До начала кризиса на московские элитные новостройки спрос был настолько велик, что распродавались они еще на стадии котлована. К 2015 год активность покупателей снизилась на 19-22%, и застройщикам приходится за каждого покупателя бороться на всех этапах проведения строительных работ.
За осенние месяцы статистика показывает, что в сравнении с летом количество сделок на 10-13% выросло, что подает надежду улучшения ситуации на рынке. Но все это не так просто. Спрос увеличивается только на те объекты, которые построены качественно и предлагаются по адекватной цене, а их не так и много. Крупные девелоперы встали перед необходимостью переоценки лотов с уменьшением конечной прибыли.
После этой переоценки появляются скидки, определяемые самостоятельно каждым застройщиком. Еще несколько лет назад снижение цен наблюдалось редко и было скорее исключением из общих правил, а теперь оно стало устойчивой тенденцией в маркетинге. Итоговая цифра определяется величиной, заранее заложенной в стоимость проекта маржи.
Грамотные застройщики, формируя размер дисконта, учитывают себестоимость квартир, анализируют поступающие от конкурентов предложения (стоимость квартир, класс дома и его расположение, наличие инфраструктуры) и динамику продаж. Если оказывается, что девелопер не выполнил за определенный период план по количеству продаж квартир, то или просел рынок, или на эти лоты были завышены цены. В таком случае для стимулирования спроса покупателям могут предложить дисконт за счет маржи застройщика, естественно.
В Москве и Новой Москве скидки составляют в среднем 5-10%. Обычно возможность получения дисконта предоставляется только при личных переговорах с менеджером.
Сколько стоит квадратный метр
Стоимость одного квадратного метра в эконом-классе сегодня составляет 150 тысяч рублей. Девелоперы редко предлагают скидки в этой категории, поскольку лоты в сравнении с другими сегментами стоят немного. Дисконты возникают в период сезонных распродаж, например, перед Новым годом, которые для всего рынка считаются общепринятыми. В это время в Москве можно надеяться на скидку от 3 до 10 процентов. В итоге конечная цена за квадратный метр может быть порядка 135 тысяч рублей.
В бизнес-классе квадратный метр в среднем стоит 280 тысяч рублей. Возможная скидка зависит от состояния застройщика. Если его финансирование стабильно, она может быть 5-процентной, если же востребованность лотов в доме невелика, то девелопер, желая стимулировать покупательский спрос, может дать клиентам скидку до 15%, в результате чего в итоге квадратный метр бизнес-класса с учетом скидок может стоить 238 тысяч рублей.
Премиальная категория жилья имеет цену одного квадратного метра порядка 500 тысяч рублей. Так же, как и в бизнес-сегменте, застройщик может быть готов или не готов к скидкам в зависимости от финансовой ситуации. Если положение девелопера благоприятно, скидки могут быть в пределах от 1% до 5%, если же стоимость квадратного метра зафиксирована в валюте, то размер скидки может достигать и 30%.
Когда начинаются скидки
Отдельные застройщики, использующие заемное финансирование, начинают использовать скидки, когда чувствуют, что средств на завершение строительства не хватает. Чтобы своевременно гасить кредиты, объемы продаж надо наращивать или, по меньшей мере, не снижать. В итоге в редких случаях стоимость одного квадратного метра может составить 350 тысяч рублей, хотя чаще она бывает от 475 тысяч рублей.
Успешные проекты пока еще реализуются без скидок. Как было и раньше, чем ближе срок завершения строительства, тем больше стоимость в расчете на один квадратный метр. Когда официально объявляется старт продаж по базовым ценам, индексация происходит на каждом этапе строительства - раз в месяц, в квартал или полугодие - все зависит от того, какую финансовую модель использует застройщик. Чаще всего изменение стоимости квадратного метра привязывается к конкретным событиям, происходящим на строительной площадке: на этапе котлована цена может быть одной, а на этапе конструктива - другой.
Причин поэтапного роста цен несколько. Первая из них - ситуация в экономике: с ростом валюты растут закупочные цены, увеличивается стоимость работ. Это касается в основном недвижимости премиум-класса, для которой большая часть материалов - остекление, фасады, материалы для отделки - приобретается за рубежом. Девальвация негативно сказывается и на девелоперах, работающих с иностранными подрядчиками, поскольку их услуги оплачиваются в евро или в долларах. Еще одна причина - рост спроса по мере приближения момента переезда в квартиру, поэтому ближе к завершению строительства растет и цена.
В ближайшем будущем не ожидается такого скачка продаж, какой наблюдался год назад. Успокоившиеся люди не спешат скупать все подряд, девелоперы снизили свои аппетиты, распростились с долларом, и продажа в валюте тоже не вернется.
