могут спасти миллион…
У мошенников нет бегающих глазок, рубашки в черно-белую полоску или клейма на лбу – нечистой на руку может оказаться даже самая добропорядочная на вид старушка-Божий одуванчик. Поймать обманщика за руку может только профессионал, хорошо разбирающийся в документах.
Олег Сухов (адвокат) предупреждает: «Вариантов обмана существует великое множество. Это может быть обман при оплате (например, фальшивые деньги) или же поддельные документы на дом».
Самые сложные случаи
Эксперт будет проверять документы в любом случае - причем будет делать не только правовую экспертизу бумажек, но и проверку на юридическую чистоту жилья. Но есть сделки, к которым юристы подходят с наиболее пристальным вниманием.
1. Покупка по доверенности. Прежде всего, в таком случае специалист проверяет, нет ли обстоятельств, при которых доверенность прекращает действие. Это: смерть доверителя, отмена или истечение строка документа. Более того: будет лучше, если юрист также наведет справки о самом хозяине жилья – в каких отношениях он состоит с будущим владельцем, какие у него мотивы продажи недвижимости, каково его здоровье. Если вас что-то настораживает, лучше не «клевать» на дешевизну, а поискать квартиру в другом месте.
2. Сделка с лицами, которых суд признал недееспособными. Такой документ тот же суд позднее может признать недействительным, ведь он будет заботиться не об интересах покупателя, а о том, чтобы недееспособное лицо не было выброшено на улицу. Так что если у такого лица нет другой квартиры, лучше сделку не производить.
3. Жилье, в котором прописаны дети (а в особенности - те, что находятся под опекой или попечительством). Ни один суд не согласится на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
4. Жилье, один прописанный жилец которого находится в «местах, не столь отдаленных». О том, что ждет покупателя, когда человек, без ведома которого продали его квартиру, вернется из тюрьмы, даже расписывать не будем.
5. Жилье, хозяин которого достаточно пожилой. Если суд установит, что этот человек не отвечал за свои действия во время подписания бумаг, суд разорвет сделку купли-продажи.
Кроме того, юристы называют рискованной сделку, в которой фигурируют приватизация или наследство. Пример: дом, в котором прописано 2 взрослых и 1 ребенок. Взрослые приватизировали жилище, за ребенка опекун написал отказ. Теперь родители продают этот дом. Но когда ребенок подрастет, он может подать в суд с тем, что его права были ущемлены, и отсудить часть этого дома.
Ну, а купив квартиру, доставшуюся кому-то по наследству, вы можете позже столкнуться с другими наследниками, которые «подсуетились» слишком поздно - или, скажем, с наследниками настоящими.
Мария Румянцева (АН «Likrealty», руководитель) говорит: «Особенно внимательными будьте также в случае, когда продавец предлагает вместо купли-продажи оформить дарственную. А также - когда продажа «срочная» по удивительно низкой цене, или же продажа происходит сразу же после покупки хозяином жилья. Опасным может быть и договор, в котором указана цена ниже той, о которой договорились стороны. А также - когда продавец просит расплатиться до подписания документов. А уж если вам предлагают сложную и запутанную «альтернативную» сделку, тогда сразу приводите лучшего юриста - только он не даст вам потеряться в этом «лабиринте Минотавра».
В зону риска попадают дома или квартиры, которые продавались два-три раза за последний год. Кто знает: может, виной тому аварийность дома или этого самого жилища, от которого незадачливые покупатели теперь стараются поскорее избавиться?
Если в договор вносится заниженная стоимость, покупатель рискует всей реальной суммой. Чем разительнее настоящая цена отличается от «нарисованной», тем рискованнее получается сделка.
Но хуже всего - это «альтернатива». При этом в документах фигурируют несколько квартир, и покупатель платит людям, которых ранее не знал. При этом нужно «пробивать» сразу нескольких продавцов и их отношение к недвижимости.
Сколько стоит такая защита от мошенников?
Как правило, юрист за свои услуги (если дело происходит в столице) попросит 100 тысяч рублей. Это - как при покупке, так и при продаже среднеценовой квартиры. При этом специалист будет осуществлять проверку документации, истории данной квартиры, самого продавца, и, конечно же, поможет составить и подписать договоры - купли-продажи, авансовый, аккредитива или банковский. Да, деньги это немалые, но, по словам самих юристов, в эту сумму входит не только гонорар специалисту, но и цена производимых им проверок (они платные).
Нужны ли юристы при покупке первички?
Даже при покупке квартиры в офисе застройщика вам нужно будет подписать множество документов, которые укладывали не вы. А это значит, что их будет нелишне перед этим прочесть квалифицированному специалисту: вдруг там допущена банальная (или даже намеренная) ошибка? Да, есть стандартная форма долевых договоров, которые проходят госрегистрацию - но свобода заключения договоров позволяет застройщикам вносить в документы любые правки (по договоренности с дольщиками, разумеется, но разве дольщики знают обо всех «подводных течениях» такой документации?) Так что всегда максимально внимательно читайте все, что подписываете, чтобы позже не «всплыло» что-то типа пункта, по которому вы обязались лично благоустраивать территорию возле дома, или еще чего-то в этом же роде.
Если в договоре есть пункты, которые вас не устраивают, можете устно потребовать изъять их. Если они не предусмотрены ФЗ-214, вы имеете полное право не ставить своей подписи под таким документом.
