В последние два месяца российскую экономику знатно тряхнуло: в начале марта курс рубля выглядел катастрофическим, потому часть владельцев сбережений серьезно задумались, не вложить ли их в недвижимость немедленно, чтобы защитить от дальнейшей девальвации. На фоне этого спрос на жилье вырос в столице на 10-30%. При этом риелторы в основной массе считают панику неоправданной: курс рубля уже вернулся к норме. Изучая ситуацию, рассмотрим, какие советы дают крупные московские риелторы – мы нашли их публикации в социальных сетях.
Александр Харыбин, владелец «Квартирного Бюро Александра Харыбина»
На фоне ажиотажного роста спроса продавцы резко подняли цены на недвижимость, однако такое подорожание вызвано именно паникой, а не объективными причинами. Те, кто стремится обзавестись собственным жильем, должны подождать – буквально через полгода ситуация со спросом нормализуется, и цены вернутся к нормальному уровню.
Со сдачей жилья в аренду ситуация другая. Многие владельцы жалуются, что сдать квартиру не получается, но и это не повод немедленно ее продавать – сначала удостоверьтесь, что ваша реклама построена правильно, а представленные фотовидеоматериалы раскрывают жилье с лучшей стороны. Если просмотры есть, но нет звонков – значит, реклама работает, но публика считает ценник завышенным, и тут не остается ничего другого, кроме как понижать стоимость аренды.
Более того, есть смысл снизить арендную плату «на опережение», потому что в экономике не ожидается улучшений. Наоборот, ожидается значительное сокращение доходов населения на фоне многочисленных банкротств, снижения количества рабочих мест и карантина, который еще может усугубиться. В этой ситуации арендаторы не будут соглашаться даже на ту сниженную цену, которую вы могли бы поставить сейчас – а так у вас будет договор. Опять же, оставшиеся без альтернативных доходов владельцы недвижимости будут снижать цены до предела, лишь бы сохранить последний источник прибыли.
Типичная ошибка на фоне кризиса – выставлять ценник в иностранной валюте, будь то доллар или евро. Наниматели получают зарплату в рублях, в условиях потенциального падения курса и доходов они не заинтересованы в том, чтобы загонять себя в кабалу. Собственники арендного жилья тоже в этом не заинтересованы – им надо зарабатывать хоть что-нибудь, потому придется идти навстречу партнерам. Если же снижать ценник владелец не готов, тогда не остается ничего другого, кроме как консервировать объект. Хотите продолжать получать доход – будьте лояльны к тем, кто его приносит.
Николай Винидиктов, генеральный директор Clayton&Boyers
Тем, кто прямо сейчас продает квартиру и почти договорился о заключении сделки, стоит сделать все возможное, чтобы она не сорвалась. У кого сделка еще не на мази, но видно, что люди пока интересуются, приходят смотреть – стоит сбросить цену немедленно и хвататься за каждую возможность немедленной продажи, потому что буквально через полмесяца ажиотажного спроса уже не будет, и цены неизбежно упадут. Если есть хоть какая-то надежда на то, что именно ваш объект будет интересен покупателям всегда, и цену снижать не стоит, тогда снимайте объявления о нем сразу, но будьте готовы, что рыночные цены в ближайшие пару лет не восстановятся. Старые ценники в долларах давно пора пересмотреть – изучайте конкурентов, сравнивайте с тем, сколько они просят в рублях, корректируйте цену. Если же продажа жилья пока невозможна, но сделать это надо будет до конца года, возьмите на заметку: в момент продажи надо будет отдавать «метры» по цене, которая изначально ниже рыночной, иначе о быстрой сделке можно забыть.
Тем, кто покупает квартиру, стоит придерживаться такой тактики: все сделки, на которые вы потенциально согласны, необходимо закрывать как можно быстрее. В том числе это актуально для ипотеки – нынешняя ставка может казаться высокой, но ниже в ближайшие месяцы и годы она, вероятно, не будет. Особенно быстро надо соображать тем, кто хочет жилье в новостройке – застройщики вот-вот начнут стремительно наращивать цены на фоне роста стоимости стройматериалов. Если же устраивает (или даже является предпочтительным) вариант покупки недвижимости на вторичке, тогда разумнее потерпеть хотя бы до лета – спрос упадет, а вместе с ним и цены. Тем не менее, огромной выгоды ждать не приходится, и если найдена толковая квартира – можно и нужно брать ее сейчас, ведь она уже не подешевеет. Тому, кто готов рассчитываться в долларах, пока можно не спешить.
Олег Торбосов, основатель «Whitewill. Элитная недвижимость»
Карантин никуда не делся, он пагубно бьет по российской экономике – салоны красоты, детские клубы, студии йоги и прочие «необязательные» бизнесы очередного локдауна могут не пережить. Это приведет к массовому падению доходов населения, и если владелец сдаваемой квартиры хочет выиграть в долгосрочной перспективе, надо идти навстречу арендаторам, будучи готовым даже снизить плату. В нынешней ситуации даже риелторы понимают: скоро рынок сильно обвалится, спрос значительно упадет, а вместе с ним – и стоимость, которую жильцы готовы платить за аренду. Агентства недвижимости уже сейчас увольняют сотрудников и выезжают из дорогих офисов, потому стабильность в отношениях с арендаторами, пусть и при сниженном тарифе, дорогого стоит.
Геннадий Поротиков, брокер по недвижимости и руководитель отдела продаж в АН Sweet Home
Нынешняя турбулентность рынка продлится порядка полугода, но затем стоимость недвижимости начнет уменьшаться – при условии, что продавцу очень надо обзавестись деньгами вместо жилья, а покупатель готов предоставить большую часть суммы немедленно. Застройщики столкнутся с тем, что в условиях сократившегося рынка деньги очень нужны для того, чтобы не замораживать реализуемые проекты, потому торговля во многом будет привязана к скоротечным акциям, в ходе которых можно будет обзавестись квартирой в новостройке по цене, не так сильно отличающейся от себестоимости.
Через год сложится ситуация, когда потенциальные покупатели слишком долго откладывали приобретение, и на фоне этого спрос на недвижимость повысится, а вместе с ней – и цены. Тогда можно ожидать ценники, близкие к сегодняшним, но из-за инфляции и падения курса рубля стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте все-таки останется ниже нынещней.
Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости
Ипотека в нынешние времена выглядит очень рискованной – немного найдется людей, которые обоснованно уверенны, что их доходы не обвалятся в ближайшем будущем, как бы не развивалась ситуация. Наоборот, ряд отраслей, включая туризм и досуг в самом широком понимании, практически «схлопнулись» – такое явление может спровоцировать дальнейший эффект домино, потому брать на себя дополнительные долгосрочные финансовые обязательства не стоит.
Если ипотека уже оформлена, и подошло время платежа, но платежеспособность сильно упала, можно воспользоваться законом «Об ипотечных каникулах» от 2019 года. Если есть медсправка об утраченной работоспособности или бумага, доказывающая, что работа потеряна, можно отсрочить платеж, постепенно внося его в течение полугода.
Если же и спустя полгода должнику по ипотеке не удастся выровнять ситуацию, остается обращаться в госкорпорацию «Дом.РФ» – за помощью от государства. Результатом должна стать реструктуризация долга, особенно если сумма выражена в валюте, однако из-за ожидаемого большого количества подобных обращений период турбулентности не исключен.
